Una empresa sin rostro y con sede 'fantasma': un holding alemán abre la batalla por las plazas turísticas en Mallorca
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Expectantes, decenas de empresas, promotores e inversores aspiran a obtener una de las 500 nuevas plazas de alquiler turístico ofertadas en edificios protegidos o catalogados como Bienes de Interés Cultural (BIC) de Mallorca. Siguen de cerca la convocatoria, conscientes de que estas licencias pueden determinar la viabilidad de sus proyectos en un mercado limitado que ha disparado el valor económico de este tipo de autorizaciones. Despachos de abogados y gestorías aprovechan la ocasión para publicar guías sobre cómo participar en el procedimiento y ofrecerles su asesoramiento: “Se trata de un hito especialmente relevante, ya que durante los últimos años la posibilidad de obtener nuevas plazas ha estado condicionada por una moratoria en materia de establecimientos turísticos”, señala uno de los bufetes en su web. Una consultora de alto standing pone incluso precio a cada una de estas plazas: 3.500 euros.
Sin embargo, la decepción no tarda en llegar: los fallos técnicos registrados en el sistema telemático del Consell de Mallorca, responsable de la convocatoria, obligan a suspender y finalmente anular el procedimiento, frustrando las expectativas de quienes confiaban en acceder a una de las codiciadas licencias del sector del alquiler vacacional. El sistema telemático de la Bolsa de Alojamientos Turísticos ha colapsado y, con ello, ha abierto las puertas a la batalla judicial.
La primera promotora en recurrir la anulación, producida el pasado mes de septiembre, no ha sido un pequeño propietario. Tras el recurso, publicado en el Boletín Oficial de las Illes Balears (BOIB), figura una sociedad aparentemente domiciliada en Palma, Sa Talaia Gestión SL, que está a su vez participada al 100% por un holding patrimonial con sede en Ludwigshafen (Alemania), 4L4M Beteiligungen GmbH. Se trata de una estructura empresarial dedicada a la gestión de activos con el foco puesto, sobre todo, en la explotación de bienes raíces. No es un caso aislado. En Mallorca, numerosas empresas operan como filiales operativas de grupos alemanes, suizos o británicos, un modelo habitual en la inversión inmobiliaria transnacional dado que permite canalizar capital hacia territorios con alta rentabilidad turística.
Una sede 'fantasma'
En concreto, 4L4M Beteiligungen GmbH responde a un esquema habitual en la inversión inmobiliaria alemana. Beteiligungen significa participaciones: su objeto social no es operar hoteles ni anunciar viviendas al consumidor final, sino poseer y gestionar activos a través de filiales. En ocasiones, los empresarios emplean la fórmula GmbH -el equivalente germano de las sociedades limitadas- para optimizar la fiscalidad de dividendos, gestionar el posible riesgo patrimonial de sus sociedades y agrupar inversiones fuera del país donde se explotan los activos. En el caso de Sa Talaia Gestión SL, esta figura en los distintos registros empresariales como filial operativa de 4L4M Beteiligungen GmbH, cuyo administrador, Joachim Frank Franz Hermann Lampert, aparece vinculado a ambas. El Registro Mercantil (Borme) la refleja como empresa dedicada la actividad de promoción y alquiler de bienes inmobiliarios.
Al no contar con web propia ni con teléfonos o correos electrónicos visibles, elDiario.es ha intentado ponerse en contacto con esta sociedad personándose en la dirección en la que aparece domiciliada de acuerdo al Borme, en pleno casco histórico de Palma, una de las zonas más tensionadas por la expansión del alquiler turístico en paralelo al imparable encarecimiento de la vivienda para residentes. Tras llamar al timbre en varias ocasiones, nadie responde. El domicilio social de Sa Talaia Gestión SL coincide, además, con un despacho jurídico en el que ejercen profesionales que figuran como administradores concursales, apoderados o representantes en distintas sociedades radicadas en las islas –ninguna de ellas Sa Talaia–. Tampoco nadie contesta al llamar a los teléfonos que aparecen en la placa de este bufete colocada en la fachada.
