Las ciudades gallegas, al límite en oferta de alquiler por la presión de las viviendas vacacionales

El espectacular e imparable aumento de alojamientos de uso turístico en Galicia (un 2.677% en cinco años) ha convertido en un viacrucis alquilar una vivienda en las ciudades. Salvo en Ferrol y Ourense, en las demás urbes gallegas la bolsa de pisos en el circuito convencional es ya de tres a cuatro veces inferior a la de alojamientos vacacionales. Frente a 14.512 viviendas censadas por la Xunta para usos turísticos en la comunidad autónoma, las disponibles para alquileres tradicionales son tan solo 3.500, según datos del sector inmobiliario.

El problema es especialmente sangrante en Santiago de Compostela, donde la oferta de pisos de uso turístico (708 registrados por la Xunta en abril de este año) casi multiplica por cinco los destinados a arrendamientos (160 en la actualidad). Escaso o nulo resultado tuvieron hasta ahora los múltiples intentos de las administraciones públicas para poner coto al imparable aumento de propietarios que prefieren ofrecer sus viviendas para estancias cortas en plataformas como Airbnb o Booking. Una opción que resulta mucho más rentable que tener inquilinos a largo plazo. Pero puede que en Galicia se reduzca en breve este fenómeno que revolucionó la forma de viajar y el sector turístico en todo el mundo. Dos nuevas sentencias del Tribunal Superior de Xustiza de Galicia (TSXG) abren la puerta a los ayuntamientos gallegos, tras sufrir varios varapalos en últimos años, a regular y limitar los pisos de uso turístico.

Fue primero el fallo del pasado mes que avala a la corporación de Pontevedra, ciudad donde las viviendas vacacionales (299) triplican a las comercializadas con rentas mensuales (110), a restringir los alojamientos para turistas a apartamentos situados en bajos o planta primera de edificios residenciales. Y además de la obligación de registrarse en la Xunta como vivienda de uso turístico, deberán obtener a mayores licencia municipal.

La segunda sentencia llegó este viernes y da un importante respaldo a las autoridades locales de Santiago para actuar. Ratificar la necesidad de contar con permiso del Ayuntamiento para ofrecer un piso en webs que ponen en contacto directo a propietarios y huéspedes. El alto tribunal gallego decreta que debe regirse como una actividad económica y terciaria, a semejanza de hoteles y otros establecimientos hoteleros sometidos a rigurosos controles y normativas. Una doctrina que abre un importante cambio en la evolución hasta ahora desaforada de los pisos turísticos en Galicia.

Y tercer punto trascendental de una sentencia saludada como “rotunda” por el equipo de gobierno compostelano: el Plan especial de protección de su casco histórico, vigente desde 1997, ya regula “claramente” el uso turístico de las viviendas, al estipular que solo puede plantearse en “edificios específicos”, íntegramente dedicados a alojar viajeros. Este recordatorio judicial pone en la picota a cientos de pisos ofertados hoy en portales turísticos.  

Una capital “colonizada” por turistas

Santiago es, después de Sanxenxo –epicentro de las Rías Baixas del alojamiento para turistas en residencias privadas–, el segundo municipio gallego con más plazas en pisos de uso vacacional: concentra 3.599, según el registro de la Xunta de abril 2022, un 4,7% de las existentes en la comunidad autónoma. Le siguen Vigo, con 2.889 (un 3,8% del total), y A Coruña, con 2.693 (un 3,5%).

En la ciudad viguesa, la más poblada de Galicia, el crecimiento es muy fuerte. En tan solo año, se crearon unas 800 plazas en pisos turísticos. Ahí también se registró un vuelco, con 734 viviendas ofertadas para los visitantes frente a 675 disponibles para el alquiler, según los datos del registro de empresas y actividades turísticas de la Xunta y del sector inmobiliario. Poco le queda para que ocurra otro tanto en A Coruña, con 600 pisos para alquilar, apenas una veintena más que los disponibles para estancias vacacionales.

