Diez años de Airbnb: así ha invadido (y encarecido) las capitales españolas

En apenas unas semanas, Airbnb soplará velas: este verano, la plataforma que nació como Air bed and breakfast (“cama de aire y desayuno”) cumple diez años y lo hace dejando tras de sí más sombras que luces. Sus cifras de negocio hablan del indudable éxito de una startup. El incremento de los precios de los alquileres en todas las ciudades en las que su presencia es mayoritaria, así como la guerra abierta que las autoridades locales mantienen para regular los alojamientos turísticos, hablan de algo bien distinto.

En España, Barcelona es el caso más llamativo. Según los datos de AirDNA, que realiza un seguimiento en tiempo real de los datos de Airbnb, el área metropolitana de la Ciudad Condal es la zona con una mayor presencia de alojamientos en la plataforma. En concreto, actualmente hay disponibles 19.539 alojamientos, lo cual habría llevado a la capital catalana a una verdadera saturación: con 1,62 millones de habitantes, los datos de AirDNA significan que hay un alojamiento turístico en Airbnb por cada 82 residentes en Barcelona.

El exceso de oferta turística no se queda ahí. Según la plataforma española DataHippo, que recoge los datos de los alojamientos disponibles tanto en Airbnb como en otras plataformas del estilo (HomeAway, HouseTrip y Only-Apartments), el total de alquileres vacacionales disponibles entre todas roza los 32.000, dejando la ratio en un alojamiento turístico por cada 50 habitantes.

Ante estas cifras, la Generalitat (que es quien tiene la competencia de Turismo, al igual que el resto de comunidades autónomas) intentó en su día hacer frente a la actividad de Airbnb. Lo hizo en 2014, con una multa que terminó siendo anulada por la Justicia años más tarde. Este hecho pareció frenar las intenciones de la administración, que ha aplazado en al menos tres ocasiones la aprobación de un decreto con el que regular los alojamientos turísticos.

Mientras tanto, Barcelona es, al mismo tiempo, la ciudad en la que más coto se está poniendo al crecimiento de este singular sector. Si hace tiempo que Airbnb dejó de ser simplemente una plataforma para que cualquiera pudiera ceder una habitación de su casa, en la Ciudad Condal han dejado de abrirse nuevos alojamientos turísticos en sus calles más céntricas. Según el Plan Especial Urbanístico de Alojamientos Turísticos (PEUAT), barrios como el Gótico, Las Ramblas o la Barceloneta se encuentran en la zona 1, aquella en la que no se darán nuevas licencias turísticas bajo ningún concepto. Por otra parte, alejándose del centro, el PEUAT establece otras tres áreas: una primera en la que solo se darán nuevas licencias si otro proyecto cesa su actividad previamente y otras dos, correspondientes al extrarradio, en las que por ahora sí se dan permisos.

Este plan, obviamente, gira en torno a una obligación que deben cumplir todos aquellos que quiera anunciar un alojamientoen Airbnb: que cuente con licencia de uso turístico. Por lógico que parezca, más allá de tratar de frenar el crecimiento de apartamentos turísticos, el ayuntamiento de Colau ha tenido que centrarse en identificar y cerrar aquellos pisos que se alquilaban de forma ilegal. Y no han sido pocos, precisamente. En poco más de un año, el Ayuntamiento ha ordenado a Airbnb que elimine de su plataforma más de 3.500 alojamientos ilegales (acompañados de las correspondientes sanciones a los propietarios).

Precisamente, el de los propietarios es otro aspecto interesante a analizar. Lejos de tratarse de residentes que rentabilizan una habitación disponible o ciudadanos que aprovechan sus salidas para alquilar su inmueble, lo cierto es que un buen número de los alojamientos disponibles son de empresas que llegan a alquilar más de un centenar de apartamentos a través de Airbnb. El éxito del negocio es indudable: según AirDNA, la tasa de ocupación supera el 70 % y la tarifa media diaria es de casi 150 euros.

