Una inquilina demanda por primera vez al fondo buitre Azora por diez cláusulas abusivas en su contrato de alquiler

Silvia Torres, residente en el municipio catalán de Granollers, se ha convertido en la primera inquilina en interponer una demanda judicial por la vía civil al fondo buitre Azora. Torres, asesorada por el Sindicat de Llogateres de Barcelona y la cooperativa de abogados Colectivo Ronda, pide al juzgado que considere nulo el contrato de alquiler que el fondo impuso unilateralmente y sin posibilidad de negociación.

El contrato incluye diez cláusulas que la demandante y su abogada consideran abusivas. Entre ellas, subidas encubiertas, obligatoriedad de contratar un seguro de impagos y hasta la autorización para ser incluida en un registro de morosos.

La demanda es “pionera”, en palabras de la abogada Montse Serrano. Está interpuesta contra la sociedad Lazora S.I.I, que según sus propios datos cuenta con más de 7.000 inquilinos y gestiona 13.000 viviendas en España. El contrato de Torres no es el único que incluye estas cláusulas: es un modelo estándar que Azora replica sistemáticamente. De ahí la importancia del futuro fallo del juez.

Preguntada por este diario, la empresa solo dice “no tener constancia” de la demanda y no responde a preguntas sobre sus condiciones de contratación. “No obstante, Lazora cumple escrupulosamente la normativa vigente en todos sus contratos de alquiler, en Cataluña y en el resto de España”, añaden.

“Puede suponer un precedente. Si el juez anula las cláusulas, cundirá el ejemplo para esta empresa y para otras que aplican otras similares”, indica Serrano. “Esta persona estaba dispuesta a llevar adelante la reclamación. Estos procedimientos tienen unos costes y hay gente que termina asumiendo las cláusulas. ¿Por qué lo hemos podido hacer? Porque es un contrato de adhesión que se confecciona para multitud de personas, como los de telefonía o electricidad. Eso significa que el inquilino no ha podido pactar las condiciones y que podemos aplicar la ley de consumidores y usuarios y toda la jurisprudencia sobre cláusulas abusivas, muy aplicada en derecho bancario. Con esta demanda, iniciamos un recorrido”.

Las diez cláusulas

La historia de Torres comenzó como tantas, cuando Lazora le envió un burofax comunicando una subida del alquiler. Hasta entonces, la inquilina pagaba 370 euros mensuales a la socimi del Banco Sabadell. Lazora compró la vivienda y le ofreció la posibilidad de seguir en ella pagando 897 euros al mes.

Estas son las diez cláusulas que considera abusivas, según la demanda a la que ha tenido acceso elDiario.es.

Una subida encubierta de 200 euros a partir del tercer año. El contrato incluía un “período bonificado de 36 meses” durante los cuales la inquilina no pagaría 207 euros más de alquiler (un total de 1.104 euros mensuales). Las “bonificaciones” son, en la práctica, subidas encubiertas de renta. Los fondos incluyen conceptos como el IBI y la comunidad a partir del tercer año de contrato, dado que la Ley de Arrendamientos Urbanos prohíbe incrementar el precio en siete años por encima del IPC.

De acuerdo a los demandantes, la bonificación es “una ficción” y lo único que pretende es saltarse la prohibición de subir por encima del IPC. Las bonificaciones son comunes entre fondos buitre: Fidere, la socimi de Blackstone, hace exactamente lo mismo.

Obligación de contratar un seguro de impago de 270 euros anuales. Azora obliga a sus inquilinos a contratar este producto, que según sus propios requisitos supone alrededor del 3% de la renta anual. Es decir: si un piso cuesta 800 euros al mes, el inquilino debe desembolsar casi 300 euros adicionales al año por este concepto. En el caso de Torres, el importe anual ascendía a 269 euros anuales. Azora gira automáticamente estos recibos y avisa de que la compañía de seguros actualiza los precios cada año.

Los demandantes lo consideran “totalmente ilegal, en tanto que responde al interés del arrendador y no del arrendatario”. Además, el fondo impone un gasto anual no determinado, “dejando al usuario en la más absoluta ignorancia”.