En agosto de 2024, Sa Talaia Gestión figuraba como promotora de una vivienda unifamiliar aislada con piscina en suelo rústico en Sant Llorenç des Cardassar, según los planos técnicos del proyecto analizados por este medio. Se trata de una villa con lámina de agua de más de 34 metros cuadrados, anexo, sótano y garaje: un perfil de inmueble que encaja plenamente en el mercado de alquiler vacacional de gama media-alta. CompanyHouse muestra, además, otras empresas integradas en la red de los Lampert, como WHH Hotel- und Gaststättengesellschaft mbH, Immola Verwaltungs-GmbH, Rala GmbH & Co. KG, que componen un grupo con varias sociedades patrimoniales y hoteleras. No todas tienen presencia en Mallorca, pero confirman que el holding opera a través de múltiples vehículos.
Puerta de entrada del capital extranjero
En declaraciones a elDiario.es, Eduard Vila, abogado especializado en materia de vivienda y mercado inmobiliario, subraya que el auge del alquiler vacacional ha abierto una nueva vía de entrada para inversores internacionales que, décadas atrás, tenían más difícil acceder al sector turístico, dominado por las grandes cadenas hoteleras locales. A diferencia del modelo hotelero tradicional, que exige grandes inversiones y una presencia empresarial visible, la explotación de viviendas permite operar mediante sociedades limitadas y estructuras patrimoniales más flexibles, a menudo con menor exposición pública. “Muchas veces se montan empresas locales como pantalla para que sea más complicado saber si detrás hay una familia que tiene 50 pisos o es una empresa que con 50 accionistas”. Cuando esto ocurre, incide, “ya no estamos hablando de vivir del alquiler turístico, sino de un negocio empresarial con reparto de dividendos”.
Muchas veces se montan empresas locales como pantalla para que sea más complicado saber si detrás hay una familia que tiene 50 pisos o es una empresa que con 50 accionistas. Ya no estamos hablando de vivir del alquiler turístico, sino de un negocio empresarial con reparto de dividendos
El abogado apunta, asimismo, a la desventaja competitiva que esto supone para los operadores locales, al tratarse de inversiones extranjeras de alta capacidad económica con las que “es muy difícil competir”. Y subraya: “Lo que no consiguieron al intentar comprar y gestionar hoteles, ahora lo están haciendo con el alquiler vacacional”, aludiendo así al desembarco del capital internacional en el negocio del alquiler vacacional, un ámbito más accesible y menos concentrado que el sector hotelero tradicional. Y sentencia: “Lo que no consiguieron al intentar comprar y gestionar hoteles, ahora lo están haciendo con el alquiler vacacional”.
La impugnación de la convocatoria de plazas no es un gesto menor: las plazas turísticas son un recurso limitado en Balears y su asignación determina la posibilidad de explotar legalmente viviendas en alquiler de corta duración. En un contexto de contención debido a la creciente saturación turística, cada plaza equivale a un goloso activo económico. El recurso presentado por Sa Talaia introduce un elemento relevante: la defensa judicial de intereses inmobiliarios respaldados por capital extranjero frente a decisiones regulatorias insulares. No se trata solo de una discrepancia administrativa, sino de un pulso entre política pública y estructuras de inversión.
A diferencia del modelo hotelero tradicional, que exige grandes inversiones y una presencia empresarial visible, la explotación de viviendas permite operar mediante sociedades limitadas y estructuras patrimoniales más flexibles, a menudo con menor exposición pública
La judicialización como herramienta empresarial
La utilización de sociedades extranjeras como titulares formales de bienes no es nueva en los tribunales españoles. A través de distintas resoluciones consultadas por este periódico, la Audiencia Provincial de Madrid y el Tribunal Supremo han analizado el papel de mercantiles constituidas bajo la forma alemana Beteiligungen GmbH y que reclamaban la propiedad de participaciones sociales y varios inmuebles embargados en España. Los magistrados examinaron si tales mercantiles eran propietarias reales de los bienes o si actuaban como estructuras interpuestas para ocultar al titular efectivo.
