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Los gigantes inmobiliarios se tambalean por la huida acelerada de inversores

Sede de Blackstone en Nueva York.

Diego Larrouy


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Hace una semana, Blackstone anunciaba la venta de su participación en dos de los casinos más célebres de Las Vegas, MGM Grand y Mandalay Bay, por algo menos de 1.300 millones de dólares. A priori, una operación más en las compraventas de los grandes fondos del sector inmobiliario en busca de rentabilidades. Sin embargo, los analistas han vinculado esta operación con los problemas que pocos días después se conocieron del gigante de la inversión, quien ha tenido que limitar las retiradas de dinero de sus inversores ante la avalancha de solicitudes. Tras ello, fue el turno de Starwood, otro de los grandes del sector, que también anunció un límite similar.

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Blackstone —no confundir con Blackrock, uno de los mayores inversores en Bolsa del mundo— es uno de los gigantes de la inversión en capital riesgo y uno de los mayores propietarios de inmuebles del mundo. En España es muy conocido por ser el mayor casero y propietario de viviendas en alquiler a través de sus distintas socimis, así como por haber sido el comprador de la vivienda pública madrileña en una muy polémica operación que llegó a la Justicia. Blackstone ha ganado músculo en España en los últimos años con operaciones como la compra del ladrillo tóxico del Banco Santander, entre otros acuerdos con los que ha engordado una cartera con miles de activos.

Ha sido el primero en reconocer problemas en los últimos días. En concreto, esta crisis se centra en Breit o Blackstone Real Estate Income Trust, un gran fondo de inversión en inmuebles en EEUU con más de 70.000 millones de dólares en activos. Algunos medios se han referido a este gigante como la principal inmobiliaria no cotizada del mundo. Durante los últimos meses, Breit comenzó a recibir solicitudes millonarias de retirada de capital por parte de inversores. Por ello, tuvo que anunciar limitaciones para cubrir estas salidas de dinero de sus fondos.

Este tipo de fondos funcionan, a grandes rasgos, de la siguiente manera: se crea el fondo y se levanta —como se dice en el argot del sector— capital de inversores privados. Son habitualmente grandes inversores, ya que el capital riesgo tiene tradicionalmente inversiones mínimas que dejan fuera a los inversores de menor tamaño. En el caso de Breit, se centra su inversión en un tipo de activos, el inmobiliario, que es muy poco líquido. Es decir, es difícil convertirlo en dinero para cubrir las peticiones de retiradas. Por eso, esta inversión suele ser a largo plazo.

Sin embargo, esta propia naturaleza del fondo es la que se ha resquebrajado en los últimos días. Blackstone comenzó a recibir multitud de solicitudes de inversores, especialmente asiáticos, para la retirada del dinero. Aunque este tipo de vehículos suelen contar con algo de liquidez para cubrir estos escenarios, el volumen de solicitudes hizo a Breit tener que limitar estas retiradas. De hecho, distintos medios como la CNBC o el Financial Times han vinculado esa operación en Las Vegas con tener más dinero para realizar estas salidas.

El problema de retiradas comenzó a percibirse a comienzos del verano, al principio solo procedente de Asia. En estos mercados, ya entonces, surgió preocupación por el sector inmobiliario. Por contextualizar, eran los meses en los que todos los ojos del sector financiero se dirigían a la inmobiliaria china Evergrande, cuya caída se dio por hecha por sus graves problemas en sus cuentas. Posteriormente, la preocupación llegó también a los inversores estadounidenses de Breit, haciendo más notable el problema para Blackstone.

La situación, en un principio, podría haberse quedado ahí. Sin embargo, este lunes Barron's, un medio estadounidense vinculado al periódico The Wall Street Journal, desveló que la situación se estaba repitiendo en uno de los principales competidores de Blackstone, Starwood. Sreit, un vehículo de inversión de esta gestora con más de 30.000 millones de dólares en activos inmobiliarios, también ha comenzado a aplicar límites a las retiradas de capital de los inversores. Se le considera, tras el de Blackstone, el segundo fondo inmobiliario no cotizado más grande del mundo.

