El banco malo comprará activos tóxicos por 54.000 millones de euros

Se dice que “todo tiene un precio”. Pero, ¿cómo poner valor a algo que nadie quiere comprar sin arruinarse en el intento? Este es el problema clave con el que se enfrenta el Gobierno en el diseño del banco malo, el ente que comprará los activos tóxicos de la banca. Según las estimaciones de Álvarez & Marsal (la consultora que diseña el banco malo) a las que ha tenido acceso eldiario.es, el precio de transferencia, es decir, el precio por el que el banco malo se haría cargo de los activos tóxicos, puede tener un descuento de alrededor del 45% sobre la valoración en libros que habían publicado los bancos a 31 de diciembre de 2011.

La consultora calcula que los cuatro bancos españoles nacionalizados y que se encuentran en el agujero financiero, BFA-Bankia, CatalunyaBanc, NCG Banco y Banco de Valencia, tenían activos tóxicos con los criterios exigidos por el banco malo (que se detallan más adelante) por valor de 95.000 millones de euros (con ligeras variaciones según el tipo de activos que finalmente se incluyan). Así, el banco malo compraría estos activos por algo más de 54.000 millones de euros.

Un descuento en el entorno del 45% puede ser considerado caro dentro del sector ya que el banco malo irlandés, en el que se inspira el modelo español, compró activos con una rebaja media del 58%. Esta rebaja ha permitido a la entidad gestora irlandesa comenzar a ser rentable pero, también, ha llevado a la demolición física de promociones inmobiliarias en suelo celta. La última palabra en cuanto al precio que se pondrá en España a estos activos la tiene el Gobierno, que está recibiendo muchas presiones internas y externas. Desde Bruselas le exigen un descuento mucho mayor, y la banca sana española le insta a la prudencia.

En las discusiones que el Gobierno está teniendo con Bruselas se intenta a toda costa evitar lo que llaman “precio de derribo” y que llevaría a que fuera más barato arrasar directamente con urbanizaciones ya construidas, o en vías de construirse, que intentar venderlas en un futuro.

Además se pretende amortiguar la distorsión que la compra de estos activos tan baratos puede crear en el sector en España y que llevaría a que otras entidades financieras que tienen adjudicadas promociones inmobiliarias tuvieran que prácticamente regalar sus carteras para competir con estos precios. Fuentes consultadas recuerdan que la burbuja inmobiliaria fue aún mayor en Irlanda y que en España el sector tiene un peso mayor en la economía real.

La disyuntiva con la que se enfrenta el Gobierno al aprobar el diseño del banco malo es la siguiente: si compra cara la basura crediticia ligada al sector de la promoción inmobiliaria, será muy difícil encontrar inversores que quieran participar en la operación, con lo que se multiplican las posibilidades de incurrir en pérdidas que repercutirán en el contribuyente.

El diseño del banco malo exige que al menos un 51% del capital sea privado para que la nueva estructura no se considere parte del sector público. Si compra barato, o muy barato, hundirá el sector inmobiliario en España, lo que puede arrastrar a que bancos que ahora no tienen problemas tengan también que ser rescatados.

¿Dónde poner entonces el límite entre un precio atractivo y un precio que no haga más sencillo derribar, literalmente, las promociones inmobiliarias? Las instrucciones de Bruselas son las de fijar el precio lo más cerca posible, e incluso por debajo, del valor de mercado actual, para lograr una tasa de recuperación mayor del dinero invertido.

Además, el precio de compra de estos activos tóxicos también será determinante para la cifra final de rescate que tenga que pedir el Ejecutivo (en la parte de asistencia financiera). Si los bancos se tienen que deshacer de sus carteras inmobiliarias a precio de saldo, tendrán también que subir sus provisiones y, por lo tanto, aumentarán sus necesidades de capital, por lo que tendrá que pedir más dinero a Bruselas. Si por el contrario el precio se acerca a las cifras que barajan, les será más fácil cumplir con los requisitos de capital y la ayuda exterior será menor.

Criterio de elegibilidad

El otro elemento clave para determinar el precio es el tipo de activos con los que se hará el banco malo. Por el momento, la consultora estadounidense ha perfilado ya varios criterios de elegibilidad. En primer lugar, el crédito promotor tanto de dudoso cobro como subestándar (también en alto riesgo de impago) y el calificado como “normal” o sano. Este último no había sido considerado por las entidades financieras como tóxico pero ha prevalecido el criterio de que en la mayoría de los casos se trata de refinanciación de deudas anteriores que también serán difíciles de cobrar.

El banco malo comprará además el 100% de los activos adjudicados a los bancos, esto es, las promociones o inmuebles con las que se han tenido que quedar después de que los deudores incurrieran en impago. Fuentes consultadas aseguran que el valor de estos inmuebles adjudicados podría llegar a los 20.000 millones de euros. Dentro de estas adjudicaciones hay mucho suelo, el activo que más se ha depreciado y que en muchas ocasiones tiene un valor cercano a cero. Por último, se comprarían también las participaciones en el capital de empresas de promoción inmobiliaria que los bancos también se han tenido que quedar a cambio de los créditos.

La postura española es que se compren todo estos activos siempre y cuando superen un valor de 250.000 euros (según los últimos criterios de valoración una vez descontado el nuevo precio), lo que garantiza que el banco malo no se queda con el menudeo de pisos sueltos y que deja que las entidades de crédito sigan mantenido líneas de negocio minorista. Sin embargo, Bruselas quiere bajar este listón hasta los activos que se valoren con 100.000 euros.

La consultora estadounidense calcula que puede haber unos 10.000 millones de euros en activos tóxicos que se encuentren en medio de este rango de precios (entre 100.000 y 250.000 euros) por lo que el montante final que se transfiera al banco malo puede cambiar significativamente. Además, también fía sus cifras y el precio de transferencia a los nuevos cálculos que presente la consultora Oliver Wyman y que se darán a conocer esta misma semana.