No es solo la Ley del Suelo: Almeida y Ayuso reducen plazos o requisitos para construir a golpe de boletín oficial

En las últimas semanas, ha copado titulares el PEM (Plan Estratégico Municipal) de la ciudad de Madrid, el nuevo marco urbanístico destinado a sustituir el Plan General de Ordenación Urbana de 1997. Las primeras noticias sobre el contenido de la novedosa “norma magna” del urbanismo madrileño ya han generado los primeros debates al otro lado de los foros del sector inmobiliario. Las asociaciones de Tetuán, por ejemplo, han levantado la voz contra la inclusión del distrito entre los espacios susceptibles de aumentar su parque residencial por ser ya unas barriadas muy densas de Madrid.

Si echamos unos pasos hacia atrás para tomar perspectiva, nos daremos cuenta de que la norma en preparación viene acompañada de otras ya aprobadas y alguna por venir cuya motivación de fondo obedece a un mismo análisis: la región y la ciudad de Madrid van a crecer mucho y es necesario movilizar suelo. O, dicho de otra manera, las reglas urbanísticas deben cambiar para facilitar la construcción de más vivienda.

En estos momentos, la Comunidad de Madrid se asoma a la sustitución de la actual Ley del Suelo (ley del 9/2001) por una nueva, que además integrará las competencias de la vigente Ley 9/95 de Ordenación del Territorio. Con esta nueva dualidad el gabinete de Ayuso pretende agilizar el urbanismo madrileño.

La Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región (LIDER) se presentó en noviembre del año pasado y va quemando plazos hacia su aprobación final, que se espera a finales de 2026. El Anteproyecto es ya consultable y ha estado –Semana Santa mediante– en periodo de información pública y trámite de audiencia (entre el 7 de marzo y el lunes 6 de abril).

Normativas que agradan a la patronal de la construcción

El texto se ha venido presentando en los dos últimos meses con la presencia de Sara Aranda (Directora General de Urbanismo en la Consejería de Medio Ambiente, Agricultura e Interior) y otros responsables de la Comunidad de Madrid. Así ha sucedido en el Colegio Oficial de Aparejadores de Madrid, el ilustre Colegio de la Abogacía (sección Urbanismo), el Colegio de Economistas de Madrid o el Colegio Arquitectos de Madrid, entre otros.

El debate sobre la norma se ha visto contenido, hasta el momento, dentro de los círculos estrictamente profesionales. Pero los foros y publicaciones especializadas del sector de la construcción y las inversiones, sin embargo, vienen celebrando lo que enuncian como un “cambio de paradigma” en el urbanismo madrileño.

Algunas de las frases que se repiten en las presentaciones se refieren a “agilizar el urbanismo en la región”, “activar suelo”, “generar vivienda”, “reducir cargas burocráticas”, “acortar los plazos” o “simplificar los instrumentos de planeamiento y el régimen jurídico del suelo”. La norma en ciernes parece ser del agrado de la patronal de la construcción. Así lo expresaba recientemente en un debate sobre el tema el director de Estrategia de Crea Madrid Nuevo Norte cuando expresaba que, legislativamente “la Comunidad de Madrid ya está en lo que espera el mercado”.

Una de las novedades técnicas más llamativas de la ley, que se asienta sobre la figura del PEM para los diferentes municipios, es la introducción de los llamados Planes Ejecutivos. Este instrumento de ordenación urbanística reflejará las condiciones concretas para que el suelo pueda ser transformado o edificado. Los particulares –es decir, los promotores– formularán estos plantes directamente ante los ayuntamientos, que podrán activar una tramitación abreviada de unos 12 meses a través de Ordenanza Municipal. Lo que se busca es “la puesta en el mercado de suelo finalista”.

Prepararse para crecer a través del boletín oficial

La Ley LIDER (un acrónimo que parece pensado desde el convencimiento de su importancia) se asienta sobre novedades legislativas precias que, soto vocce, han andamiado el nuevo edificio.

