La posible reventa de terrenos y otros cambios de la Operación Chamartín que provocaron la denuncia contra 28 de sus responsables
- Tras las sucesivas renegociaciones secretas de contrato, desveladas por eldiario.es, es la Administración quien debe ocuparse del coste de las expropiaciones, y se permite a las concesionarias que vendan su parte, algo que tenían vetado hasta 2009
La conocida como Operación Chamartín, ahora llamada Madrid Nuevo Norte, ha experimentado cinco renegociaciones desde su concepción y diseño original hace 25 años. Cambios de cláusulas que han trasladado la responsabilidad de las expropiaciones a la administración o que permiten la venta de los terrenos a las empresas adjudicatarias sin tener que llegar a construir nada.
Según algunas informaciones, BBVA ya estaría buscando comprador para su parte (posee un 75% de Distrito Castellana Norte, el 25% restante, la constructora San José). Una operación que no podría llevar a cabo sin la reformulación del contrato que abrió la puerta a esta posibilidad en 2009, de manera parcial, y en 2018 de forma completa, ya que inicialmente las adjudicatarias estaban obligadas a quedarse hasta el final de unas obras que, se calcula, durarán décadas.
Estas sucesivas renegociaciones de contrato que han beneficiado a las empresas adjudicatarias se mantuvieron en secreto hasta que fueron publicadas por eldiario.es en enero pasado.
Unas revelaciones que se han incluido, de manera más detallada, en la denuncia presentada esta semana en la Fiscalía Anticorrupción por IU y el grupo parlamentario de Unidas Podemos-Izquierda Unida-Madrid en Pie en la Asamblea de Madrid contra 28 cargos y excargos políticos y empresariales que han tenido o tienen responsabilidad en esta operación. El escrito, que habla del supuesto quebranto de 2.780 millones de fondos públicos, se registró tras aprobarse el proyecto por unanimidad en el Ayuntamiento de Madrid. Se trata de una reformulación del proyecto que firmó el gobierno de Manuela Carmena y que han aprobado también los demás grupos ya con el PP gobernando para que salga adelante cuanto antes tras varias décadas de parálisis.
La exalcaldesa y su equipo, que no aparecen en la denuncia, alegan que han mejorado sustancialmente el último proyecto, con más vivienda social y menos espacio a edificar. Madrid Nuevo Norte, según el proyecto aprobado provisionalmente, afectará a un espacio de 3 millones de metros cuadrados donde se edificarán 10.500 viviendas, 4.000 de ellas públicas, un nuevo distrito financiero con la torre más alta de España –70 alturas– y la reforma de la estación de Chamartín.
Carmena logró rebajar de 3,37 millones de metros cuadrados edificables a 2,65 millones, y consiguió que la vivienda pública fuera un 20% del total, en vez del 10% que es el mínimo legal. También que oficinas, comercios y hoteles se sitúen cerca de la estación de Chamartín, en lugar del entorno de la M-30, como estaba planeado, para evitar mayores problemas de movilidad.
Pero el ala más izquierdista del equipo de gobierno municipal nunca estuvo de acuerdo con el proyecto, ni siquiera con estas modificaciones respecto a los planes anteriores de Ana Botella. De hecho, uno de los exconcejales del Gobierno de Carmena, Carlos Sánchez Mato, ahora responsable de Economía en IU, es uno de los firmantes del escrito presentado ante la Fiscalía, junto a las diputadas regionales Sol Sánchez e Isabel Serra. No han incluido a Carmena ni a su sucesor, José Luis Martínez-Almeida, en la denuncia, aunque advierten de que podría ampliarse.
Los nombres que sí están en la denuncia son los de dos ministros socialistas, José Luis Ábalos y Josep Borrell, este último titular de Fomento hace 25 años cuando se lanzó el concurso. Esto ha provocado “indignación” en el Gobierno y en el PSOE, máxime cuando están abiertas las negociaciones para la investidura de Pedro Sánchez en septiembre. Ábalos ha afirmado que su responsabilidad en este proyecto es muy limitada, ya que él solo apoyó “políticamente” a Carmena y se ha preguntado públicamente si el escrito podría ser un “ajuste de cuentas” dentro de Unidas Podemos e IU.
Fuentes vinculadas a la denuncia admiten que aunque el ministro Borrell no protagonizó ninguno de los reiterados cambios, ya que fue el titular de la cartera de Fomento que firma el primer acuerdo del proyecto hace ya 25 años. Sin embargo, puntualizan que está justificada su aparición en la demanda porque todo el proceso de adjudicación estuvo envuelto en una oscuridad “total y absoluta”.
Los hechos que relata la denuncia: 5 renegociaciones
Según el escrito presentado ante Anticorrupción, que ahora debe decidir si presenta un escrito ante el juez o archiva el caso, “el contrato inicial ha ido transformándose en las sucesivas renovaciones del contrato hasta la última en el pasado mes de diciembre de 2018 y es evidente que la operación que se contempló inicialmente nunca se hizo”. Pero en lugar de anularse el concurso y convocar uno nuevo, al que se pudieran presentar otras empresas con otros planes, la Administración lo renegoció hasta en cinco ocasiones.
