La patronal de los pisos turísticos de Andalucía admite que sólo 1 de cada 5 cumple los requisitos del registro estatal

Apenas un 17,2% de las viviendas turísticas de Andalucía cumplen los requisitos para poder anunciarse en las principales plataformas, como Booking o Airbnb. Así lo admite la patronal de propietarios y gestoras de viviendas turísticas de Andalucía (AVVAPro), que alerta de un “colapso” por la “barrera burocrática insalvable” del nuevo Registro Único puesto en marcha por el Ministerio de Vivienda, al que pide una moratoria que evite la retirada de miles de anuncios. AVVAPro alerta de “graves perjuicios económicos, jurídicos y reputacionales” para “familias y profesionales”. Desde julio, la inscripción y puesta al día en ese registro es requisito para obtener el código con el que anunciarse en las plataformas de referencia.

En Andalucía hay 153.517 viviendas que cuentan con una licencia vigente concedida por la Junta de Andalucía para operar como vivienda turística, pero una inmensa mayoría no han completado los dos procesos obligatorios para inscribirse en el Registro Único, aprobado en diciembre de 2024 y puesto en marcha en julio de 2025. De esta forma, 86.411 (el 57%) no se han inscrito, y de las 67.106 que sí lo han hecho, sólo el 40% (unas 26.840) han presentado en tiempo (antes del 2 de marzo) el nuevo modelo con las estancias de 2025, según los datos de AVVAPro. Según estas cifras, casi 130.000 estarían en el limbo.

En teoría, a partir de este martes sólo una mínima parte de las viviendas con licencia, poco más de 25.000, podrían anunciarse en plataformas como Airbnb o Booking. El resto, tendrán una licencia en vigor concedida por la administración competente en materia de turismo (la Junta de Andalucía), pero podrían ver revocado su acceso al principal canal de comercialización de estos alojamientos al no haber recibido un número de registro por no cumplir con las exigencias del Ministerio.

Según la patronal, el impacto sobre la actividad turística en algunos municipios puede ser mayúsculo. Los bajos porcentajes de inscripción “amenazan con paralizar la oferta turística legal en zonas que dependen en gran medida de las VUT para diversificar su economía”, alerta AVVAPro.

Dos registros

El atasco afecta a viviendas que operan de acuerdo con los criterios establecidos por la Junta de Andalucía y están inscritas en el registro autonómico. Es decir, legalmente; al menos, a priori. Esas viviendas deben ahora inscribirse también en el Registro Único estatal para poder anunciarse en las principales webs. Y Andalucía, cuyo turismo representa en torno al 13% del PIB, es la comunidad autónoma en las que el registro único ha rechazado más inscripciones, 21.000, según las cifras ofrecidas por el Ministerio hace un mes. Siete de los 20 municipios con mayor número de peticiones denegadas están en Málaga: Marbella (2.993), Málaga (1.845), Benalmádena (1.035), Fuengirola (719), Mijas (664) y Estepona (505).

Fuentes del Ministerio apuntan a la laxitud de algunas comunidades autónomas para verificar los requisitos legales para obtener la licencia, mientras que en el Registro único “se comprueba verdaderamente” la documentación. “Hay CCAA que no comprueban si las viviendas tienen las licencias necesarias, si las comunidades de propietarios han autorizado la actividad económica...”, explican.

En Andalucía, basta una declaración responsable de que la vivienda no incumple ninguna normativa municipal y es compatible con el PGOU para poder inscribirla en el registro, sin perjuicio de que luego pueda revisarse esa inscripción a petición de los ayuntamientos. La Junta de Andalucía dice haber desinscrito más de 13.000 viviendas turísticas hasta febrero de 2026, si bien este medio desveló que en Málaga caducaron cientos de expedientes de desinscripción por la inacción combinada de Ayuntamiento y Junta.

Con todo, el Ministerio rebaja el impacto sobre la operatividad del sector del nuevo registro único. Fuentes del departamento que dirige Isabel Rodríguez explican que de las más de 150.000 con licencia en vigor, hay muchas que no están operando realmente o que se comercializan por otras vías. En noviembre de 2025, el INE calculaba 91.757 viviendas turísticas operativas en Andalucía en las principales plataformas, por las 150.000 inscritas en el Registro. “El registro andaluz no tiene por qué ser una foto de las viviendas que se quieren publicar en plataformas”, subrayan.

