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ENTREVISTA | Helena Beunza, secretaria general de Vivienda

"Se van a prohibir las actitudes racistas en los anuncios de alquiler. Es inadmisible"

La secretaria general de Vivienda del Ministerio de Fomento analiza en una entrevista las medidas que prepara el Gobierno: un primer paquete de urgencia para aumentar los años de alquiler y limitarlas fianzas se aprobará en 2018

En cuanto a los índices de precios para limitar el alquiler, advierte de que no podrán ser una mera traslación de lo que se hace en países como Alemania, donde los alquileres son indefinidos 

Beunza asegura que con la Vivienda en España se produce "un fallo de mercado de manual clásico de Economía"  y el gobierno "tiene la obligación de trabajar para corregirlo en la medida de lo posible" 

Helena Beunza, secretaria general de Vivienda.

Helena Beunza, secretaria general de Vivienda.

La valenciana Helena Beunza lleva tres meses al frente de la Secretaría General de Vivienda, un departamento del Ministerio de Fomento que se creó cuando el Gobierno socialista llegó al poder, en medio de la preocupación por el incremento de los precios inmobiliarios, sobre todo del alquiler, en algunos puntos de España.

Desde entonces, Beunza se ha reunido (con frecuencia, asegura) con sindicatos de inquilinos y grupos políticos como Unidos Podemos, con los que se ha firmado un ambicioso pacto presupuestario en materia de vivienda que "se va a plasmar en medidas" y que además es "un punto de partida", explica. La ambición de este gobierno es conseguir un "Pacto de Estado" en Vivienda. "Aquí hay un fallo de mercado de manual clásico de Economía"  y las administraciones "tienen la obligación de trabajar para corregirlo en la medida de lo posible", afirma.

Repasamos en esta entrevista las medidas con las que esta licenciada en Derecho, con un máster de Estudios Urbanos y Regionales en la London School of Economics, querría hacer posible dicha corrección. Una de las iniciativas que nos adelanta es la  regulación de una serie de derechos y deberes de los consumidores en materia de vivienda dentro de las competencias del Estado para evitar abusos y, entre otras cosas, actitudes racistas a la hora de alquilar.

Se va a reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos ¿considera que elevar a de tres a cinco años los contratos de alquiler (siete si son de personas jurídicas según el acuerdo con Podemos) es suficiente para dar estabilidad al modelo?

Como todas las medidas, una sola nunca es suficiente, y si se analiza cada una por separado, no va a cumplir su función. La regulación del mercado del alquiler es muy compleja, porque hay muchos elementos en el contrato de alquiler.

España se caracteriza porque hay pocas personas que vivan en alquiler, y creo que hay consenso en que debe fomentarse este modelo. Dos, porque la propiedad de las viviendas que están en alquiler en su grandísima mayoría son de particulares, y esto también determina las medidas que se pueden poner en marcha y tres porque es un mercado que en 2013 se liberalizó completamente por el PP, desprotegiendo al arrendatario. El objetivo era incrementar la oferta, que no lo hizo tanto. Entre 2011 y 2013 hubo mayor incremento porcentual que después de 2013. Las medidas desprotegieron al arrendatario y no lograron un incremento exponencial del mercado de alquiler.

En comparación con otros países tenemos un mercado muy pequeño que queremos incrementar y una relación contractual muy liberalizada y flexible que no tiene nada que ver con los países de nuestro entorno. Alemania o Francia tiene sistemas mucho más rígidos en los que se protege más al arrendatario, también es verdad que son mercados mucho más maduros, y no se puede trasponer aquí mecanismo alemanes o franceses tal cual porque aquí la situación es diferente. Por ejemplo en Alemania casi el 50% de las viviendas son propiedad de empresas, con lo que las medidas tienen un impacto muy diferente.

Con las medidas acordadas en el pacto nos vamos a acercar a los países de nuestro entorno. Todo ello tiene que venir acompañado de incrementar seguridad jurídica de las dos partes, arrendador y arrendatario y por otro lado favorecer de algún modo la fiscalidad de la promoción de viviendas de alquiler asequible, porque es cierto que los modelos de viabilidad económica de este tipo de actuaciones, en nuestro país estaban cojos.

¿Su idea va más por las bonificaciones fiscales a quienes pongan un piso a precio de alquiler asequible y que no sobrepase un límite o por prohibir sobrepasarlo?

No hay medidas claras, porque las estamos trabajando con Hacienda y Economía. Es la primera vez que estamos trabajando coordinados los distintos departamentos ministeriales. Llevamos ya dos reuniones conjuntas y varias bilaterales.

Lo que hay sobre la mesa son temas de políticas de la Ley de haciendas locales, bonificaciones de IBI para viviendas en alquiler social o asequible. El IRPF es un tema en el que el peso no va a estar ahí, pero sí está sobre la mesa y está también el IVA para las actuaciones de alquiler asequible. Pero no hay una decisión tomada.

¿Qué pasaría si en España se hicieran contratos indefinidos de alquiler, como ocurre en Alemania?

