Flipping inmobiliario: el negocio de comprar, renovar y revender por 50.000 euros más en plena crisis de vivienda

La estrategia es sencilla: adquirir un piso a bajo precio, invertir lo mínimo posible en su reforma y volver a sacarlo rápidamente al mercado, pero a un precio muy superior. La estrategia, conocida como flipping inmobiliario, se ha consolidado en los últimos años como una maniobra de inversión que dificulta, aún más, el acceso a la vivienda de jóvenes y familias.

La dinámica es cada vez más común en ciudades como Madrid, sobre todo en zonas y barrios tradicionalmente obreros, con precios todavía más relajados, y forma parte del agraviado problema de acceso a la vivienda existente a nivel nacional, pero que se acentúa aún más en las principales ciudades españolas y en territorios costeros o insulares.

El truco pasa por hacer un “lavado de cara” a pisos o casas de segunda mano con la intención de inflar su valor. Con el efecto colateral de que, a la vez que se incrementa su precio, también lo hace el del distrito o zona en la que se encuentran. Los inversores no hacen mejoras reales en la vivienda, sino cambios superficiales con el objetivo principal de que la compra dé rentabilidad lo antes posible. El fin es que el inmueble parezca recién reformado para evitar que el comprador fije su atención en las deficiencias estructurales del edificio o la casa, sobre todo en instalaciones antiguas, explica David, profesional del sector inmobiliario.

En Estados Unidos, donde el flipping lleva décadas asentado, la práctica generó un beneficio bruto medio de unos 55.000 euros por operación en el primer trimestre de 2025, según datos del BBVA. En España, el modelo gana peso en un contexto marcado por el auge de la vivienda de segunda mano y la preferencia creciente por pisos ya reformados. Según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), este tipo de inmuebles concentró cerca del 80% de las compraventas en 2024.

Distintos estudios del sector apuntan a que siete de cada diez compradores optaron por viviendas renovadas. La combinación de precios más accesibles, mejores ubicaciones y la posibilidad de evitar obras ha impulsado este cambio de tendencia, que favorece directamente a este tipo de inversores, como refleja un análisis de mercado de BizNexus Consulting.

El objetivo: zonas urbanas emergentes

De cara a este 2025, los expertos han determinado que la rentabilidad pasa por identificar viviendas con potencial, especialmente en barrios periféricos o en transformación, y por controlar al máximo los costes de reforma. Por ese motivo, el foco se ha posado sobre las zonas urbanas emergentes, que permiten vender más rápido y a mejor precio en un mercado cada vez más competitivo.

De hecho, las operaciones de un perfil más bajo se concentran, ahora mismo, en barrios como Vallecas, Usera, Villaverde y Carabanchel. Así como en la parte más asequible de Tetuán y Ciudad Lineal. Mientras tanto, inversores de mayor perfil —los que compran y venden pisos por encima del millón de euros—, buscan zonas más caras, como el barrio de Salamanca, Chamberí y Retiro. Entre ellos se encuentran muchos extranjeros, la mayoría provenientes de Venezuela y Argentina, aunque también hay mexicanos.

En estas áreas de mayor poder adquisitivo, la compraventa es frecuente a pesar de los elevados precios por una demanda constante y el flipping inmobiliario no es tan habitual. “Estos inversores contratan empresas más especializadas y que llevan a cabo reformas cuidadosas”, apunta el experto. En cambio, en los barrios históricamente más degradados y con menor demanda hasta ahora, ha vivido escenas como una puerta de lavavajillas que no se abría al no haberse tomado bien las medidas.

María, arquitecta e interiorista, lleva meses buscando una vivienda para comprar y ha podido comprobar cómo algunos pisos pequeños se venden a precios elevadísimos tras remodelaciones que no son integrales. “No se revisan las instalaciones del edificio como deberían, y eso puede provocar complicaciones con el paso del tiempo, porque suelen ser antiguas”.

Los problemas que tiene la vivienda se ven a posteriori. Mayoritariamente, la inversión que se hace ronda los 15.000 euros cuando lo recomendable es que sea de unos 45.000. La intención: vender rápido y más caro. Aunque existe un tipo de inversor que prefiere otra vía de especulación centrada en el mercado del alquiler: comprar viviendas de obra nueva y hacer un contrato de arrendamiento durante los primeros años persiguiendo un doble beneficio, la revalorización del inmueble a medio plazo y el ingreso del alquiler en el corto.

Revalorizar el metro cuadrado

La reconversión de locales en vivienda o la segregación de inmuebles también se ha convertido en una táctica habitual. Cuanto más pequeño sea el piso resultante, más sube el precio por metro cuadrado. Para ilustrarlo, David ejemplifica: si de una casa hipotética de doscientos metros cuadrados se sacan cuatro viviendas, cada una se valoraría en unos 200.000 euros. Aun teniendo en cuenta la inversión inicial, el beneficio podría llegar a superar los 300.000 euros.

Otro truco que utiliza el sector inmobiliario es trampear a través de los anuncios de los portales inmobiliarios. Entre ellos, reforzar el atractivo con imágenes generadas con inteligencia artificial y que muestran diseños no correspondientes al estado actual de la vivienda. También es habitual encontrar anuncios que simulan inmuebles más grandes o funcionales de lo que son en realidad a partir de manipular la superficie.