De esta forma, las que no han cumplido aún los dos requisitos del nuevo registro no serían 130.000, como da a entender la patronal, sino como máximo unas 65.000 (91.757 del total que se anunciaban menos 26.840 que ya están inscritas y han presentado el registro de estancias de 2025).

Choque de competencias

De fondo, late una disputa entre la Junta de Andalucía (además de otras comunidades autónomas y las patronales) y el Gobierno central sobre cómo afrontar el fenómeno de los pisos turísticos y su impacto sobre la disponibilidad de vivienda, particularmente en zonas con una abundante oferta turística disparada en los últimos años y escasez de vivienda asequible, como Málaga, la Costa del Sol, Cádiz o algunos barrios de Sevilla. El Gobierno central no oculta su voluntad de sacar viviendas del mercado turístico para reincorporarlas al residencial. El Gobierno andaluz, a través del consejero Arturo Bernal, ha calificado esta visión de “ideologizada”.

El choque es de competencias, porque la Junta de Andalucía tiene las de Turismo (y por tanto, la concesión de licencias de pisos turísticos) y la administración central tiene las de Vivienda. En Andalucía existe desde 2016 un registro para todas las viviendas turísticas, pero el Ministerio impuso la obligación de que, desde julio de 2025, estas viviendas se inscribieran también en un nuevo registro, aduciendo que la Unión Europea obliga a contar con uno “único” para todo el territorio. Si no están inscritas en ese registro las viviendas no obtienen un código con el que anunciarse en las principales plataformas.

La Comisión ha dado hasta finales de mayo para que Junta y Gobierno central eliminen esta duplicidad, mientras en el Tribunal Supremo se dirime cuál de las dos administraciones es competente.

Plazo “suficiente”

En medio de esta batalla legal, la denuncia del lobby de las viviendas turísticas apunta a un problema práctico, que algunos operadores trasladan desde hace tiempo: las delegaciones territoriales de la Junta de Andalucía en algunas provincias con muchas viviendas turísticas (Cádiz o Málaga) están tardando en entregar la acreditación de que la vivienda tiene uso turístico; además, los registros de la propiedad (que operan el nuevo registro del Ministerio) también están saturados.

A esto se ha sumado la entrada en vigor de un nuevo requisito, previsto en el Decreto de diciembre de 2024 pero cuyo cumplimiento no se ha exigido hasta este 2 de marzo: un modelo en el que se consignen las estancias en cada vivienda turística a lo largo del año, a presentar también ante el Registro de la Propiedad, al que se carga con un nuevo trámite.

Fuentes del Ministerio aseguran que se han presentado la “inmensa mayoría” de los modelos, sin cuantificar ni desglosar por comunidades. El Ministerio cree que el plazo de un mes que ha dado es suficiente “dada la simplicidad del modelo” y que ha ofrecido ayuda presencial y telefónica a quien la ha necesitado. “En cualquier caso, el Colegio de Registradores está trabajando con el Ministerio de Justicia para determinar la forma de proceder con los restantes casos en los que no ha habido depósito.

Según la patronal, el problema es de gestión. “No se puede penalizar a propietarios legales por la incapacidad del sistema para procesar las solicitudes”, señala AVVAPro.

El “muro burocrático” sería generalizado en todas las provincias, pero afecta especialmente a provincias como Málaga, Cádiz o Huelva. En Málaga, la provincia con mayor volumen de licencias (87.370, el 57% de todas las de Andalucía), sólo se han completado 36.939 registros. En Cádiz, se han completado 7.306 registros de 23.497 viviendas con licencia.

Según AVVAPro, los peores datos se dan en municipios costeros y pueblos pequeños donde las viviendas turísticas “representan la principal fuente de ingresos”, como El Bosque (2% de registros sobre licencias), Barbate (12%), Arcos de la Frontera (11%), Chipiona (8%), Chiclana de la Frontera (28%), Conil de la Frontera (31%), Jabugo (4%), Almonte (17%), Isla Cristina (27%), Lepe (24%), Benahavís y Benalmádena (25%).