Precios regulados, poca vivienda social, más fondos metidos en el negocio del alquiler... ¿qué podemos esperar de la vivienda en 2021?
En marzo habrá una nueva ley de vivienda. En octubre, en vísperas de llegar a un acuerdo para el proyecto de Presupuestos, PSOE y Unidas Podemos firmaron un compromiso: llevar la Ley de Vivienda al Consejo de Ministros en tres meses y al Congreso en cuatro. El ministro Ábalos afirmó la semana pasada que “en febrero deberíamos presentar el proyecto de ley”. Si el Gobierno cumple el pacto, en marzo estará aprobada.
El Ministerio de Transportes y Agenda Urbana hizo una consulta pública, un trámite por el que pasan todos los proyectos de ley y reglamentos. En él explicó sus objetivos: blindar la función social de la vivienda (para evitar que termine en manos de fondos buitre), desarrollar un parque público y “reforzar” el derecho a vivienda digna a precio asequible, entre otros.
La ley llegará tras un año convulso, en el que los desahucios han sido uno de los temas más discutidos en el Gobierno de coalición. Están suspendidos hasta mayo, siempre que el desahuciado acredite su vulnerabilidad y que la comunidad o ayuntamiento no le encuentre una alternativa habitacional.
Esa ley incluirá la posibilidad de regular el alquiler. Uno de los asuntos sobre los que hay más expectación es la regulación de los precios del alquiler. El acuerdo —y las intervenciones del ministro y el secretario general de vivienda, David Lucas— es mucho más tímido de lo que el sector inmobiliario y ciertas terminales mediáticas pintan. El Gobierno se ha comprometido a habilitar a las Comunidades Autónomas y/o ayuntamientos a “articular mecanismos básicos” con carácter “temporal” y “excepcional” en zonas donde haya habido un incremento “abusivo y sostenido” de las rentas. Es decir, que el Gobierno no va a regular el mercado del alquiler: lo harán, si quieren, consistorios y autonomías. Y algunas ya han dicho que no (por ejemplo, Madrid).
El pacto de PSOE y Unidas Podemos también habla de “convalidar” los avances de las comunidades que ya tengan un índice de referencia. Se refiere a Catalunya, que en septiembre de 2020 aprobó su propia ley reguladora del alquiler. La norma, impulsada por el Sindicat de Llogaters, establece que los nuevos contratos no pueden superar el precio del anterior. Y que si el anterior estaba por encima del precio que marca el índice de referencia, tendrá que ajustarse a este. “Hay que seguir trabajando para que los precios bajen y se ajusten a la capacidad adquisitiva de la población”, dice a elDiario.es Jaime Palomera, portavoz del sindicato. “De momento, hemos conseguido que los inquilinos renegocien sus contratos a la baja, porque si se van el propietario no podrá subir el precio”.
El PP ya ha recurrido la ley catalana ante el tribunal constitucional. El argumento de Casado es el mismo que el de las inmobiliarias. “Los propietarios no pondrán sus pisos en el mercado, habrá menos y los precios subirán”.
El porcentaje de vivienda social seguirá por debajo del 3%. En 2020 había en España algo más de 25 millones de viviendas, de los cuales 18 eran vivienda habitual. El número exacto de viviendas sociales es de 452.040, según datos recopilados por la dirección general de vivienda, dependiente del Ministerio de Transportes, lo que supone un 2,5% del parque. Considerando únicamente las de titularidad pública, estos datos estiman que hay solo 290.000 viviendas sociales, de las cuales 180.000 son propiedad de las comunidades y el resto de los ayuntamientos.
Con estas cifras sobre la mesa, el Gobierno anunció su intención de crear “por primera vez” un “verdadero” parque de vivienda pública. Lo llama Plan 20.000 porque consiste en la construcción de 20.000 viviendas en suelo público cedido a constructoras. Empezará con 1.800 viviendas en Madrid (en Campamento), 1.362 en Málaga (en los terrenos de Buenavista), 970 en Valencia (en el Parque Central de Ingenieros y Regimiento de Artillería), 948 en Sevilla (en el Regimiento de Artillería), 532 en Ibiza (en Can Escandell), 90 en Ceuta y 21 en Melilla.