En una sentencia de 2009, la Audiencia de Madrid desestimó la demanda interpuesta por Waldimmob Beteiligungen GmbH e Ibhan Handels & Beteiligungs GmbH, que alegaban ser propietarias de la mayoría de participaciones de una empresa española y, junto a esta, reclamaban la titularidad de varios inmuebles embargados para cubrir responsabilidades derivadas de un proceso penal. La sentencia, sin embargo, determinó que no habían probado la adquisición real de los bienes y que las operaciones podían constituir “meras apariencias jurídicas creadas para ocultar la titularidad real” de los activos. Posteriormente, el Supremo aplicó la doctrina del levantamiento del velo societario, un mecanismo que permite ocultar la personalidad jurídica del beneficiario cuando se utiliza para encubrir fraude o abuso.
Aunque estos procedimientos no guardan relación directa con Sa Talaia Gestión SL ni con 4L4M Beteiligungen GmbH, ilustran un criterio consolidado: las estructuras societarias internacionales son legales, pero pueden convertirse en instrumentos de opacidad cuando separan la titularidad formal del control económico real.
El debate sobre quién controla el modelo
En los últimos años, el alquiler turístico se ha convertido en una pieza central del modelo turístico balear. El Consell de Mallorca fijó hace varios años, a través del Plan de Intervención de Ámbitos Turísticos (PIAT), un techo de 430.000 plazas turísticas, de las cuales unas 115.000 corresponden a viviendas vacacionales. El objetivo de establecer este límite pasaba por hacer frente a la saturación que afecta a la isla, golpeada en los últimos años por la masificación, la sobreconstrucción y la degradación del entorno. El año pasado, el entonces conseller de Turismo, Marcial Rodríguez, planteó la posibilidad de rebajar el tope a las 412.000 plazas (308.000 tradicionales y 104.000 de alquiler turístico). Sin embargo, la institución insular, gobernada por PP y Vox, descarta ahora proceder a esa disminución.
El pasado mes de agosto, con Rodríguez aún como conseller, un análisis pionero del Consell de Mallorca detectó que el 39,5% de la oferta turística en estancias vacacionales que se oferta en plataformas comercializadoras no está registrada ni cuenta con número de licencia en los registros oficiales de la institución insular, por lo que opera de forma ilegal. El estudio arrojaba que, de un promedio mensual de 20.204 publicaciones analizadas, 7.978 (relativas a 42.342 plazas turísticas) se corresponden con inmuebles que no cuentan con ningún tipo de control ni garantías y funcionan en competencia desleal con quienes cumplen la normativa.
La asociación Habtur, que agrupa a propietarios de viviendas turísticas en Balears, ha denunciado en reiteradas ocasiones un trato desigual respecto a otros operadores del sector. La organización critica el endurecimiento de las limitaciones al alquiler vacacional frente a otras modalidades turísticas, lo que, a su juicio, genera inseguridad jurídica y reduce el valor económico de las licencias.
Las entidades sociales, por su parte, recriminan que el auge del alquiler vacacional, junto a la especulación inmobiliaria, la compra masiva por parte de extranjeros de alto poder adquisitivo y la avidez de los fondos buitre, ha disparado los precios de la vivienda, provocando que numerosos residentes se vean expulsados de sus barrios como consecuencia de la imparable gentrificación. No en vano, muchos propietarios prefieren alquilar a turistas a corto plazo para obtener mayor rentabilidad, lo que ha agravado la escasez de vivienda disponible para los ciudadanos locales y ha provocado la pérdida de identidad de las barriadas.
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