“A veces se publican los metros construidos y no los útiles, incluyendo zonas comunes como el rellano o el trastero, y eso reduce considerablemente el tamaño real”, detalla María. Denuncia, además, que algunas viviendas se fragmentan en más habitaciones de las que corresponden, con estancias pequeñísimas. “Fui a ver un piso y en una de ellas, no me cabía ni un pie”, hiperboliza. El objetivo es, una vez más, subir el valor del inmueble haciendo crecer el número de habitáculos.

Especular a través de la tasación

Alberto [nombre ficticio a petición propia], otro comprador del mismo gremio, confirma que existen empresas que operan directamente en este mercado. Algunas de ellas son Clikalia, centrada en inmuebles de perfil más bajo, y Velzia, con un enfoque más premium: “Compran pisos en mal estado, les dan un lavado de cara y los venden mucho más caros. Cuanto menos gastan, más beneficio sacan”. Su experiencia también refleja la voracidad del mercado. Tras un año buscando, ha logrado hace poco adquirir una vivienda en Tetuán, uno de los distritos de Madrid donde los precios han aumentado vertiginosamente.

El mismo crecimiento se ha dado en otras zonas históricamente degradadas como Puerta del Ángel, Prosperidad o el barrio de la Concepción. “Me fijé en seis casas y solo pude visitar dos, porque las otras cuatro se vendieron el mismo día o al siguiente”. Su presupuesto, no muy elevado teniendo en cuenta el mercado inmobiliario madrileño, y la rapidez con que se efectuaron las operaciones, le condujo a pensar que la mayoría de las compras se habían hecho por parte de empresas o inversores.

Alberto, que anteriormente trabajaba en tasaciones, detalla además que para calcular el valor hipotecario, un trabajo que se hace de forma estricta y donde es muy difícil que haya irregularidades, se toma la superficie útil, no la construida, y se compara con inmuebles similares de la misma zona, aplicando un coeficiente de depreciación según el estado del piso. “Los valores suelen establecerse teniendo en cuenta que, en caso de que el propietario no pueda hacer frente en algún momento a la hipoteca firmada con el banco, la entidad pueda vender la vivienda, como mínimo, por el precio estipulado por el tasador”, aclara.

Por otro lado, existen varias fórmulas de tasación. La primera es el método de coste o valor de reposición, sumando todos los costes de producción si se construyera la vivienda desde cero: mano de obra, aparejador, arquitecto, etc.; la segunda es hacer un promedio según la rentabilidad que puede generar esa vivienda en un periodo determinado; y la tercera es el método comparativo, fijándose en lo que han pedido de alquiler los vecinos en los últimos seis meses. “En todas, sale un precio de la vivienda mucho más alto que si se mirara realmente lo que vale y no lo que se pide”, sostiene por su parte Eduard Vila, abogado experto en temas de vivienda y mercado inmobiliario y ex director general de Arquitectura y Vivienda en Balears.

Así, los precios, que se estabilizaron durante la pandemia, han ido in crescendo desde entonces. Sobre todo, a partir de la inversión de empresas que empujan los precios en zonas donde hasta ahora más asequibles. En estos distritos, otra de las formas de especulación más salvaje es su promoción —y consecuente revalorización— con la construcción de nuevas infraestructuras, así como su ‘depuración’ a través de redadas antidroga: “Es muy típico coger zonas deprimidas y eliminar el problema, siempre, cuando antes ha habido una compra del terreno; una inversión”, asevera Vila.

Los barrios, lugar “para invertir”

El portavoz del Sindicato de Inquilinas de Madrid, Pablo Pérez, señala que el flipping inmobiliario es una expresión “muy clara” de cómo la vivienda se ha convertido en un activo financiero. La organización sindical es testigo “constantemente”, en los barrios en los que tienen asambleas, de cómo se obtienen enormes plusvalías de la compra y reforma de inmuebles. “El problema es que ese beneficio privado se produce a costa de expulsar a vecinas y a vecinos encareciendo aún más el acceso habitacional”, considera Pérez.

Una consecuencia de este tipo de operaciones es la aceleración de los procesos de gentrificación, ya que la lógica especulativa de compra-reforma-venta a un precio superior hace que se eleve el precio no solo de esa vivienda concreta, sino de todo su entorno. La consecuencia es que los barrios dejan de ser lugares para vivir y pasan a ser “lugares para invertir”, lamentan desde el sindicato.

El portavoz añade que el problema no es el flipping en sí mismo, sino que las instituciones siguen autorizando que la vivienda funcione como un mercado financiero sin ningún tipo de límite. “Si la entendemos como un derecho, no puede seguir tratándose legalmente como un producto con el que se puede especular y, además, de manera rápida”. Se refiere a la Ley de Vivienda de 2023 o la propia Ley de Arrendamientos Urbanos, que permiten, según el sindicato, el alquiler de habitaciones fraudulentas y los arrendamientos de temporada, entre otros.

Además, denuncian que en Madrid existen recursos habitacionales que adquieren fondos de inversión, como Nestar o Blackstone, que deberían formar parte del parque público de vivienda para utilizarlos, en lugar de hacer nuevas construcciones. El rápido —y vasto— beneficio de estas empresas o fondos contrasta con la dificultad de otros ciudadanos de poder pagar el alquiler o poder acceder siquiera a él: “Necesitamos políticas que frenen la especulación y que protejan a los inquilinos”, subraya Pérez.