Es que los alemanes tienen un mercado muy maduro. La mitad de los alemanes viven de alquiler, fueron necesarios mecanismos de protección a los inquilinos muy importantes. Aquí hay que favorecer al inquilino pero también el crecimiento del mercado de alquiler.

¿Cómo se van a perfilar los índices de precios? ¿Caerán más en la responsabilidad de las comunidades y ayuntamientos o se quiere coordinar desde el Gobierno central?

Habrá un papel importante de ayuntamientos y comunidades autónomas, pero también un papel importante del Estado. Hay tres elementos que deben regularse: por un lado los índices de referencia (precios medios de alquiler), por otro lado, las zonas urbanas de mercado tensionado y en tercer lugar los mecanismos de resorte de la limitación de precios.

Estos índices de precios, por como se suelen hacer en París, Berlín o Catalunya, normalmente incluyen metros cuadrados, ubicación….entiendo que serían más o menos estos elementos los que se tendrían en cuenta para determinar los precios de referencia.

Estamos analizando las normativas de países de nuestro entorno, pero también las modificaciones que se están realizando sobre las mismas. Una de las cuestiones que han fallado es la definición de cómo se han marcado los índices de referencia y tenemos que hacer todo el esfuerzo para dotar de seguridad jurídica a esta cuestión. No sería deseable que como ha pasado en otros países fuera impugnado y suspendido. Tenemos la ventaja de que estos países están en la segunda fase normativa.

Uno de los problemas para regular el alquiler es la ausencia de datos oficiales.

En la compraventa de viviendas tenemos datos de los registradores y en el caso del alquiler no tenemos estos datos. Este Gobierno ha tenido claro desde el primer momento que una de las primeras cosas en las que tiene que trabajar es en la transparencia del mercado inmobiliario. Esto es un fallo de mercado tal y como se define en los libros clásicos de economía y la administración y el gobierno tienen la obligación de trabajar para corregirlo en la medida de lo posible.

Igual que las propias subidas del alquiler, hay sitios con una subida muy fuerte, pero en general en España estamos un 16% por debajo en el precio respecto al pico. No podemos legislar para toda España como si fuera Madrid y Barcelona. En otras zonas el problema realmente es la despoblación, tenemos que conseguir mecanismos regulatorios novedosos para tener en cuenta esta diversidad.

La secretaria general de Vivienda, Helena Beunza.

La secretaria general de Vivienda, Helena Beunza.

¿Se plantean volver a referenciar las subidas del alquiler al IPC?

No lo tenemos claro, de hecho no está en el pacto.

¿Qué calendario se maneja para la reforma de la LAU?

Hay un calendario de materias más complejas, y está así en el pacto, que se desarrollarán en 2019, pero hay otro calendario de materias que no son tan complejas y ya existe bastante consenso entre todos como la regulación de los elementos contractuales del alquiler, los plazos, las fianzas, que puede ser objeto de desarrollo en una ley de medidas urgentes y además son las que afectan fundamentalmente a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En la ley en materia de vivienda se regularán cuestiones fundamentales de vivienda, las definiciones de alquiler social, alquiler asequible, pretendemos que la vivienda se regule como servicio público y también regular un régimen jurídico específico para los parques públicos de vivienda.

Establecer un calendario es difícil, máxime cuando uno no puede actuar de manera unilateral. Esperamos poder tener un texto sobre las medidas urgentes durante este ejercicio 2018, preparado, no tramitado, y la ley de vivienda contamos con el ejercicio 2019.

Viviendas vacías, racismo en el alquiler

El Gobierno afirma que quiere impulsar la salida al mercado de las viviendas vacías. Se habla de diferenciar entre las que poseen particulares y fondos de inversión. ¿Por qué esta diferenciación? ¿Qué se quiere hacer?

La suerte que tenemos con esta materia, como en otras de vivienda, es que el Tribunal Constitucional, al ir dictando sentencias sobre las leyes autonómicas nos va marcando el camino. Y ha dicho que es correcta esta diferenciación, porque a las personas jurídicas se les entiende un ánimo de lucro que no tiene por qué entenderse en las físicas. Otra cosa es que se quiera diferenciar políticamente. Para mí la gran diferencia está en la definición de gran tenedor de vivienda. Una persona física o jurídica que tenga un determinado número de viviendas. Sobre la base de esos conceptos que entrarán en la futura ley en materia de vivienda, legislaremos en un sentido o en otro. 

¿A partir de cuántas viviendas se puede considerar un gran tenedor?

El panorama es muy diverso. Desde la ley valenciana que considera que es una persona jurídica con más de 10 viviendas, hasta la ley vasca que establece que pueden ser también personas físicas, hasta la ley que está en tramitación en el Congreso de la PAH que establece cinco viviendas. Lo que haremos es analizar todas las disposiciones vigentes y establecer conceptos dentro de unos límites encajen en los diferentes sistemas jurídicos.

Tanto con este asunto como con otros, ¿están más por resolver estos temas vía bonificaciones impositivas o más vía prohibiciones o penalizaciones?

