El Tribunal Supremo dicta un reparto de gastos hipotecarios distinto a lo que marca la futura ley

Gestoría, registro, notaría, impuestos... Los gastos de la formalización de una hipoteca suponen un importante coste a la hora de comprarse una casa. Sin embargo, en los últimos tiempos buena parte del debate sobre el sector hipotecario se ha centrado en quién debe asumir estos costes. Y las conclusiones han sido diversas.

En 2015, una sentencia del Supremo concluía que era abusiva la cláusula de algunos contratos que imponía que el ciente asumiera todos los gastos. Este jueves, el alto tribunal ha publicado cinco sentencias dirimiendo cuál debe ser el reparto de estos gastos. Sin embargo, sus conclusiones argumentadas son distintas a lo que marca la ley de crédito hipotecario que se encuentra actualmente en el Senado.

En concreto, el Supremo dictamina que se deben repartir los gastos de notaría y de gestoría y que, como ya sentenció en noviembre, el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), le corresponde al cliente. Por contra, el texto de la nueva norma, que ya fue aprobada por el Congreso de los Diputados, apunta que serán los bancos y no los clientes los que asuman todos estos gastos.

Así, el Supremo ha marcado la doctrina para todos aquellos contratos hipotecarios previos a la entrada en vigor de la nueva norma, que se espera para marzo su entrada en vigor y establece cuál debería haber sido el reparto de los gastos.

En las cinco sentencias publicadas el jueves, el pleno de la sala civil del Supremo dictamina que se deben repartir los costes al 50% en el caso de la notaría y la gestoría. Para llegar a esa conclusión, el tribunal entiende que debe ser así puesto que ambos son los interesados de estos servicios que prestan terceras partes a la hora de sellar un préstamo con garantía hipotecaria.

Por ejemplo, en el caso de la notaría, el Supremo concluye que “la intervención interesa a ambas partes por lo que los costes de la matriz deben distribuirse por mitad”. Y añade que el interés del prestamista (el banco) reside “en la obtención del título ejecutivo” y el del prestatario (cliente) en la obtención del préstamo, en unas condiciones más ventajosas que si no existiera esa garantía hipotecaria.

Una argumentación similar le lleva a concluir que la gestoría también corresponde a ambos interesados, pese a que no exista una norma que así lo obligue. Igualmente, el Supremo reafirma su posicionamiento sobre el AJD y apunta que para todos los contratos previos al Real Decreto de noviembre le corresponde al cliente y no al banco su pago.

Sin embargo, la futura norma plantea un modo de actuación distinto. En su artículo 12, la nueva ley establece que sean los bancos los que asuman los gastos de notaría, gestoría y registro. Éste último es el único punto en común entre la doctrina del Supremo y la futura ley. A los clientes les corresponde únicamente la tasación. Igualmente, el banco se hace cargo de los impuestos.

Este fue uno de los puntos más intensos durante el debate parlamentario y una de las principales reivindicaciones de Unidos Podemos, que solicitaba que todos los gastos tenían que ser para el banco, incluido el de tasación. Finalmente, la norma salió adelante con el voto en contra del grupo confederal, ERC, Compromís y Bildu, y el voto favorable de PSOE, PP, Ciudadanos y el resto de formaciones.

“Seguridad jurídica”

Pese a esta diferencia de doctrinas sobre los gastos, siendo la del Supremo y actual vigente la más favorable a los intereses de la banca, el sector avanza que cumplirá con lo que estipule la nueva ley. “Lo importante es la seguridad jurídica y saber con certeza el terreno que pisamos”, apuntan desde la Asociación Española de Banca, la principal patronal del sector. “Todo lo que clarifique las normas es positivo”, añaden.

Por tanto, una vez entre en vigor la nueva ley, en todas las operaciones de préstamo con garantía hipotecaria que se firmen en España ya obligará a que los bancos abonen estos gastos. La doctrina sentada por el Supremo este jueves hace referencia a aquellos contratos firmados hasta la nueva norma y en el pasado y responde a los recursos que hay en vía jurídica sobre el reparto de gastos y la anulación de la cláusula abusiva que obligaba a los clientes al pago completo.

En esta línea, la asociación de consumidores Adicae, anima a los consumidores a reclamar, ya que con la sentencia les corresponde recuperar al menos la mitad de los costes de notaría y gestoría y los de inscripción en el registro. Sin embargo, critican el contenido de las sentencias al considerar que ha sido una decisión “probanca” y avanzan que a partir de la semana próxima presentarán demandas colectivas sobre gastos hipotecarios.