A la mitad de la población le sobran habitaciones: ¿de verdad vivimos en casas demasiado grandes?

Laura acaba de mudarse con su novia a Barcelona. Su plan inicial era estar un tiempo de alquiler, mientras se asentaban y decidían si se animaban a comprar. Pero un mercado del alquiler imposible, con precios altos y unos topes que, dice, no siempre se respetan, hicieron que su suegra adelantase un plan que tenía previsto para complementar su pensión en el futuro: partir en dos su vivienda de toda la vida. “Antes la gente se podía comprar casas que ahora son palacios, pero en su día eran cosas normales”, explica la mujer.

En España, más de la mitad de la población habita en viviendas infraocupadas. Son, según la definición de Eurostat, aquellas en las que hay habitaciones de más, en función de un número dado de personas, niños, adolescentes o parejas. Por ejemplo, dos adultos y dos hijos en una casa con cinco habitaciones o una persona que vive sola en una casa con tres o cuatro habitaciones. Para algunas familias, es una suerte de salvavidas: el lugar donde acoger a parientes de visita, alojar a los hijos en un mal momento o que alquilar para obtener un ingreso extra. Para otras, suponen un sobre esfuerzo energético para mantenerla caliente en invierno y fresca en verano o, en el plano teórico, un recurso desaprovechado en una situación de crisis residencial.

La estadística de Eurostat, sin embargo, tiene en cuenta el número de espacios de los que dispone la vivienda, pero no su tamaño, distribución o ubicación. La última vez que la oficina europea ofreció una media del tamaño de las casas en España, en 2012, esta se situó en los 99 metros cuadrados, apenas media docena de metros por encima de la media. Según esta misma fuente, el 55% de la población está en casas infraocupadas, frente al 33% de la media de los 27.

Entonces, ¿vivimos en casas demasiado grandes? “Cuando hablamos de este dato de infraocupación, no estamos trabajando con un indicador con la granularidad suficiente”, indica la doctora en Sociología y profesora en la Universidad Autónoma de Madrid (UAM), Irene Lebrusán, que prefiere fijarse en superficie y no en habitaciones, pero también en la ubicación de esas casas.

El siguiente mapa, elaborado a partir de los datos del censo de población y viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE), muestra el tamaño medio de las viviendas, municipio a municipio. Los círculos rosas representan los municipios con las medias más bajas, mientras las zonas verdes son las que suman las casas más grandes. Como puede apreciarse, estas últimas están repartidas, en general, en zonas rurales y no en las principales áreas metropolitanas, como Madrid, Barcelona, Zaragoza o Coruña.

“Las viviendas unifamiliares son más grandes que los pisos en bloques de viviendas y en los municipios pequeños la densidad [de población] es menor y la gente vive en casas mayores”, explica la vicepresidenta segunda del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España, Susana Moreno. Hay otros factores, como el precio del suelo, que eleva el coste del metro cuadrado allí donde este es más escaso, generalmente en grandes núcleos urbanos, ya construidos.

El mapa muestra el porcentaje de viviendas de cada tamaño, en función de la población del municipio. La proporción es inversamente proporcional: cuánto más pequeño es el pueblo, mayores son sus casas. Por ejemplo, mientras en las zonas con menos de 10.000 habitantes más del 33% de los inmuebles superan los 105 metros cuadrados, en las grandes ciudades de más de un millón de habitantes, son solo el 9% y casi la mitad de la población vive en 60 metros o menos.

“En algunos barrios de grandes ciudades tenemos pisos de los años 60, de 60 metros cuadrados y que, sin embargo, tienen tres habitaciones y un salón, con distribuciones extrañas y realmente incómodas”, explica Lebrusán. Por eso, la estadística del INE puede ayudar a entender mejor la realidad del parque residencial español mejor que Eurostat.

En 2011, el Instituto Nacional de Estadística elaboró su censo de población y vivienda, que arrojó un resultado algo inferior al publicado por Eurostat al año siguiente: 84 metros cuadrados. Una década después, en 2021, y con algo más de información, el INE rebajó la media hasta los 65 metros. En ese momento, la construcción estaba en horas bajas y durante ese periodo de tiempo se levantaron menos de 700.000 viviendas, sobre un parque total de 27 millones, escasas para justificar un descenso medio del 20% en superficie.

Aunque no hay datos oficiales, en las últimas décadas, se ha venido produciendo un fenómeno de división de inmuebles, principalmente en grandes ciudades. “En el centro de Madrid, a partir de la crisis de 2008, se produjeron muchísimas segregaciones, en muchos casos ilegales o que el Ayuntamiento no se encargó de revisar en su momento”, indica Lebrusán, que admite desconocer el alcance porcentual de estas reformas. Eran grandes fincas, que acabaron siendo casas más pequeñas, desde la que en muchos casos se accede a través de una suerte de recibidor tras atravesar la puerta original.

