El coronavirus desnuda la inflación del precio de la vivienda: “Ha llegado el fin de la burbuja expectativa”

El impacto de la crisis sanitaria de la COVID-19 en el sector inmobiliario es difícil de cuantificar. La prensa especializada incide en la incertidumbre y los titulares no son muy halagüeños. “Actualmente no es posible confirmar si la desaceleración observada es una tendencia que se mantendrá en el tiempo o simplemente una reducción del precio de la vivienda según mercados territoriales”, señala el consejero de Precioviviendas y Krata Sociedad de Tasación, Iñigo Amiano.

Es evidente que en una España confinada las transacciones previstas no se han cumplido. Real Estate Business School (REBS) prevé una reducción aproximada de un tercio en operaciones de compraventa de obra nueva, siendo cercana al 50% en las de segunda mano. En el avance del Pulsímetro Inmobiliario, elaborado por esta escuela de negocios, los datos son negativos: caen los números de visados, las licencias de obra y las de ocupación. El crecimiento esperado en el número de compraventas se desmorona. Al cierre de 2020 se proyectaba una subida del precio de la vivienda: un 4,13% para la de obra nueva y un 0,57% para la de segunda mano. Ahora estas bajan un 16,75% y un 18,41%, respectivamente.

“Todo se ha truncado con la pandemia”, apunta el director de REBS, José Antonio Pérez que, sin embargo, apunta: “Se confunde habitualmente la caída del volumen de operaciones con la de precios”.

Obra nueva y segunda mano

Desde la asociación andaluza de promotores, Fadeco-Promotores se explica que las promociones en venta y operaciones en curso mantendrán su valor. “El precio no viene acondicionado por la pandemia”, señala su presidente, Francisco Martínez-Cañavete. Y continúa: “Aventurarse ahora mismo en dar una caída de los precios del 20%... es que no hay un 20% de margen en la vivienda nueva porque el ladrillo, el cemento y la mano de obra no ha hecho más que subir”. Encima la demanda en nuestra comunidad es superior a la oferta y “la vivienda que se vende nueva en Andalucía es prácticamente por encargo”.

Los promotores intentan no repetir los errores de la crisis inmobiliaria de 2008. Las ventas se realizan incluso antes de tener licencia y los bancos no prestan financiación sin la mitad de las transacciones aseguradas. “En este caso las entidades financieras y las empresas promotoras están saneadas y el sistema de pre-comercialización garantiza un cliente para cada vivienda que se fabrica. Y se construye a un ritmo inferior a la demanda. Será otra crisis quizás, pero de demanda”.

El 80% de las viviendas que se venden en Andalucía son de segunda mano, según Fadeco-Promotores, y son más proclives al reajuste de los precios. “Ha llegado el fin de la burbuja expectativa”, sentencia el presidente de la Agrupación de Inmobiliarias de Sevilla (ALIANZA Sevilla), Miguel Trujillo.

“Las viviendas van a ponerse a un precio más real”

Los compradores llevan tiempo resistiéndose a igualar el importe demandado por los vendedores. El coronavirus ha dejado al descubierto unas “falsas expectativas” que hacían que los precios se inflarán en algunas zonas de Sevilla en torno al 30%. “Esto va a hacer que se reconduzca un poco la situación. El que quiera vender, tendrá que ajustarse al mercado. Las viviendas van a ponerse a un precio más real”, dice Trujillo.

El presidente de ALIANZA Sevilla desestima calcular cuánto, pero cree que la vivienda usada se va a “desplomar”. Ya sea por necesidad de liquidez o por dar rentabilidad financiera a una inversión, el propietario tendrá que “resetear”.

Radiografía andaluza REBS estima que en Andalucía el valor medio de una vivienda de obra nueva ha caído un 11,68% mientras que el de segunda mano lo ha hecho un 17,03%. Precioviviendas, que se basa en informaciones catastrales, no diferencia entre propiedades y calcula una desaceleración generalizada de los precios del 0,27% a nivel nacional. En Andalucía el dato baja al 0,57% afectando a todas las provincias excepto a Málaga. “Se ha mantenido la inercia alcista probablemente afectada positivamente por el sector turístico, con importantes incrementos en algunos municipios de la Costa del Sol como es el caso de Benalmádena con una subida del 7,7%”, explica Amiano.

Hay zonas donde la crisis inmobiliaria de 2008 todavía coletea. Almería capital arrastra desde el 2016 un descenso en los precios del 6%. En Jaén es del 2,6%. La caída en la ciudad de Sevilla llega al 4,9% después de que alcanzase un incremento de hasta el 18% en algunas zonas como el casco histórico. Destaca la deflación de los precios en Granada capital que tras subir al 24% cerró el 2019 con una reducción del 3%.

Todavía es pronto para saber si la pandemia ha traído una homogeneización de precios y el Banco España pide prudencia a las tasadoras. “La lógica señala que probablemente los territorios en los que la economía se vea menos afectada (aquellos en los que la industria represente un mayor porcentaje del PIB) la corrección de precios sea menos acusada”, apunta Amiano.

El alquiler

La presente incertidumbre no sólo afecta a los precios de las compraventas sino también al mercado del alquiler. Amiano, con la información disponible, no se aventura a hacer predicciones sólidas, pero remite al Observatorio del Impacto de la Vivienda Turística publicado por Krata. De este estudio se desprende que a mayor concentración de vivienda turística mayor incremento del precio de la vivienda.

El coronavirus aprieta a los pisos turísticos cuyos propietarios buscan en el alquiler tradicional un bálsamo para paliar las pérdidas. Este trasvase puede acarrear una nueva tendencia: “Al haber más viviendas de alquiler, seguro que el precio se va a ajustar de forma natural, sin mediación de las administraciones, y se regula a la baja”, dice Trujillo.

Se intuye un descanso en los precios del alquiler, pero Pérez recomienda esperar a los “nuevos rendimientos turísticos” para ver cómo se comporta el mercado. Habrá propietarios que echen las cuentas y esperen a los turistas. Otros quizá apuesten por la seguridad de un inquilino a largo plazo.

¿Es un buen momento para comprar?

Trujillo cree que es “un muy buen momento para comprar” aunque reivindica un incentivo para el comprador por parte de la administración: la reducción del impuesto de transmisiones patrimoniales. “Vale mucho más que las arcas autonómicas [andaluzas] recauden un 4% de algo que un 8% de nada”, dice.

Para el que tiene liquidez “siempre es un buen momento”, según Pérez que anima a no desaprovechar una financiación hipotecaria aprobada o “un lugar privilegiado a tiro”. “Este momento es tan bueno como cualquier otro, no advirtiéndose, como se ha dicho, motivos para retener la toma de una decisión de esta naturaleza”, apunta Amiano que diferencia de la inversión especulativa, para lo cual, “probablemente los inversores deban esperar para advertir señales de un cambio estructural”.

La pandemia ha generado un cambio en la tipología de vivienda que se quiere comprar, según informaciones recientes del portal inmobiliario Fotocasa. Los ciudadanos apuestan ahora por propiedades con jardín y balcón. El filtro de búsqueda de estos requisitos se ha usado un 40% más en las últimas semanas. También desde enero descienden las búsquedas de pisos y aumentan las de fincas rurales, chalés y casas adosadas. “El confinamiento ha hecho que el ciudadano conozca bien su casa y sus rincones y sepa de las necesidades de espacio. Antes se miraba la vivienda como una cosa para ir a dormir y ahora se le está dando mayor prioridad a viviendas con grandes terrazas, áticos, zonas ajardinadas y espacios libres por encima de la localización”, dice Martínez-Cañavete.