El Supremo confirma que en una hipoteca los gastos del registro de la propiedad corresponden al banco

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La Sala Primera del Tribunal Supremo ha ratificado su doctrina sobre la nulidad, por abusivas, de las cláusulas que imputan al prestatario los gastos y tributos de los préstamos hipotecarios, en cuanto implican, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes en el contrato. 

La Sala resuelve el recurso aplicando las normas de derecho nacional vigentes a la fecha de constitución del préstamo, según las cuales los gastos del registro de la propiedad corresponden al banco, por ser la entidad a cuyo favor se inscribe la garantía hipotecaria, de acuerdo con lo establecido en el arancel de los registradores de la propiedad. Por otro lado, el principal sujeto pasivo obligado al pago del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados era el prestatario.

Por su parte, los gastos notariales generados por el otorgamiento de la escritura corresponden por mitad al prestamista y al prestatario, ya que ambos tienen la condición de “interesados” que sustenta, en el Reglamento Notarial, el pago de dichos gastos: el consumidor por la obtención del préstamo y el banco por la garantía hipotecaria. 

Respecto de las consecuencias de la nulidad, la doctrina jurisprudencial establecida por la Sala a partir de las sentencias del Pleno de 23 de enero de 2019 ha sido confirmada por la reciente sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020.

Esta sentencia, en coincidencia con lo resuelto en su día por la Sala Primera, establece que «el hecho de que deba entenderse que una cláusula contractual declarada abusiva nunca ha existido justifica la aplicación de las disposiciones de Derecho nacional que puedan regular el reparto de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca en defecto de acuerdo entre las partes», y que «[…] si estas disposiciones hacen recaer sobre el prestatario la totalidad o una parte de estos gastos, ni el artículo 6, apartado 1, ni el artículo 7, apartado 1, de la Directiva 93/13 se oponen a que se niegue al consumidor la restitución de la parte de dichos gastos que él mismo deba soportar» (apartado 54).

En consecuencia, una vez declarada nula y dejada sin efecto por abusiva la cláusula que atribuía todos los gastos al prestatario consumidor, el tribunal ha entrado a analizar a quién, con arreglo a las reglas legales y reglamentarias, correspondía satisfacer cada uno de los gastos cuestionados, que, en este caso, se referían al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, a los gastos notariales y a los gastos registrales.

A juicio del Supremo, el TJUE ha refrendado plenamente lo acordado en su día por la Sala de lo Civil de este Tribunal respecto de estos gastos notariales y registrales.

La sentencia del TJUE

El pasado 16 de julio, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) falló sobre el pago de los gastos hipotecarios y otras cuestiones como la comisión de apertura o las costas de estos litigios, que afecta a hasta ocho millones de consumidores, según cálculos de Asufin, dejando la puerta a que los consumidores puedan reclamar los gastos por abusivos.

Entonces el Tribunal de Justicia declaró, en primer lugar, que el derecho europeo se opone a que, en caso de nulidad de una cláusula contractual abusiva que impone al consumidor el pago de la totalidad de los gastos de constitución y cancelación de hipoteca, el juez nacional niegue al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de esta cláusula, salvo que las disposiciones de Derecho nacional aplicables en defecto de esa cláusula impongan al consumidor el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos.

El TJUE recordaba que debe entenderse que las cláusulas contractuales incluidas en el concepto de "objeto principal del contrato" son las que regulan las prestaciones esenciales de ese contrato. En cambio, las cláusulas de carácter accesorio respecto de las que definen la esencia misma de la relación contractual no están incluidas en dicho concepto. El hecho de que una comisión de apertura esté incluida en el coste total de un préstamo hipotecario no implica que sea una prestación esencial de este.

La corte europea sostuvo que, conforme al derecho europeo, una cláusula de un contrato de préstamo celebrado entre un consumidor y una entidad financiera que impone al consumidor el pago de una comisión de apertura puede causar en detrimento del consumidor, contrariamente a las exigencias de la buena fe, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones de las partes que se derivan del contrato, cuando la entidad financiera no demuestre que esta comisión responde a servicios efectivamente prestados y gastos en los que haya incurrido, extremo que debe comprobar el juez nacional. 

El Tribunal de Justicia declaró la directiva europea y el principio de efectividad se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas que le son restituidas a raíz de la declaración de la nulidad de una cláusula contractual por tener carácter abusivo, dado que ese régimen crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho, conferido por la directiva, a un control judicial efectivo del carácter potencialmente abusivo de cláusulas contractuales. 

Así, el tribunal de Luxemburgo reconocía al consumidor el derecho de acudir a un juez para que se declare el carácter abusivo de una cláusula contractual y para que esta se deje sin aplicar: "En consecuencia, condicionar el resultado de la distribución de las costas de un procedimiento de esa índole únicamente a las cantidades indebidamente pagadas y cuya restitución se ordena puede disuadir al consumidor de ejercer ese derecho debido a los costes que implica una acción judicial". 

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Publicado el
29 de julio de 2020 - 12:01 h

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