Alquileres por las nubes: ¿qué hacer?

España es un país atípico, también en lo que respecta a la tenencia de vivienda. Mientras que en los países más avanzados los Estados intervienen en el mercado de la vivienda, en España la política de vivienda no existe, dejando a los potenciales necesitados al albur del mercado y al de los especuladores o fondos buitres. Sin embargo, fuera de nuestras fronteras, los verdaderos Estados sociales proveen vivienda social en alquiler en cantidad suficiente para moderar el precio, y, por otro lado, aplican leyes de arrendamientos que permiten controlar los precios de alquiler.

Para entender el mercado de la vivienda hay que partir de dos axiomas contraintuitivos. Primeramente, el precio del alquiler es el que determina el precio de compra de una vivienda a largo plazo, por lo que la inflación en precios de alquiler de vivienda se trasladará a los precios de compra. En segundo lugar, la demanda de vivienda en compra solo se reactivará cuando suba el precio, lo que provocará un cambio de tendencia en el mercado del crédito y, por tanto, en la rentabilidad de la inversión en bienes raíces.

Con estas premisas, y en ausencia de estadísticas fiables, rigurosas y públicas, el mercado de alquiler es, por definición en España, un mercado opaco, oscuro y muy especulativo. Tras el estallido de la burbuja anterior, en el que apenas un 10% de la población vivía de alquiler, seguimos en España sin vivienda pública y con una legislación de arrendamientos nueva que favorece descaradamente al propietario. Esto es así, además, porque la estructura de la oferta está muy atomizada y es poco profesional, por lo que alquilar una vivienda en España, además de muy caro, es una aventura en materia de calidad del inmueble a habitar.

La eclosión, además, de las viviendas turísticas ha agravado el problema en las grandes ciudades, ya que parte de la oferta minorista y particular que existía ha decidido buscar una mayor rentabilidad alquilando habitaciones a turistas, lo que ha provocado una degradación urbana sin precedentes. La muerte de los fondos de inversión inmobiliarios, el escaso desarrollo de las sociedades de arrendamientos y la venta masiva de vivienda pública -con pingües beneficios para allegados al poder del PP- a los fondos buitre ha dejado la oferta de vivienda profesional bajo mínimos, solo alimentada por grandes socimis.

Por el lado regulatorio, la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos se diseñó para que los arrendadores pudiesen hacer caja sin ningún control, lo que cerró la posibilidad a una gran parte de los inquilinos a desarrollar un proyecto de vida en alquiler como pasa en Francia, Holanda, Alemania y Austria, bajo el terror de una subida de precios al tercer ejercicio que les obligue a volver a buscar casa, de nuevo, en un mercado escaso, opaco y copado por especuladores. En estos países, con porcentajes de vivienda pública que oscilan entre el 20% y el 40%, las leyes de arrendamientos introducen controles de precios de alquiler, lo que permite ahuyentar la formación de burbujas, como se ha podido comprobar en Francia y Alemania.

Esta distrofia en el mercado de alquiler, alimentada por medios de comunicación, el Gobierno actual, los bancos y los portales inmobiliarios, ya está comenzando a dar sus frutos, por lo que los precios de compra también han comenzado a crecer con fuerza. Solo queda que el mercado crediticio vuelva a abrir el grifo de forma irracional para que los potenciales demandantes de alquiler giren sus preferencias hacia la compra, dada la elevada inflación de las escasas viviendas de alquiler existentes, y se vuelva a formar una burbuja inmobiliaria.

En suma, una política real de vivienda debería pasar en primer lugar por diseñar un plan estadístico de verdad que permita analizar el mercado con rigor, eliminando las escasas estadísticas que suministran los portales inmobiliarios. En segundo lugar, un plan de choque que permita construir y mantener un parque público de vivienda en alquiler social suficiente para equilibrar el precio durante los ciclos. Adicionalmente, una legislación de arrendamientos que alargue los plazos sin revisión de precios, incluso por encima de la antigua LAU, y que elimine el poder coercitivo de las subidas de precios sin razones objetivas, como tienen en los países socialmente avanzados.

Alejandro Inurrieta es ex presidente de la Sociedad Pública de Alquiler.

[Este artículo ha sido publicado en el número 58 de la revista Alternativas Económicas. Ayúdanos a sostener este proyecto de periodismo independiente con una suscripción]