Vivir en alquiler en el casco histórico de la capital gallega, declarada Patrimonio de la Humanidad y punto de destino de millares de visitantes y peregrinos del Camino, es ya prácticamente imposible. Son cientos los pisos ofertados solo a turistas para cortas estancias. “Un drama que colonizó el resto de la ciudad, con barrios residenciales enteros en los que ya no hay oferta para estudiantes o familias”, reconoce la concejala de Vivienda de Santiago, Mercedes Rosón. “Ha provocado una pérdida de identidad insoportable”, resalta. La presión turística es enorme y ha desplazado su secular esencia universitaria, además de dificultar el asentamiento de población en una ciudad de “pequeña escala” con un censo de 97.858 habitantes. “Solo quedan tiendas de regalos y souvenirs en la zona monumental, eso hace que tampoco nadie quiera comprar o alquilar vivienda”, alertan desde la Asociación Galega de Inmobiliarias (Agalin). Calcula que el precio de los alquileres, que se sitúa en una media de entre 400 y 600 euros mensuales, se ha disparado un 15% en Galicia porque la demanda es muy alta y la oferta mínima. También se resiente la calidad, cada vez menor, de los pisos reservados para inquilinos tradicionales. “Bajó mucho, quedan los restos que, como no hay alternativa, son cada vez más caros”, ratifica Benito Iglesias, desde la Federación Galega de Empresas Inmobiliarias.  

Nuevas limitaciones

“El problema es muy serio, un drama, y hay que ponerle freno pero la batalla es complicada”, comenta la edil compostelana de Vivienda al recordar que ya el anterior gobierno local trató, sin éxito, de prohibir los pisos de uso turístico en el casco histórico de Santiago con el fin de preservar su uso residencial, ahora fuertemente mermado. Hasta tres sentencias del TSXG anularon en 2021 ese artículo del plan de ordenación urbana de la ciudad. Y otro fallo del alto tribunal gallego en enero de este año obligó a la Xunta y el Ayuntamiento a registrar las solicitudes de propietarios de viviendas en el casco histórico compostelano a los que habían denegado la autorización para ofrecerlas en webs de alojamiento turístico.

Pero los intentos y promesas del ayuntamiento de la capital de regular y ordenar esa oferta “sin prohibirla” se desbloquean ahora con la última sentencia, según anunció este viernes Mercedes Rosón en el congreso de Agalin. La concejala reafirmó la intención del Ayuntamiento de Santiago de aprobar en breve una regulación que ordene y acote definitivamente los pisos de uso turístico, reduciéndolos al mínimo en la zona monumental de la ciudad. Confía en que muchos propietarios desisten de esta opción si ya no resulta tan rentable como hasta ahora al tener que obtener licencia municipal, pagar más tasas y someterse a mayores restricciones.

Al igual que Pontevedra, la capital gallega quiere restringir esa oferta a determinados barrios de la ciudades y permitir que solo bajos o primeras plantas de edificios residenciales se dediquen a alojar temporalmente viajeros. “Crean muchos conflictos de convivencia vecinal, antes había muchos partes de la Policía local por fiestas de estudiantes, ahora son por las que organizan turistas en pisos”, comenta Rosón.

Otra de las grandes novedades de la futura normativa compostelana es que se acotarán los alojamientos temporales en propiedades privadas a un total de dos meses por año. Grandes capitales como París ya limitaron hace tiempo las ofertas en portales turísticos a cuatro meses anuales. En Galicia, es la primera vez que se plantea. “No se trata de prohibir la economía colaborativa, sino de regularla”, insistió la edil.  

Más inspecciones

Cualquier ordenación y regulación de los pisos de uso turístico debe reforzarse con más inspecciones y sanciones, reclaman tanto desde el Clúster de Turismo de Galicia como desde el sector inmobiliario. Agalin calcula que son más de 1.000 los existentes en Santiago cuando en la Xunta solo están oficialmente inscritos 708, y apenas 36 cuentan con licencia municipal. El Ayuntamiento no confirma este extremo pero asegura tener datos precisos de la cifra real de viviendas turísticas dado que estuvo meses rastreando y localizando todas las que figuran en la veintena de webs que ofrecen alojamiento vacacional en Santiago. En los despachos municipales, empezaron a abrirse decenas de expedientes contra propietarios que ofrecen sus casas a viajeros sin tener permiso oficial.

Sanxenxo, la localidad gallega con más plazas (11.413) y concentración de pisos de uso turístico por habitante, tiene tres veces más “sin darse de alta”, asegura Cesáreo Pardal, presidente del Clúster del Turismo. Insiste en la necesidad de regular esa alternativa como cualquier otra actividad hotelera para “ganar excelencia turística y jugar todos con las mismas cartas”. “Las inspecciones siempre son solo para el que tiene un cartel en la puerta” y está sometido a estrictas normas hoteleras de seguridad, higiene y ruidos, se queja.