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‘Boom’ de inversiones en residencias de mayores: los fondos hacen caja con el envejecimiento ante la falta de oferta pública

Fondos de inversión internacionales -en especial, los franceses- han irrumpido en un sector en el que por cada plaza pública hay tres privadas

Los cinco primeros grupos (DomusVi, Orpea, Amavir, Vitalia Home y Ballesol) alcanzan la cuarta parte del total del mercado, pero cada vez acaparan mayor cuota

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Fondos de inversión internacionales -en especial, los franceses- han irrumpido en el sector de residencias de mayores en el que por cada plaza pública hay tres privadas

La demanda se dispara y la inversión pública ni está ni se le espera. Una suma que suele tener idéntico resultado: la vía libre al negocio privado. Es lo que está ocurriendo con las residencias para mayores en España desde hace años, algo que se ha generalizado en la Sanidad pública tras los recortes.

Fondos de inversión internacionales -en especial, los franceses- han irrumpido en un sector en el que por cada plaza pública hay tres privadas. Primero fue la adquisición de empresas con centros en activo, pero la demanda y los precios se han disparado hasta un nivel en el que incluso sale más rentable comprar terrenos y empezar de cero. Mientras, los colectivos de afectados muestran su "preocupación" por la búsqueda de la máxima rentabilidad del capital riesgo y lamentan la falta de inversión de la Administración pública.

El envejecimiento en España, país con la tasa de esperanza de vida más alta del mundo -empatado con Japón-, va a ser una constante en las próximas décadas, según la OCDE. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ya ha estimado que una de cada cuatro personas (25,2%) tendrá más de 65 años en 2033, un 33,1% más que en la actualidad (19,2%). Una tendencia demográfica que, en cambio, no ha sido acompañado en un aumento de la inversión pública en residencias de mayores, pese a ser un servicio social reconocido en la Ley de Dependencia. La oferta estatal permanece estancada desde hace años y las listas de espera se eternizan.

Según los datos del Ministerio de Sanidad, el ratio de plazas sobre el total del número de personas mayores era del 4,3% en 2017, mientras que la Organización Mundial de la Salud (OMS) establece un mínimo del 5%. España también queda por detrás de la media europea (4,6%). En ambos casos, la cifra incluye centros públicos y privados. De estos últimos -el 75% del total-, dos tercios son privados ‘puros’ y el resto concertados. Además, los ratios son muy desiguales según la comunidad autónoma, que son las competentes en la materia. Las tres regiones con mayor ratio cumplen sobradamente la recomendación de la OMS -Castilla y León (7,65), Castilla-La Mancha (6,98) y Extremadura (5,93)-, mientras que las más perjudicadas quedan muy alejadas de ese mínimo. Son Murcia (1,43), Comunidad Valenciana (2,95) y Canarias (3,05).

Un cóctel que ha transformado este servicio en una inversión asegurada. En 2018, el nicho de las residencias ya movía unos 4.500 millones de euros, un 3,4% más que el ejercicio anterior, según los datos de la consultora DBK Informa. En ese mismo periodo las residencias privadas aumentaron en un 1,5%, lo que ya da pistas sobre la rentabilidad de estos movimientos: la facturación aumenta a mayor velocidad que la oferta.

Por ahora, no es un segmento de alta concentración, aunque con matices. Los cinco primeros grupos (DomusVi, Orpea, Amavir, Vitalia Home y Ballesol) alcanzan la cuarta parte del total del mercado, pero cada vez acaparan mayor cuota. Si se añaden las cinco empresas siguientes, donde hay firmas como Sanitas o La Saleta, la cifra alcanza el 30,9%. Mientras, en 2013, esta misma consultora estimaba que los operadores más potentes acaparaban el 14,6% (un 20,7% si se incluía la primera decena).