Ante tan boyante negocio, el Ayuntamiento de Barcelona ha tenido que recurrir a la multa como principal argumento persuasivo para lograr que Airbnb (que deja toda la responsabilidad de la licencia turística en manos de los propietarios de los alojamientos) colabore: a finales de 2016, Colau sancionó a la compañía con 600.000 euros y advirtió que volvería a hacerlo tantas veces como hiciera falta para lograr que la plataforma cumpliera (e hiciera cumplir) la ley en sus dominios.

Madrid, esperando una reacción

Los datos que deja tras de sí Airbnb en la capital de España no son mucho mejores. Según AirDNA, actualmente hay 15.069 alojamientos disponibles en la plataforma. Con 3,18 millones de habitantes, Madrid dispondría de un alojamiento turístico por cada 211 habitantes. Al igual que en el caso de Barcelona, la suma de la oferta con otras plataformas lleva el número de alquileres vacacionales hasta los 25.000 y, del mismo modo, un importante grupo de anfitriones no son sino empresas que llegan a ofertar, en este caso, más de 200 apartamentos en Madridmás de 200 apartamentos en Madrid.

A pesar de que Madrid no es uno de los mayores casos de saturación de alojamientos turísticos (al menos no en comparación con su cifra de habitantes), lo cierto es que las consecuencias no tienen nada que envidiarle a las producidas en Barcelona tras el auge de Airbnb. Desde 2014, el precio del alquiler ha subido en el centro de la ciudad un 38 % ha subido en el centro de la ciudad un 38 %. Y eso es solo una media: existen casos con subidas de más del 70 % en los que la antigua mensualidad de 900 euros mensuales ha pasado a ser de 1.550 euros.

La respuesta desde la Administración madrileña, sin embargo, está bastante lejos de la dada hasta ahora por el Ayuntamiento catalán. Por una parte, porque quien tiene las competencias en materia de regulación turística aún no ha llegado a hacer nada. Se trata de la Comunidad de Madrid que, en su día, preparaba una ley que, entre otras cosas, daba a las comunidades de vecinos la potestad de decidir si permitían o no pisos turísticos en sus edificios. Sin embargo, aquella ley no ha visto la luz hasta la fecha, lo que ha obligado al Ayuntamiento de la capital a mover ficha.

Lo hará con su propio proyecto al estilo barcelonés. Con el nombre de Plan Especial de Implantación de Uso de Hospedaje (PEH), la regulación madrileña se prepara para dividir el municipio en distintas zonas en las que se regulará de una u otra forma la actividad de los alojamientos turísticos. Sin embargo, la respuesta de la capital será mucho más agresiva (cuando el plan llegue a estar aprobado) que en Barcelona. De hecho, Airbnb ha iniciado una campaña contra la regulación del Ayuntamiento de Madrid a través de la recogida de firmas. Para responder al hecho de que casi el 20 % de la población que se encuentra en el centro de la ciudad está alojada en uno de estos apartamentos, el Ayuntamiento dirigido por Manuela Carmena optará por prohibir la inmensa mayoría de ellos.

No en vano, la condición que baraja el Ayuntamiento de Madrid para mantener los alojamientos turísticos del centro es exigir una entrada propia en el edificio para los turistas, al margen de la del portal que usan el resto de vecinos. Además, la vivienda no podrá dar a la calle, para evitar que proliferen los bajos reconvertidos en apartamentos vacacionales. Fuera del centro, la situación será similar: solo podrán ser alojamientos turísticos aquellos que tengan una entrada diferenciada, aunque, en este caso sí, podrán dar a la calle. Con estos requisitos, muchos de esos 15.000 alojamientos de Airbnb tendrán que desaparecer. Y los que queden tendrán que cumplir una condición más: solo podrán alquilarse durante 90 días al año.