En el caso de Starwood, frente al de Blackstone, hay una parte de los activos que se encuentran fuera de EEUU. También en España. Sreit es, por ejemplo, el fondo propietario del Hotel Iberostar Las Dalias, en Tenerife.

Límites a las retiradas

Los fondos inmobiliarios no cotizados, como Breit y Sreit, cuentan con un límite para las retiradas de sus clientes. De este modo, se intenta evitar el colapso del fondo y tener que vender activos y poner en duda su viabilidad futura. Es el escenario que se le ha dibujado a estos dos vehículos de inversión en las últimas semanas. En el caso de Blackstone, el más grande, salieron 3.000 millones de dólares entre octubre y noviembre, según ha informado Reuters. Breit solo cubrió el 43% de las peticiones y Sreit, el 63%.

Ambos fondos cuentan con una historia similar. Se trata de vehículos alternativos de inversión creados para captar el dinero de grandes fortunas, ávidas de encontrar otras vías de rentabilidad que no pasen por la Bolsa. Blackstone logró dar en la tecla con este fondo, ofreciendo grandes dividendos gracias al crecimiento que han tenido los alquileres en EEUU, tanto en vivienda como en logística. Su progreso durante los dos últimos años, llegando a duplicar su tamaño, ha contrastado con una evolución en Bolsa a la baja de las inmobiliarias que sí cotizan en bolsa. Por ejemplo, este año Breit crece un 9%, frente a las caídas de más del 20% de las cotizadas.

Este tipo de iniciativas se han visto aceleradas por un contexto en el que el mercado financiero estaba lleno de liquidez gracias a las políticas expansionistas con bajos tipos de interés de las autoridades monetarias, tanto en EEUU como en Europa. Pero la guerra de Ucrania, la crisis energética y la subida de precios ha cambiado el tono de los bancos centrales, que han apretado el cinturón con una contundente subida de los tipos. A ello se han unido las expectativas de freno en el sector inmobiliario, por la posible sobrevaloración de activos.

En este contexto, el éxito de Breit va camino de volverse en su contra. Con las caídas en Bolsa de los fondos que cotizan en esos mercados, los inversores buscan recuperar dinero de sus inversiones que sí son rentables para cubrir las pérdidas. Las malas expectativas sobre el sector inmobiliario tampoco juegan a favor de la valoración futura de los activos del fondo. Por ello, se han acelerado las peticiones hasta superarse los niveles a partir de los cuales los gestores tienen que poner un límite. Además, desde hace semanas, los medios en EEUU se hacen eco de la preocupación de los inversores por si estos fondos no cotizados están sobrevalorando sus activos.

Esta situación corre el riesgo de convertirse en una bola de nieve para Blackstone y para otros fondos similares. El temor ante los límites a las retiradas puede provocar, según apuntan los medios especializados en EEUU, a que se reproduzcan estas situaciones en los próximos meses. Aunque Breit no cotiza, sí lo hace Blackstone. En las cinco últimas sesiones se ha dejado un 12% de su valor en Bolsa, un escenario acelerado tras conocerse los problemas del que era una de las joyas de sus fondos. El gigante inversor se ha dejado la mitad de su valor desde su máximo histórico, alcanzado en noviembre del año pasado. Bancos de inversión como Barclays han bajado la calificación de Blackstone y advierten del riesgo reputacional que supone esta situación para el todopoderoso fondo. Estos analistas consideran que la gestora podría verse en una espiral de venta de activos, como los casinos de Las Vegas, para cumplir con los reembolsos si no puede recuperar la confianza de sus inversores.

Aunque los casos de Blackstone y Starwood no han levantado, por el momento, una preocupación generalizada en los mercados financieros y sus problemas están muy vinculados con su propia naturaleza como entidades no cotizadas, son múltiples las alusiones en las crónicas de estos días a la crisis de 2008. La situación se antoja distinta ahora, pero medios como la agencia Bloomberg, referencia de la información económica del mundo anglosajón, advertía de que este caso es un “indicador escalofriante” para el sector inmobiliario. Tras unos años de crecimiento, la sombra de un freno radical en este mercado, vuelve a tomar forma en Estados Unidos.

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