Entre 2015 y 2017 se realizaron operaciones inmobiliarias por valor de más de 2.000 millones de euros. Son los resultados del informe de la consultora CBRE, que explica que "las pequeñas empresas no tienen la capacidad para competir con los grandes operadores y están siendo adquiridas en procesos de M&A [fusiones y adquisiciones]", debido a la "optimización de los gastos de explotación" y "el acceso a fuentes de financiación más baratas".

¿Quién invierte en las residencias de mayores?

La inversión privada está llegando, mayoritariamente, vía fondos de inversión internacionales. Incluso se han creado socimis expresamente para ello. Hace apenas un mes se anunciaba la creación de Healthcare Activos Yield, fruto de la unión del fondo español Altamar con Healthcare Activos. Esta última cartera está controlada por Oaktre, una de las firmas de capital riesgo que más dinero mueve en todo el mundo. Este se sumaría a Adriano Care, la socimi especializada de grupo Azora, Banca March e Indosuez. Se trata, por cierto, de una figura jurídica que goza de importantes beneficios fiscales, como la exención de impuesto de sociedades. Previsiblemente, su modelo consistirá en comprar terrenos para construir residencias o adquirir las existentes, que serían gestionadas por un tercero.

También hay carteras españolas que están entrando en el negocio, como Magnum, Thor Private Equity o Caboel, controlado por los expropietarios de Caprabo. Pero entre las inyecciones de capital destacan las de origen francés, que están copando el mercado. Sin ir más lejos, entre los grupos líderes. Es el caso de DomusVi, el primero de la lista en España -donde llegó en 2015- y tercero en Europa. La empresa controla 140 residencias (unas 20.000 camas) gracias a, entre otras operaciones, la compra y fusión de dos importantes grupos españoles (Geriatros en 2015 y, dos años después, SARquavitae).

En esos años cabe destacar el cambio de propietarios en DomusVi, que entre 2014 y 2017 estuvo controlado por el fondo PAI Partners, también galo. Un periodo en el que -según los datos del propio fondo- los beneficios antes de impuestos aumentaron en un 160% gracias, principalmente, a las inversiones en residencias españolas. Ahora, DomusVi es propiedad del fondo británico ICG y el francés SRS, que es el vehículo de inversión de Yves Journel, fundador de DomusVi y una de las fortunas más acaudaladas de Francia.

Orpea -filial del grupo francés del mismo nombre- es el segundo gran operador en España y el primero en Madrid. Cuenta con medio centenar de residencias, unas 8000 camas. El grupo llegó a la Península en 2006 y, desde entonces, ha hecho adquisiciones de calado, donde sobresalen Atrevida (2012), Sanyres (2016) o Ecoplar (2018).

La tercera operadora, Amavir (43 residencias, 8.000 plazas), es fruto de la fusión de Amma y Adavir en 2017. La empresa forma parte del grupo francés Maisons de Famille, controlado a su vez por el fondo de inversión Creadev. Su propietario es la llamada Asociación Familiar Mulliez, una macrosociedad francesa que tiene en su cartera multinacionales como Decathlon, Leroy Merlin o Alcampo.

En el puesto cuatro no hay capital francés, pero sí de riesgo. Vitalia (40 residencias, 6600 plazas) está controlada por la cartera británica CVC, que compró la mayoría de sus acciones a la española Portobello, que sigue presente de forma minoritaria. Ya ha anunciado un plan de inversión de 141 millones de euros para aumentar su cuota de mercado en los próximos años. A día de hoy, mantienen seis centros en construcción. La última del ‘top 5’ es Ballesol (48 residencias, 4700 plazas), participada de forma mayoritaria por Santalucía. Aunque en menor escala, también está apostando por la ampliación de camas, con aperturas de dos centros este mismo año, además de obra nueva.

Aunque estos son los principales grupos, el desembarco del capital francés en el sector se está viendo también en sociedades más pequeñas, bien porque las acaban de comprar, bien porque las acaban de crear. Korian, el líder de las residencias de mayores en Francia -más del 50% del mercado-, Alemania y Bélgica, hizo sus primeras adquisiciones en España a principios de este año, con siete centros en Andalucía -1300 camas, consecuencia de la adquisición de Seniors- y otros seis en Mallorca -unas 700 camas que compró a Grupo 5-. También ha comprado Omega, empresa compatriota que gestionaba dos residencias en España.