BBV fue una de las empresas que se presentó al concurso pero su oferta fue desestimada al pretender desentenderse de las expropiaciones. Argentaria y la constructora San José ganaron la licitación y conformaron la sociedad Desarrollos Urbanos de Chamartín (DUCH), llamada después Distrito Castellana Norte (DCN). Cuando Argentaria se integró en 1999 en el BBV, esta entidad resultante acabó haciéndose con el proyecto para el que había sido rechazada pese a presentar la solicitud más solvente técnicamente, según la demanda.
Los tres elementos básicos en la adjudicación fueron desapareciendo en las consecutivas renovaciones del contrato. “Y lo realmente llamativo es que las condiciones a las que se llegó son tremendamente parecidas a las que el BBV ofertó en el año 1993 y que Renfe no consideró adecuadas”, afirma la denuncia.
Estos tres elementos básicos eran que la prioridad era ampliar y renovar la Estación de Chamartín; que el pago se efectuaría con un canon fijo y uno variable en función de las plusvalías que Distrito Castellana Norte (DCN) obtuviera. Es decir, sobre el beneficio que DCN obtuviera le abonaría a Renfe el 53%. Y que DCN asumía los riesgos económicos que podía conllevar una recalificación del suelo al pasar de suelo ferroviario a urbanizable. Sobre todo hacía referencia a los derechos de reversión, es decir, a las posibles reclamaciones que pudieran hacer los antiguos propietarios del suelo por cambiar su uso.
El derecho a vender los terrenos
El primer contrato de la Operación Chamartín se firma el 29 de julio de 1994. Recoge la cesión de suelo público de un total de 625.000 metros cuadrados. La adjudicataria se comprometía a conseguir un Plan General, que debía aprobar el Ayuntamiento de Madrid, en el que se fijase una edificabilidad, capacidad de urbanización del suelo, de 825.000 metros cuadrados.
Por esta concesión administrativa se determinó un pago fijo y otro variable. El canon fijo eran obras que DUCH, ahora Distrito Castellana Norte, tenía que realizar y respondía al sentido original de la operación: remodelar las instalaciones ferroviarias. En concreto, se estableció que Adif percibiría en especie 17.120 millones de pesetas (102 millones de euros) de infraestructuras de urbanización y mejoras del servicio ferroviario; un edificio de oficinas valorado en 2.640 millones de pesetas (15,9 millones de euros) y la mejora de la estación de Chamartín, por otros 15 millones de euros.
La prestación monetaria la fijaba el canon variable: Renfe se llevaría el 53% de todos los beneficios antes de impuestos que originara la operación. Para ello, Renfe obligaba a la empresa privada a no revender los suelos a terceros y terminar todas las obras que se estimaba durarían 15 años; a constituir una empresa con un único orden social; a presentar un Plan de Actuación y ordenación que determinara el suelo a construir y a nombrar a un auditor externo para controlar el canon variable.
En el año 2009, con José Blanco como ministro de Fomento, se sustituyó la obligación de permanecer hasta el final en el proyecto por la opción de mantener un 75% de la propiedad hasta la aprobación de los proyectos de reparcelación y urbanización y, a partir de entonces, el 50% hasta finalizar la urbanización. En 2018 se va más allá: deja de haber limitación porcentual, de modo que puede revender todos los terrenos y derechos adquiridos desde el primer día, sin necesidad de mantener cuotas de participación ni en la fase de urbanización ni en la de edificación. Según El Confidencial, BBVA planea deshacerse de su participación y ya ha hablado con varios fondos internacionales.
Los reversionistas y Trinitario Casanova
Otra de las cláusulas que han cambiado, explica la demanda, es la referida al pago de los posibles derechos de los reversionistas, los antiguos dueños de las parcelas que fueron expropiadas supuestamente para construir un ferrocarril. Posteriormente Renfe cambió el uso de estos terrenos y ahora son edificables. En el primer contrato –el que se ganó por concurso– eran los contratistas quienes asumían esos posibles pagos a los reversionistas en caso de que ganaran en los tribunales, algo que no ha llegado a ocurrir. De hecho, una sentencia del Tribunal Supremo en 2012 determinó que no procedía la reversión de los terrenos.
A pesar de ello, en mayo de 2018, el empresario Trinitario Casanova adquirió a los reversionistas sus derechos, con la idea de que su empresa, el Grupo Baraka, sea quien urbanice los terrenos en el futuro. Casanova es conocido, entre otras cosas, por sus operaciones con el Edificio España. El grupo de Casanova compró el inmueble el 1 de junio de 2018 a la empresa china Delian Wanda por 272 millones de euros y se la vendió a la cadena hotelera Riu ese mismo día. Posteriormente comenzó a pleitear con estos últimos.
El BBV se cayó del concurso en 1993, porque proponía que de las eventuales reversiones e indemnizaciones se encargara la Administración. En el último acuerdo, un cuarto de siglo después, es Adif quien tendrá que pagar. Precisamente la presidenta de este ente público administrador de infraestructuras ferroviarias, Isabel Pardo de Vera, también denunciada en el escrito presentado en Anticorrupción, ha anunciado a varios medios este jueves que ya está buscando una fórmula legal para licitar junto a DCN la reforma de la estación de Chamartín el próximo mes de octubre.
