Los ocho cambios (para bien) de la nueva ley hipotecaria
La nueva ley hipotecaria está lista para conseguir el visto bueno del Consejo de Estado y después pasará a ser discutida en el Parlamento, como paso previo a su aprobación. En condiciones normales, la ley debería entrar en vigor durante el primer trimestre de 2018, a lo sumo en el segundo.
Se trata de una ley elaborada al calor de los sucesivos escándalos de los bancos y entidades financieras durante la burbuja del ladrillo. A golpe de sentencia judicial se han ido conociendo las irregularidades y abusos cometidos, así como las múltiples debilidades de la ley actual que será sustituida por la nueva normativa.
En esencia, aporta una mayor protección al consumidor y a su derecho a ser informado debidamente de todas las condiciones y cláusulas que la hipoteca puede contemplar, aunque le otorga una mayor responsabilidad en caso de que no quede satisfecho con los resultados. El objetivo es atajar las oleadas de pleitos como las que se han vivido estos años.
Por otro lado, la nueva ley dará mayor flexibilidad al tenedor de la hipoteca para realizar cambios en ella sin sufrir por cláusulas gravosas y recónditas en la letra pequeña, así como para cambiar de entidad si le interesa. Fernando Summers, director general del comparador Rastreator.com, nos explica los ocho grandes cambios que traerá consigo la nueva ley hipotecaria, de ser aprobada tal como está, algo altamente probable pues es del agrado de la mayoría de grupos políticos.
1. Información clara, sin cláusulas ocultas y sin ambigüedades
La entidad financiera que nos otorgue el préstamo deberá poner en claro todas las cláusulas que puede tener la hipoteca, el reparto de los gastos hipotecarios, así como los posibles escenarios que se pudieran dar con las condiciones fijadas, tanto en positivo como en negativo. El cliente tendrá derecho a preguntar exhaustivamente y exigir más información si así lo cree necesario, y dejar constancia de aquellos aspectos de los que ha sido informado.
2. El notario, una garantía para el consumidor
Una vez informado por el banco, el consumidor deberá acudir gratuitamente al notario para que este revise toda la documentación y garantice que entiende todas las condiciones del préstamo. Para ello, el notario lo estudiará y después informará claramente, incluso examinará, al cliente sobre las condiciones y escenarios que se pueden presentar. Es responsabilidad expresa del notario certificar que el cliente es consciente de lo que firma y de ello debe dar constancia. Se expone a una sanción en caso contrario.
3. Se acabó la obligación de contratar productos asociados
La oferta de una hipoteca ya no podrá ir asociada a la obligatoriedad de contratar determinados productos asociados como seguros del hogar, domiciliaciones de nómina o tarjetas de crédito. Se le podrán ofrecer al cliente, pero siempre por separado de la hipoteca y respetando su derecho a contratarlos con otra entidad. El cliente podrá denunciar cualquier presión en este sentido ante los organismos competentes y el Banco de España certificará que no se presiona a los solicitantes en este sentido.
4. Se acabó el gatillo ligero en materia de desahucios
El banco no podrá abusar de la aplicación de la cláusula de vencimiento anticipado (previa a un desahucio) tras el impago de tres cuotas, como había venido siendo norma hasta la fecha. La nueva ley fija un monto de impago del 2% de la hipoteca durante la primera mitad de la vida del crédito, y a un 4% durante el resto del contrato, para poder activar un proceso de desahucio. Con este punto se busca evitar que las entidades usen el desahucio como un instrumento de miedo e incluso de interés cuando desean bienes inmuebles en una determinada zona para especular con ellos.
5. Facilita mucho el cambio de entidad
Se fijan topes de penalización del 0,25% por el reembolso anticipado de la hipoteca durante los primeros tres años, y del 0% durante el resto de la vida de la hipoteca. Con ello se busca que el cliente pueda moverse sin gravámenes a otras entidades que le ofrezcan mejores condiciones y no sea rehén del banco que le prestó el dinero inicialmente.
6. No habrá que pagar por devolver el dinero antes de tiempo
Se anulan las cláusulas de penalizaciones por amortización anticipada durante la vida de la hipoteca salvo en los cinco primeros años, en los que el monto de la penalización no deberá superar el 4% del valor de lo adelantado (sin contar lo ya devuelto).
7. Se limitan las penalizaciones por demora
Quien se demore en el pago de las mensualidades podrá ser castigado como mucho con un interés tres veces el interés legal del dinero. Actualmente sería un máximo de un 9%. Con la antigua ley no se regulaba este aspecto y se daban casos abusivos con penalizaciones a interés del 25% o superior.
8. Se podrá cambiar de variable a fijo, o de yenes a euros, sin castigo
La misma filosofía que en el cambio de entidad financiera rige en el caso del cambio de tipo de contrato, que contemple paso de interés fijo a variable o viceversa, así como paso de moneda extranjera a euros. La penalización de un 0,25% solo podrá ser aplicable en los tres primeros años.