O el caso de Lagune, una filial del grupo Batipart -de la familia Ruggieri, otra de las grandes fortunas de Francia- participada por Assurances Crédit Mutuel y Groupe Covéa, que ya ha firmado una veintena de acuerdos de sale & lease back (compra para alquilar). También hay inversiones algo más tímidas, como la de Patrimonial Reim, con seis residencias (unas 800 plazas).

“Allí no pueden crecer más y necesitan expandirse”

Pero, ¿a qué se debe la llegada de inversores franceses? La clave está en la ventaja comparativa que ofrece la legislación española, más laxa. Lo explica Ignacio Fernández-Cid Plañiol, presidente de la Federación Empresarial de la Dependencia (FED), la patronal del sector: "En Francia, el mercado residencial es mucho más subsidiario. Allí la administración puede no darte la concesión si consideran que existe bastante oferta. Es un sector mucho más maduro, hay compañías que allí no pueden crecer más y necesitan expandirse a otros países, y España es ideal".

En conversación con este periódico, Fernández-Cid subraya que carteras procedentes Alemania y Bélgica -con regulación similar a la francesa- también están invirtiendo en residencias españolas, "pero el factor vecindad influye mucho". Es el caso del grupo alemán Fresenius, que compró Quirón en 2017. Que las inversiones en residencias estén acompañadas de adquisiciones de clínicas u hospitales es otra de las tendencias en los últimos años.

De cara al futuro, en la patronal consideran que "se seguirá produciendo más concentración, pero seguirá siendo un mercado muy atomizado". "Está llegando bastante dinero de fondos de inversión que lo que quieren comprar es el ladrillo, no la gestión. Los rendimientos que tienen en otras inversiones son de alto riesgo y nosotros suponemos un sector de futuro por las expectativas que hay", desarrolla su presidente, que admite que "la crisis nos hizo daño, pero somos capaces de aguantar vaivenes más fácilmente. Cuando una persona dependiente necesita servicio, lo demanda, pagará más o menos porque hay que ajustarse, pero lo sigue demandando".

Todas las inyecciones de capital en el sector durante el último lustro han tenido como consecuencia el aumento de precio de compra. Según la consultora Angomed, este se ha disparado un 50% en el último año. Un incremento que ha llevado a que se apueste por la compra de terrenos para nueva construcción, ya que puede ser incluso más rentable. En el negocio, además, están apareciendo las constructoras, cuya presencia se ha incrementado en un 15%, calcula esta entidad. Hace unos meses, esta firma lanzó su propia inmobiliaria de residencias.

¿Puede haber una burbuja en el sector? "Hoy por hoy no es algo preocupante para el sector", responden en la patronal, que recuerdan que la construcción estuvo parada entre 2008 y 2015, ya que "las entidades financieras cortaron el grifo". "Va a mitigar la falta de creación de plaza de estos años", aseguran.

“Un negocio cautivo subvencionado con dinero público”

"Cuando el Estado regatea la cobertura social con una red digna y propia mientras existe una gran demanda potencial para una necesidad vital, la rentabilidad potencial se dispara", explica Albino Prada, profesor de Economía Aplicada en la Universidad de Vigo. Define este sector como un "negocio cautivo" que, además, está "en parte subvencionado con dinero público". "No habría nada que objetar si fuese para una minoría de mayores que pueda pagar 2000 euros al mes", continúa, "pero es que a los expulsados de la cobertura pública los fuerza a liquidar en muy poco tiempo buena parte de su patrimonio familiar".