Para la arquitecta Moreno, la densificación de las ciudades no es algo necesariamente malo. Al menos, en algunas. “El éxito está relacionado con tener una densidad adecuada. Tal vez Madrid, Barcelona o Valencia hayan alcanzado una densidad óptima y no convenga seguir aumentándola o esta tenga que venir asociada a un incremento de los espacios públicos, pero hay muchas otras ciudades y capitales de provincia que sí requerirían una mayor densidad de población para ser más eficientes”, señala.

Eurostat establece también una diferencia de infraocupación por edad. Los mayores de 65 son quienes viven en casas con más habitaciones de las que se utilizan, más del 75%, mientras la tasa general se encuentra en torno al 54%. En un momento de crisis de acceso a una vivienda y dificultades de emancipación de los más jóvenes, la respuesta rápida podría ser la del trasvase pero, al margen del factor superficie, hay otros elementos a tener en cuenta.

El principal es el cultural. “La mayor inversión que hacen las familias en toda su vida es en la vivienda que se compra para criar a los hijos. Cuando estos se van, te quedas en ella”, razona Moreno. ¿Podría tener cierto sentido vender la casa que se ha quedado grande en la vejez para acceder a otra más pequeña, accesible o eficiente energéticamente? En la teoría sí, aunque en la práctica también hay 'peros'.

“Necesitamos que el mercado residencial sea mucho más flexible y que tengamos entornos amigables con el avance de la edad, que una persona pueda seguir viviendo en su entorno, tal vez en una casa más pequeña y que se adecúe a sus necesidades, pero que pueda pagar. Actualmente, con el mercado descontrolado, lo que suele suceder es que con lo que consiguen por la venta de su vivienda tampoco pueden comprarse otra en el entorno conocido”, apunta Lebrusán.

En este contexto, la rehabilitación de viviendas juega un papel fundamental para adaptar el parque español. Actualmente, hay unos seis millones de familias en casas con deficiencias graves y, según los datos del Consejo Superior de Colegios de Arquitectos, en este momento están construidas entre el 80 y el 90% de las casas en las que la población vivirá en 2050. “Ya están construidas, pero son viviendas de otros años, con otros criterios y otros valores. Es un parque inmobiliario enorme, que se tiene que adaptar y renovar”, explica Moreno, que defiende la implantación de oficinas de rehabilitación para guiar a aquellas personas que se pierdan en la burocracia. “Una persona mayor que ni quiera ni deba desarraigarse de su casa puede tener poca capacidad de gestión, pero necesitar hacer una rehabilitación en casa”, pone como ejemplo.

Moreno apunta también a la posibilidad de esta palanca para sacar vivienda al mercado, de venta o alquiler. Porque al otro lado de la balanza están esas personas que tienen problemas para acceder a una vivienda o que viven hacinados. Según los datos de la agencia estadística europea, uno de cada 10 hogares está superpoblado, con picos del 15% entre las personas menores de 29 años. La población entre 18 y 64 está levemente por encima de la media, como se aprecia en el siguiente gráfico, mientras entre los mayores de 65 el porcentaje cae al 3%.

Estas curvas muestran como el proceso de sobreocupación de viviendas viene agravándose, principalmente, desde el año 2018. No ocurrió, ni siquiera, tras el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008, ni con la oleada de desahucios que se produjo en los años siguientes. “Una de las diferencias de aquella crisis con la actual es qué alternativas están disponibles para los hogares y cómo se han normalizado determinadas estrategias que en 2009, 2010 o 2011 eran de subsistencia, como compartir casa o el alquiler de habitaciones. Por supuesto, antes ya se hacía, pero eran sobre todo estudiantes o gente muy joven, como algo temporal”, explica la socióloga, “pero ahora lo vemos con gente de edad más avanzada, insertas desde hace mucho tiempo en el mercado laboral, pero que se encuentran con que no pueden pagar una vivienda”.

En paralelo a esta sobreocupación, el número de hogares unipersonales ha pasado de los 2,9 millones en 2022, a los 5,6 este año. Del 20 al 28% sobre el parque total y casi un 50% más. El dato en bruto no permite hacer un análisis exhaustivo, pero algunas tendencias sociales ayudan a explicar el fenómeno: emancipaciones, divorcios, mayor esperanza de vida y diversidad de hogares.

En este buscador puedes ver cuál es la superficie media de una vivienda en tu municipio: