La mano (bien) visible del mercado

Adam Smith escribió en 1776 que, cuando un individuo busca su propio beneficio, una mano invisible lo conduce a promover un objetivo que nunca se propuso. Según su afirmación el mercado se regula solo, los precios reflejan la realidad, intervenir es estorbar. La metáfora es tan poderosa que se cita como dogma y ha sobrevivido dos siglos y medio como si fuera una ley natural. Smith la usó después en textos sobre astrología. Conviene releerla con calma porque no describe una ley física. Describe una creencia y las creencias, por definición, pueden fallar cuando se contrasta con la realidad. Hay momentos en que esa mano invisible no aparece y no porque el mercado sea imperfecto, sino porque su lógica, dejada a sí misma, produce exactamente lo contrario de lo que la comunidad necesita. Basta mirar un caso concreto.

Imaginemos —y es mucho imaginar— que la oferta y la demanda funcionan sin acuerdos entre los agentes económicos, estrictamente como un mecanismo azaroso que regula bienes y servicios en beneficio de la comunidad a medio plazo. Imaginemos también que la vivienda es un bien como cualquier otro, comparable a tornillos o relojes de lujo. Si ambas premisas fueran ciertas, frenar la subida del precio de la vivienda y de los alquileres sería casi trivial.

Pensemos en una ciudad de unos 30.000 habitantes, con una densidad alta, superior a los 15.000 habitantes por kilómetro cuadrado, que vive en unas 20.000 viviendas. De ellas, 11.000 son residenciales y 9.000 están vacías, son segundas residencias o se usan de forma ocasional. Supongamos que el 40% de estas últimas se dedica a actividad turística con o sin licencia. Añadamos 42.000 metros cuadrados de solares sin construir y centenares de edificios en ruina. Con este escenario, aplicar medidas jurídicas y materiales para disponer de miles de viviendas en un plazo de entre una semana y dos años sería perfectamente posible. Y, según la ley de la oferta y la demanda, eso haría bajar los precios del alquiler en poco tiempo.

Pero no hace falta suponer nada. Esta es exactamente la realidad del distrito 1, Ciutat Vella, de València. Ni más ni menos. La ciudad de València tiene más de 37.000 viviendas vacías (31 de marzo de 2025, María José Catalá dixit). Ciutat Vella concentra una parte significativa de estas sin función residencial estable. A ello se suman los miles de metros cuadrtados entre solares y edificios en ruina. Mientras tanto, el alquiler en este distrito es el más caro de València. En 2026, el metro cuadrado ronda los 17 euros de media, con picos de 19,7 euros. Un piso de 40 metros supera los mil euros. En 2023 el incremento interanual fue del 16,51%; en 2026 sigue por encima del 3%. La obra nueva es residual: menos de mil viviendas en toda la ciudad y una única promoción en Ciutat Vella, con ocho apartamentos, cuatro ya vendidos. La construcción en solares, aunque ha aumentado en los dos últimos años, las obras estás destinadas a apartamentos turíticos gracias a la nueva normativa de “regulación” de la actividad turítica que deja fuera a Ciutat Vella y que impulsa aún más la concentración turística en el centro de la ciudad.

El resultado es una contradicción que desmonta el dogma: hay miles de viviendas vacías, solares sin construir, edificios en ruina… y aun así los precios suben. La oferta no responde a la demanda y no responde porque hay decisiones privadas que encuentran en el marco legal y fiscal un incentivo para no responder. La mano invisible presupone tres condiciones que rara vez se cumplen en el mercado de la vivienda. El problema no es solo que esas condiciones no existan. El problema es que el marco institucional está diseñado para que no existan. El propietario que mantiene una vivienda vacía no actúa por miedo ni por engorro. Actúa porque el sistema se lo permite. La vivienda vacía no es un accidente sino una estrategia. Un activo que se conserva a la espera de plusvalía, que se mantiene fuera del mercado residencial para evitar la legislación de arrendamientos, que se usa como refugio de valor en un contexto de tipos bajos y expectativas de revalorización continua, o como alojamiento turístico legal o ilegal. Desde el punto de vista individual, es un comportamiento racional pero la racionalidad está supeditada a condicones jurídicas objetivas. Precisamente por eso no puede corregirse con buena voluntad ni con incentivos menores sino con medidas legales.

La doctrina liberal insiste en que la regulación es el problema. Los datos de Ciutat Vella sugieren lo contrario: la desregulación y la permisividad han sido el problema. La falta de intervención pública ha permitido que un recurso esencial se convierta en objeto de atesoramiento. La ausencia de fiscalidad que penalice la vivienda vacía, la falta de expropiación temporal del uso, la no aplicación de las facultades urbanísticas para movilizar solares y ruinas… todo ello configura un marco que premia la inacción privada y castiga el uso social del suelo.

Y no hace falta inventar nada. La Ley estatal de Vivienda de 2023 permite declarar zonas tensionadas, figura que Ciutat Vella cumple de sobra: más del 80% de la población destina más del 30% de su renta al alquiler y los precios han subido muy por encima del IPC porque esta clausula se aplica a los alquileres en marcha no cuando se rompe la relación contractual y se inicia otra. Esa declaración permitiría limitar incrementos de rentas y controlar subidas abusivas incluso en nuevos contratos lo que, de manera indirecta redundaría en el mantenimiento de los alquileres por aquello de que “más vale (inquilino) malo conocido que (inquilino) bueno por conocer.

La Ley de Suelo permite ordenar la ejecución de solares y ruinas, incluso expropiar en caso de incumplimiento aplicando una ley antigua que no está en vigor pero que habría que recuperar: la ley de mostrencos . O bien aplicar el Reglamento de Vivienda valenciano contempla la expropiación temporal del uso de viviendas vacías en manos de grandes tenedores. La Ley de Arrendamientos Urbanos permite prórrogas forzosas y control de rentas en mercados tensionados.

Nada de esto se aplica por razones políticas no por razones técnicas.con la contundencia necesaria. Aplicarlo implica enfrentarse a intereses concretos: fondos, grandes tenedores, propietarios que prefieren la vivienda como activo financiero. Y enfrentarse a esos intereses tiene un coste electoral y mediático que pocas administraciones están dispuestas a asumir. Pactar en la actual estado de las mayorías es lógico y necesario, disponer de una ámplia mayoría es condición necesaria aunque no suficiente para hacer esos cambios. En manos de las fuerzas democráticas está lograrlo en las próximas elecciones.

En 1977, Alfred Chandler explicó cómo la mano invisible del mercado fue sustituida por la mano visible de los gestores corporativos que en el mercado de la vivienda son los fondos de inversión, gestoras internacionales de inversiones y sociedades cotizados de inversión inmobiliarias todas ellas agrupadas en lo que se denominan “fondos buitre”. Chandeler no describía una solución técnica, sino una transferencia de poder. En la vivienda, la pregunta no es si conviene sustituir el mercado por gestión pública absoluta, sino quién debe ejercer esa gestión y en beneficio de quién. En Ciutat Vella, la gestión de la escasez ya existe. La ejercen los propietarios que retienen vivienda o la destinan a otros usos no residenciales, los fondos que compran edificios para turismo, los tenedores de suelo que esperan plusvalías. Esa mano es perfectamente visible. Y su resultado es el precio más alto de la ciudad en el distrito con más vivienda vacía. Con todo, el caso de Ciutat Vella no es una excepción aunque quizás sí la más exagerada. Es un ejemplo que se reproduce en mayor o menor medida en otros barrios de València.

Frente a esa mano visible y poderosa, la respuesta no puede ser esperar a que funcione la mano invisible del mercado construyendo más viviendas en un sistema de precios altos que provocaría más beneficios a quien ya tiene, sino sacando al mercado la existente con otros usos que son los que lo tensionan a la alza. Debe ser contraponer otra mano visible: la del poder público, que ya tiene instrumentos para movilizar vivienda vacía, ejecutar solares, rehabilitar ruinas, limitar rentas y garantizar el derecho a la vivienda. Es un ejemplo que se repite en otros barrios. No refuta a Smith en 1776. Refuta a quienes lo invocan para justificar la inacción en el actual capitalismo global y financiarizado.

La mano que impide que la oferta responda a la demanda es visible. No es la mano invisible del mercado. Es la mano visible de quienes especulan, de quienes atesoran, de quienes no aplican la ley.

PD: Estando como está el artículo sobre el derecho a la vivienda en el Capítulo III del Título I un particular no puede acudir al Tribunal Constitucional invocando el artículo 47 porque no son directamente exigibles ante los tribunales; no generan derechos subjetivos y no permiten recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional. Quizás un cambio constitucional necesario.