Obligación de firmar que “las cláusulas han sido negociadas individualmente”. Pese a que Torres intentó negociar y leer el contrato con cierta antelación antes de firmarlo, Azora se lo negó. Una vez en la oficina y el día de la firma, la empresa le dijo que el contrato no podía salir de allí y que la única opción que tenía era firmarlo o desistir la operación. Pese a todo, el contrato establece una cláusula que dice que “las condiciones han sido negociadas individualmente, examinándose, comentándose, comprendiéndose y conviniéndose explícitamente todas y cada una de ellas”.

La demanda lo considera, de nuevo, “un hecho ficticio”, dado que el contrato lo redactó unilateralmente Azora y ni siquiera lo envió antes de firmar.

Derecho a que el fondo realice “visitas periódicas a la vivienda”. La cláusula 11 del contrato dice así. “Con ánimo de facilitar la conservación y mantenimiento de las instalaciones, ambas partes convienen que el arrendador podrá realizar visitas periódicas a la finca, previo aviso al arrendatario, al objeto de comprobar el buen estado y funcionamiento de todos los aparatos, instalaciones y utensilios inherentes a la vivienda”.

Esta cláusula, señalan las demandantes, contradice la ley catalana de derecho a la vivienda, que estipula que las visitas se pueden realizar con consentimiento y prevé la posibilidad de establecer un calendario. Azora no estipula la frecuencia o fecha de las visitas, solo da la opción del “previo aviso”.

Renunciar a derechos si te cortan los suministros. Si la empresa de agua, gas o luz cortara los suministros o si hubiera algún problema con ellos, el inquilino no podría solicitar una indemnización al arrendador, pese a que es su obligación garantizarlos. La cláusula implica, además, “falta de reciprocidad, puesto que prevé que el arrendatario siga cumpliendo con sus obligaciones”.

El fondo se puede quedar con la fianza si el inquilino pinta las paredes o hace agujeros. Cláusula 2. “Las paredes se entregarán sin agujeros y pintadas en color blanco. En caso que el arrendatario devuelva la vivienda con las paredes pintadas de un color diferente, o con agujeros en las mismas, correrá con los gastos de reposición de las paredes a su estado inicial, quedando facultado el arrendador para retener el importe total de dichos gastos de la fianza o de otras garantías adicionales prestadas por el arrendatario”.

De acuerdo a la demanda, esta cláusula es abusiva, principalmente porque la demandante vivía en la casa antes de que la comprara Azora - que no conoce el estado de la vivienda. La normativa sobre fianzas tampoco prevé que la casa se devuelva en idéntico estado al que se entregó.

El inquilino autoriza al fondo para que le incluya en el registro de morosos. “Esto no solo sobrepasa las competencias jurídicas de Azora, en tanto que para incorporar datos personales la LODP dice que es necesario cumplir ciertos requisitos. Es abusiva porque limita los derechos del arrendatario y no es una cláusula recíproca: el arrendatario no podría incorporar a Azora al registro de morosos si no le devuelven la fianza, por ejemplo”, señala la abogada.

Penalización por tardar en entregar las llaves. Por cada día de retraso en entregar las llaves una vez termine el contrato, Azora cobra “un importe equivalente al triple de la renta diaria vigente”. “Esto quiere decir que si un alquiler es de 900 euros, correspondería a unos 30 euros al día. No se prevén penalizaciones equivalentes para el caso que quien incumpla sea Lazora”, señala Serrano.

No devolución de los gastos. Si el fondo incumple el contrato, el inquilino no tiene derecho a ser compensado. La cláusula dice así: “La resolución del contrato no generará a favor del arrendatario la devolución de ninguna cantidad”. “Es una cláusula no recíproca”, considera la abogada, “porque si fuera el arrendatario quien incumpliera el contrato, este sí que debería compensar económicamente a Lazora”.

Gastos por incumplimiento. Si hay cualquier incumplimiento, es el inquilino el que debe correr con los gastos extrajudiciales o judiciales. La cláusula, entiende la demandante, “sobrepasa las competencias de un juez, que es quien debe decidir quién asume los gastos en caso de un proceso civil”.