La Ley 7/2024, de Medidas para un desarrollo equilibrado en materia de medio ambiente y ordenación del territorio, incorporaba la figura del PEM (Plan Estratégico Municipal) para fijar la estrategia del municipio a futuro, que es uno de los elementos clave de LIDER. Se considera que los detallados Planes de Ordenación Urbana en vigor son aparatajes demasiado pesados y se crea por ello el nuevo instrumento de ordenación urbanística, que tiene más que ver con unas directrices generales que con una lista pormenorizada de usos. Ya no será necesario introducir cambios puntuales en la macronorma cada vez que se quiera llevar a cabo un uso del suelo que no encaje con el marco.

Antes, se había introducido en la Ley 3/2024, de 28 de junio de la Comunidad de Madrid, la posibilidad de convertir fácilmente edificios de uso terciario (oficinas/industrial) a residencial (viviendas) sin modificar el planeamiento urbanístico, con el objetivo de fomentar la vivienda protegida en alquiler. La llegada de los usos mixtos, la flexibilidad y la simplificación de pasos para acometer cambios de uso están en el espíritu de toda la panoplia de normas.

Elocuente es el nombre de otra de las novedades recientes del sector: la Aceleradora urbanística. Se trata de un órgano colegiado que opera en la capa de los informes sectoriales. Es decir, de los documentos técnicos obligatorios emitidos por organismos públicos que evalúan cómo un plan o proyecto urbanístico afecta a materias específicas (carreteras, costas, medio ambiente, cultura, etc.).

Se aprobó en diciembre del año pasado, se constituyó en enero y su objeto es dar seguridad jurídica y agilidad a todo el proceso a través de un repositorio electrónico. A la intención de acelerar los plazos se une el hecho de que el proyecto de construcción de vivienda o servicios puede declararse de interés general, entrando en una vía urgente que permite acelerar los plazos en la mitad de tiempo.

Todos estos documentos y normas son, por supuesto, prolijos y tocan numerosos aspectos sobre lo que una ciudad debe ser, pero la idea rectora que sobresale por encima del resto –y que resaltan en las presentaciones a los profesionales del sector sus responsables políticos– es la de preparar Madrid para acoger a nuevos vecinos.

Los responsables de organizar la región manejan proyecciones que llevarán la población de los actuales siete millones de personas a 8,5 y hasta 10 millones en los próximos 15 o 20 años. En el caso de la ciudad de Madrid la tendencia es menos clara que en el de la región y crece con altibajos que hacen más complicado hacer esas proyecciones tan rotundas para la ciudad más allá de la obvia –e importante– eclosión de los nuevos desarrollos inmobiliarios.

La mirada política articulada para afrontar la tendencia al alza de la población es la de que el crecimiento es una gran oportunidad para incrementar aún más el peso político de Madrid a nivel estatal. Para ello, se mira a su corona metropolitana y se piensa en términos de un nuevo Gran Madrid –así se llamaba en el siglo XX al Madrid expandido anterior a la importante anexión de municipios de mediados de siglo–. Un espacio mancomunado de facto de 12 o 20 municipios que, unidos, se considera la gran conurbación del sur de Europa.

La idea de la recentralización española a través del peso de la región, para competir con las grandes metrópolis globales, es un asunto que se ha visto con buenos ojos en los últimos años en ámbitos de la derecha política y empresarial. Un buen ejemplo de este debate es el libro Madrid DF (en referencia a Distrito Federal), del arquitecto Fernando Caballero.

Las presentaciones de la nueva Ley del suelo y de otras normas en preparación, como el propio PEM para la ciudad de Madrid, abundan en enunciar la centralidad social del problema de la vivienda. Agarrados a las lógicas más evidentes de las leyes de la oferta y la demanda, los rectores de Madrid (ciudad y autonomía) apuntan con decisión hacia la construcción masiva como solución. Tanto en las áreas de crecimiento periurbano como dentro de la ciudad consolidada. El debate sobre la conveniencia (o inconveniencia) del crecimiento ilimitado es habitual también en los foros teóricos sobre la ciudad y no está cerrado pero, mientras los que saben se aclaran, los textos que se publican en los boletines oficiales ya parecen albergar certezas.