Nosotros siempre hemos dicho que somos más partidarios de medidas de estímulo positivo y así lo vamos a legislar. Las viviendas vacías entendemos que se mantienen vacías por un afán especulador y esas son las que tenemos que ser más incisivos para su puesta en el mercado. Pero hay otras muchas que no se ponen en el mercado porque simplemente no se puede, quizá porque es necesaria una rehabilitación, de manera que vamos a establecer medidas positivas para favorecer la rehabilitación de viviendas vacías que luego se vayan a poner en régimen de alquiler asequible. 

Por otro lado, están los temas de fiscalidad. Se habla mucho de si se va a establecer un recargo sobre las viviendas vacías. Este recargo lo aprobó Aznar en 2002. Creo que 270 ayuntamientos lo tienen en las ordenanzas fiscales. Lo que pasa es que hay un desarrollo reglamentario que se debe realizar. Lo que vamos a hacer es intentar respetar la autonomía municipal y permitir que los ayuntamientos ejerzan su política fiscal en este punto como consideren más adecuado. Para eso el IBI es un impuesto municipal.

En cuanto a la VPO, además de prohibir su venta a fondos buitre, ¿qué otras medidas concretas preparan?

Tenemos que respetar a las CCAA, que son las que tienen las competencias. Lo que sí vamos a regular es un régimen jurídico específico para los patrimonios públicos de vivienda, que estarán constituidos por todos los parques públicos, de manera que se evitará el uso especulativo de las viviendas públicas, y luego regular una serie de derechos y deberes de consumidores en materia de vivienda dentro de las competencias del estado. 

¿Los derechos y deberes de propietarios e inquilinos serían en vivienda social o en general?

Sería en general. Por ejemplo, evitar cláusulas abusivas, actitudes racistas o incorrectas, de una manera más o menos profunda en función de las competencias autonómicas, se tendrían que solucionar. Es fundamental trabajar para que no se produzcan estas situaciones. También se va a fijar el límite de las fianzas, sometidas a un régimen jurídico específico su incumplimiento.

¿Qué puede hacer un gobierno para evitar el racismo a la hora de alquilar?

Se pueden establecer normas en las que se prohíba determinadas anuncios públicos en los que ya consta esta actitud. Otro tema es que uno pueda alquilar a quien quiera, pero lo grave es que ahora está en los propios anuncios, algo que es completamente inadmisible. Me han llegado a trasladar casos de familias con niños, no se puede permitir.

Vivienda turística, acuerdos con Unidos Podemos

La vivienda turística es otra de los factores que se señalan como causantes de la subida de precios. ¿Qué se va a hacer en este campo? Hasta ahora se ha hablado de diferenciar entre vivienda turística y de temporada, ¿qué se va a hacer con cada una vez que se defina?

Es una actuación fundamental, el liderazgo de la coordinación la está llevando Turismo. Pero implica también una reforma de la LAU. Es fundamental separar la vivienda de temporada de la turística porque ahora hay una línea que no está clara. Y se está usando esa confusión para escapar a las regulaciones de las CCAA sobre vivienda turística. Esto al final es un fraude de ley. Que las viviendas turísticas que lo sean cumplan con los requisitos de la administración competente.

¿Piensan contar con Unidos Podemos, con los que han firmado un acuerdo muy ambicioso, para seguir diseñando estas medidas? ¿se van a reunir con ellos? ¿y con los sindicatos de inquilinos?

Por supuesto que hablaremos con ellos. Yo estoy hablando con todos los grupos. Nuestra aspiración es alcanzar un Pacto de Estado en materia de vivienda. Pero por supuesto con Podemos es un grupo con el que hemos firmado un documento. Con sindicatos de inquilinos creo que nos vemos la semana que viene, nos vemos todo el rato.

En el acuerdo presupuestario hay medidas muy concretas, tanto respecto a los índices como a otras cuestiones como las fianzas. ¿Este acuerdo se va a trasladar a leyes tal cual?

Se van a plasmar y es un punto de partidas, las dos cosas. Esto se va a cumplir pero eso no significa que este Gobierno haya quedado limitado en sus actuaciones. Seguiremos gobernando y estableciendo cuestiones que no están en este pacto pero que son necesarios.  

¿Tiene la sensación de que la legislación sobre las socimis (vehículos de inversión en alquiler que prácticamente no pagan impuestos) tuvo un impacto sobre la subida de precios? Hay bastantes diferencias de criterio al respecto.

Creo que de manera genérica no, pero de manera muy puntual sí. Hay algunos casos que han sido muy escandalosos, y distorsionan la realidad. 

Hay muchas socimis que están actuando en un mercado asequible (500, 600 euros mensuales) pero las que entraron en venta de vivienda pública con sistema de protección a siete años (que es la que hizo la Comunidad de Madrid) ha provocado la tormenta perfecta. Pero esto no es solo culpa de las socimis, es que se han juntado elementos que han generado una situación trágica como la de las 1.000 viviendas de Tres Cantos. No se puede culpar a un régimen jurídico fiscal a estas situaciones. Sí hay que establecer una reglas jurídicas claras y quien quiera jugar en el mercado inmobiliario español, tiene que cumplirlas.

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