Es en San Sebastián donde la ratio parece indicar una mayor saturación respecto a Madrid. En la ciudad vasca hay, según AirDNA, 1.469 alojamientos disponibles a través de Airbnb. Para una población de 186.000 habitantes, eso supone que hay un alojamiento por cada 126 personas en la ciudad. Teniendo en cuenta la información de DataHippo que suma el resto de plataformas, serían cerca de 3.000 los alojamientos turísticos de San Sebastián: algo más de uno por cada 60 habitantes.

Las medidas adoptadas por el Ayuntamiento donostiarra son similares: la ciudad ha sido dividida en zonas y en el casco histórico no se darán nuevas licenciasno se darán nuevas licencias, ni para abrir hoteles ni para instalar nuevos pisos turísticos. Respecto a estos últimos, además, se da una curiosa condición: la anterior normativa municipal estipulaba que los alojamientos turísticos de este tipo solo podrían encontrarse en la planta baja de los edificios o, a lo sumo, en el primer piso siempre que no ocuparan 250 metros cuadrados. Si bien pocos de los apartamentos registrados cumplían esa norma (un 24 % en 2016), el hecho de que no haya nuevas licencias hace que los alojamientos turísticos que encontremos en Airbnb a día de hoy en el centro de San Sebastián deban estar en esas plantas bajas de los edificios.

Prohibición en Baleares

Prohibición en BalearesOtro de los puntos de la geografía española en los que la actividad de Airbnb en esta década ha causado más estragos es en las Islas Baleares, donde el precio del alquiler ha subido un 22 % en tan solo un año. En Palma de Mallorca, en el momento de escribir estas líneas, hay 1.925 alojamientos a través de Airbnb y 1.015 en Ibiza. Esto supone, respectivamente, un alojamiento por cada 208 habitantes en Palma y por cada 130 en Ibiza.

No obstante, estas cifras no son, ni de lejos, las más altas que han llegado a darse en las Islas Baleares. De hecho, las actuales son fruto de la férrea regulación existente ahora en las islas. Por una parte, el Gobierno balear estableció un número fijo y límite de plazas en alojamientos turísticos: 623.624. El objetivo es ir reduciéndolo hasta las 300.000 plazas.

Un mayor efecto parece haber tenido de forma inmediata la prohibición del Ayuntamiento de Palma, que quiere acabar definitivamente y sin muchas excepciones con los alojamientos turísticos. Al menos, los que tienen como escenario un piso. Desde este verano, el alquiler vacacional queda restringido únicamente a casas unifamiliares. En caso de incumplimiento, Airbnb se enfrentaría a multas de 400.000 euros y los propietarios tendrían que pagar sanciones de 40.000 euros. Así, la cifra de alojamientos actualmente disponible no es sino la drástica reducción del número, que hasta hace no mucho tiempo rondaba los 4.000 (un alojamiento turísticos en Airbnb por cada 100 habitantes de Palma).

Diplomacia andaluza

A medio camino entre las multas o la prohibición y la desregulación completa de otras comunidades, Andalucía ha logrado la completa colaboración de Airbnb para regular los alojamientos turísticos de sus ocho provincias, en las que también hay indicios de saturación ya: Málaga cuenta con cerca de 5.000 alojamientos, según AirDNA (uno por cada 115 habitantes), mientras que Granada tiene más de 3.000 y una ratio de un alojamiento por cada 76 habitantes.

Fue el pasado mes de febrero cuando la propia Airbnb anunció un acuerdo con la Junta de AndalucíaJunta de Andalucía para implementar un nuevo registro (disponible desde mayo) que obliga a los propietarios que quieran ofrecer su inmueble en la web a incluir el número de registro de vivienda turística que exige la ley andaluza. Se trata, según la propia compañía, de un sistema inédito en España.

Ya sea a través de prohibiciones, multas o llegando a acuerdos con la propia compañía, lo cierto es que, a día de hoy y tras diez años de vida, Airbnb (y compañía) ha traído consigo todo un reto al saturar el sector de la vivienda y aumentar drásticamente el precio de los alquileres.

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