Si esas 20.000 viviendas estuvieran terminadas en 2021 y no se construyera ninguna vivienda privada más, el porcentaje de vivienda social aumentaría al 2,6%. Faltaría añadir la vivienda de las comunidades y ayuntamientos, que desde 2015 no ha superado nunca las 8.000 unidades anuales. Siendo optimistas, si en 2021 se construyeran en España 30.000 viviendas sociales, el porcentaje sobre el total de vivienda habitual sería de 2,61%. La media de Europa es del 9,3%.
Los precios del alquiler deberían bajar. Los únicos datos que hay para toda España son los de los portales inmobiliarios, porque el Gobierno no mantiene actualizado su índice del alquiler. Según Idealista y Fotocasa, el precio en noviembre cayó en las principales ciudades españolas. Distintos asesores inmobiliarios consultados por elDiario.es afirman que, al menos en Madrid, su percepción es que el precio cae. Ya lo hacía antes de la pandemia.
Sin embargo, Catalunya ofrece otro tipo de datos más precisos que cuentan una historia un poco diferente. A partir de las fianzas depositadas, la Generalitat elabora tablas trimestrales del precio medio del alquiler. En Barcelona, el precio medio apenas ha bajado un euro entre el primer y el tercer trimestre de 2020 (de 980 a 979 euros). Los alquileres bajaron durante el confinamiento pero luego subieron otra vez. El detalle está en los distritos: bajan los céntricos pero suben los periféricos (por ejemplo, Nou Barris y San Andrés). Falta por ver el efecto de la regulación en los datos del último trimestre.
El aumento de la oferta —por todos los pisos turísticos que se pasaron al mercado tradicional— y la caída de la demanda —por toda la población extranjera, estudiantil y trabajadora debería haber provocado grandes bajadas, al menos en las principales ciudades. Sin embargo, el sector inmobiliario se muestra cauto y sugiere “optimismo” (en su idioma: subidas de precios) para 2021.
A los sectores inmobiliario y financiero les interesa que el precio del alquiler no baje porque eso hará que baje la vivienda en general
“La vacuna podría generar una desaceleración en el ritmo de caídas de precios [es decir: que bajaran menos o subieran]”, señalan desde el Instituto de Valoraciones, un organismo tasador. “El alquiler sigue siendo una alternativa muy demandada”. Fuentes de la consultora CBRE esperan que “la demanda siga su tendencia creciente”, ya que el acceso a la compra sigue complicado.
“Hay bastante interés, sobre todo de los sectores inmobiliario y financiero, en que el precio del alquiler no baje porque entienden que eso hará que baje la vivienda en general”, considera Palomera. “Eso significa una depreciación en sus balances. Tras la crisis de 2008, toda la respuesta política (la LAU, el rescate a la banca, los cambios fiscales, los 50.000 millones de la SAREB) consistió en recuperar los precios. Para ellos es fundamental que no se deprecien”.
De ahí el optimismo, aunque la situación del mercado pinte otra situación.
Tendremos más datos para comprobarlo. Al mercado inmobiliario le falta transparencia, y prueba de ello es que hasta el año 2020 no hemos tenido en España un registro público de los precios del alquiler. Ese índice, sin embargo, está desactualizado: los últimos datos son de 2018 y cuando el Gobierno lo actualice pondrá los de 2019. Para entonces estaremos ya en 2021. Los datos son útiles para el inquilino porque le permiten renegociar.
La buena noticia es que el Gobierno aprobó en diciembre el nuevo Plan Estadístico Nacional, cuyo proyecto de Real Decreto ya es público. Una de sus líneas estratégicas es mejorar la información relativa al mercado inmobiliario. De acuerdo al documento, el INE ya tiene un proyecto para realizar su índice de precios. Durante 2021 revisará los datos, que procederán de las declaraciones del IRPF de Hacienda (como los del MITMA).