Prada incide en que la oferta de plazas públicas tiene un precio que alcanza el 80% de la pensión, mientras que las plazas subvencionadas por el Estado "pueden duplicar la pensión". "Los recursos públicos debieran destinarse solo a centros públicos dónde los mayores aporten un máximo del 70% de su pensión", propone, añadiendo como condiciones que sean “centros debidamente auditados en sus condiciones laborales así como en la dignidad de sus prestaciones". "Solo así evitaremos situaciones de maltrato y abuso, producto de la avaricia de unos y la precariedad de otros”, asevera.

Este profesor sugiere que este fenómeno "no es ajeno a que con demasiada frecuencia aparezcan mayores en sus domicilios que llevan días fallecidos", que son personas que "tendrían que estar en una residencia". De este modo, advierte que se está "segmentando entre una red para pobres y otra para gente con recursos".

José Manuel Ramírez es presidente de la Asociación Estatal de Directoras y Gerentes de Servicios Sociales. Antes de responder este periódico aclara algo: "Defendemos el sistema de servicios públicos, que existan las suficientes para atender la demanda de lista de espera". Eso sí, precisa que el coste de construcción de nuevas residencias -hasta 10 millones de euros por un centro de 100 plazas, estima- supone un "gasto astronómico para la Administración, por lo que se necesita la inversión privada". "Somos favorables a que se concierte y se ponga a disposición de lo público", dice.

Sobre el crecimiento del sector, admiten que les "preocupa la estabilidad, que se sobredimensionen algunas inversiones". "Vemos con recelo que exista un oligopolio. Nos gustaría que estuviera más distribuido", cuenta el presidente de este colectivo, que apuesta por "un modelo que no esté basado en los costes, sino en la calidad y las necesidades de los cuidados, pero eso está fuera de los objetivos de los inversores. Es un problema grave que no sabemos dónde atajar".

Uno de los mayores temores de estos profesionales es el aumento de precios ante la escasa oferta haga que "las empresas no quieran concertar plazas con lo público, porque ya tienen asegurado el negocio". "Los centros residenciales se han hecho en muchos casos a golpe de mitin electoral", lamenta Ramírez, que se muestra partidario de "hacer una planificación racional con mapa de recursos". La prioridad, concluye, es atender a los 110.000 dependientes que "en su mayoría precisan una plaza de residencia o la van a precisar en un futuro próximo. Ahora mismo hay que seguir concertando plazas, todavía hay muchas vacías que no se conciertan porque no hay dinero".

"Está empeorando las condiciones de los residentes"

"Lo vemos con preocupación. Está incidiendo en un empeoramiento de las condiciones de vida de los residentes", lamenta Miguel Vázquez, portavoz de Pladigmare (Plataforma por la Dignidad de las Personas Mayores en las Residencias), quien destaca que el 13% de las residencias de la Comunidad de Madrid son públicas (la mitad que la media nacional). Entre las públicas, el 40% son de gestión privada. "DomusVi se ha quedado con residencias que ya existían y lo que llevaban aparejado, como los contratos de gestión pública", pone como ejemplo.

Paralelo a estos movimientos inversores, apunta, "las condiciones empeoran a marchas forzadas y las ratio de personal son tan bajas hacen que sea el paraíso para estos fondos de inversión". Aquí ofrece algunos datos: hay un ratio establecido de 0,47 trabajadores por cada residente. "El residente está 24 horas pero los trabajadores están ocho, así que en realidad hay 0,15 de trabajadores, y ahí entran jardineros, administradores, directores… No solo el personal de atención directa", recuerda Vázquez.

En Pladigmare critican que "no hay absolutamente ningún plan de construcción de residencias públicas ni se prevén", algo que choca con que esté recogido en la Ley de Dependencia: "Es un servicio social, el Estado no se puede desentender de él. Van a seguir apostando porque la iniciativa privada cubra esas necesidad". Así, señalan que muchos mayores "tienen que vender sus poco patrimonio para poder pagar una residencia". "Toda una vida trabajando y tienes que vender tu vivienda para ir a un centro que está gestionado por un fondo de inversión en el que igual está el empresario con el que peleaste por una subida salarial”, zanjan.

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