Del desahucio libre al principio de causalidad

Hay una pregunta que rara vez se formula cuando hablamos del alquiler en España: ¿por qué el inquilino que cumple puntualmente con sus obligaciones puede perder su vivienda por la sola voluntad de la persona o empresa que se la alquila? La pregunta parece extraña porque hemos dado como natural que los contratos de alquiler tengan una fecha de caducidad. Cinco años si el arrendador es una persona física, siete si es una persona jurídica. Tras ello llega el momento en que el propietario puede recuperar la vivienda aunque el inquilino haya venido pagando, haya cuidado el inmueble y no tenga otra alternativa. 

Es más, el contrato que durante años estuvo sometido a un régimen de cierta estabilidad pasa a convertirse en un vínculo jurídicamente débil, agonizante, por el mero transcurso del tiempo y al final se sitúa en eso que llaman “tácita reconducción”. El inquilino puede pasar diez, quince o veinte años viviendo en la misma casa y, sin embargo, jurídicamente permanece sometido a la posibilidad de que la relación termine por una decisión del propietario sin motivo alguno. De hecho, puede decidirlo caprichosamente, incluso para especular, sin que el ordenamiento establezca ningún límite. Esa asimetría explica la asfixia que sufren los hogares inquilinos: cuando la renovación depende de la voluntad del propietario, esa incertidumbre se convierte también en poder negociador, especialmente en zonas tensionadas.

Si aplicáramos la situación al ámbito laboral, sería como un contrato de trabajo que por el transcurso del tiempo se va fragmentando en lugar de tender a su estabilización. Un contrasentido. Salvando las distancias, los inquilinos en tácita reconducción son como los interinos de la administración pública, precarios a pesar de llevar años trabajando en el mismo puesto; precarios a pesar de llevar años pagando puntualmente una renta por la misma vivienda.

Hay que revisar esta lógica precarizante si queremos abordar el problema de fondo de la inestabilidad de los alquileres. No se trata simplemente de discutir si cinco o siete años son suficientes, ni de ampliar indefinidamente los contratos actuales. El debate de fondo es otro: si el alquiler constituye la vivienda habitual de una persona o una familia, ¿debe bastar el mero transcurso del tiempo para justificar su extinción? 

La alternativa es avanzar hacia un sistema de contratos renovables automáticamente por períodos sucesivos —por ejemplo, de cinco o siete años— en el que la continuidad fuese la regla y la extinción, la excepción. El arrendador podría recuperar la vivienda cuando concurriera una causa legalmente establecida: impago, incumplimiento grave de las obligaciones contractuales, necesidad real y acreditada para sí o para determinados familiares, o aquellas otras circunstancias objetivas que el legislador considerase legítimas. Pero no simplemente porque haya llegado una fecha.

Si lo comparamos con el Derecho laboral se entiende bien. En España no existe el despido libre, al menos no sin indemnización, y el cese en el contrato de trabajo está sometido a diversas garantías por pérdida del empleo. Nadie diría que un trabajador que ha cumplido correctamente sus obligaciones debe abandonar su puesto simplemente porque han transcurrido cinco o siete años desde que comenzó a trabajar. La estabilidad no significa que el contrato sea eterno sino que su terminación necesita una razón jurídicamente reconocible, derivado del derecho constitucional al trabajo y la dignidad de las personas trabajadoras (art. 35 CE).

¿Por qué no puede existir una lógica semejante en el alquiler de vivienda habitual? Para una familia inquilina, el contrato de vivienda organiza una parte esencial de su existencia: allí vive, se escolarizan sus hijos, establece sus relaciones familiares, construye su vecindad y desarrolla su vida cotidiana. El artículo 47 de la Constitución obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias para hacer efectivo el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. la Ley 12/2023 ha incorporado expresamente al ordenamiento una concepción de la vivienda que desborda su consideración como simple activo económico y apuntala la función social de la propiedad de la vivienda.

Igual que el Derecho Laboral ha construido mecanismos para evitar que la parte más débil quede sometida a la pura voluntad de la otra, el Derecho a la Vivienda puede avanzar hacia una estabilidad contractual fundada en causas y no exclusivamente en plazos. De aquí se deduce de forma natural el principio “in dubio pro inquilino”, como expresión de un principio informador de todo el ordenamiento:

Lógicamente, un sistema de renovación automática no puede convertirse en un derecho absoluto del inquilino a permanecer indefinidamente en cualquier circunstancia. El propietario conserva derechos legalmente protegidos y debe poder recuperar su vivienda cuando exista una causa legítima. La cuestión es mover el centro de gravedad del sistema: del derecho a no renovar al derecho a la renovación automática salvo motivos legalmente tasados.

Esta es una de las reformas estructurales que necesita el alquiler en España. No para convertir al propietario en un mero espectador de su propiedad, ni para hacer eternos todos los contratos, sino para instaurar un sistema constitucionalmente coherente bajo una regla sencilla: contrato renovable, extinción causal. Cinco o siete años pueden seguir siendo períodos razonables de revisión, siempre que no sean fechas de expulsión automática. Cuando el inquilino cumple y necesita permanecer, la continuidad debería presumirse; cuando el propietario quiera poner fin a la relación, debería acreditar una causa. 

La enorme movilización social que ha despertado el caso del desahucio de Maricarmen nos está llevando a revisar, con una mirada más lúcida, las relaciones de alquiler que hasta ayer asumíamos como inamovibles. Aunque sea con décadas de retraso, constitucionalicemos el alquiler.