Se construirá menos. La consultora Colliers prevé una reducción del número de visados de obra en 2021, además del retraso de proyectos. La construcción en España lleva ocho años en mínimos después de los excesos de la burbuja, que pinchó en 2008 y se desinfló del todo en 2013. En lo más alto de aquella época, España llegó a construir 650.000 viviendas en un año. En 2019 no llegó a 11.000.
En el año de la pandemia la producción se ha ralentizado y el número de visados también. Según Colliers, en 2019 “los promotores ya eran conscientes de que la absorción de vivienda no llegaba a cubrir el producto que salía a mercado, por lo que pudieron reducir el ritmo”. En 2020, debido a la incertidumbre, algunos han pospuesto las obras. “De la anterior crisis se ha aprendido mucho (...) y el sector ahora actúa con prudencia y cautela, analizando la absorción, la demanda y consolidando preventas antes de iniciar la construcción”, dicen. Además, los bancos ya no les financian sin un porcentaje mínimo de reservas.
Los precios de venta bajarán, según el sector. Los datos oficiales dicen que ya lo hacen: un 4,7% interanual por metro cuadrado en octubre, según el Consejo General del Notariado, que registra las operaciones realizadas.
CBRE cree que los precios de compraventa caerán más en la vivienda usada porque habrá propietarios con prisas por vender. Y cabe recordar que, desde 2008, el porcentaje de ventas de vivienda usada es muy superior al de obra nueva, que no llega ni al 10% del total. “Eso suena lógico”, considera el promotor Enrique López, de Caledonian. “Pero yo no creo que estén desligadas. Si la economía va mal, la vivienda usada cae y la nueva también”. A su compañía le ha afectado la pandemia, “pero no tanto”.
“Pensábamos que a estas alturas tendríamos el 60% de lo construido vendido y estamos en un 40%. El banco me dice que vamos bien, así que entiendo que hay otros que van peor”, apunta.
Oiremos hablar mucho de rehabilitación. Si va a haber poca obra nueva y el grueso de la vivienda construida en España es de los 60 y 70, significa que en 2021 esos edificios cumplirán entre 40 y 60 años y que deberíamos ir pensando en rehabilitarlos, porque nuestro ritmo es inferior al de la media europea, según el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos.
En 2019 se solicitaron licencias para la rehabilitación de 24.000 edificios, menos que en años anteriores. Pero el Gobierno se ha propuesto rehabilitar más de medio millón de viviendas en tres años utilizando parte de los fondos europeos y para hacerlas más eficientes energéticamente. El presupuesto para vivienda ha aumentado un 368% y el grueso es para la rehabilitación.
¿Cómo lo hará, teniendo en cuenta que las subvenciones a la rehabilitación no han tenido éxito hasta ahora? De momento, el Ministerio ha avanzado que se reunirá con la Federación Española de Municipios y Provincias para explicarles cómo gestionarlos y que va a implementar “oficinas de rehabilitación” o “ventanillas únicas” que les faciliten la tarea. Las subvenciones no irán solo a la rehabilitación de viviendas o edificios: también servirán para renovar barrios y equipamientos.
Y de build-to-rent, o “construir para alquilar”. Entre los fondos se ha puesto de moda invertir en edificios enteros para alquilar. El promotor Enrique López cuenta que “piden edificios en mano” puesto que la demanda del alquiler irá a más en toda España y no solo en 2021, sino en los años venideros. Solo hay que buscar en Google build to rent para encontrar decenas de noticias sobre nuevas promociones bajo esta fórmula. El medio especializado Eje Prime recopiló muchas de ellas en su dossier anual.
“La tendencia de 2020 confirma que esta tipología de inversión ha llegado para quedarse, ya que a pesar de la crisis sanitaria actualmente el volumen de inversión es de 472 millones (más del 45% del total en 2019) con la intención de poner en marcha otras 2.000 viviendas en el mercado”, señala Colliers en su informe. Según sus datos, en los últimos tres años la inversión total ha sido de 1.962 millones de euros para un total de 7.500 viviendas. Precisamente por eso el sector inmobiliario se opone a la regulación de los precios del alquiler: por un lado, porque cada vez controla más oferta; por otro, porque si se dedica a intermediar sus comisiones, que dependen del precio mensual que pague el inquilino, bajarán.
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