De Errenteria a Bilbao: guía de la declaración de las zonas tensionadas en Euskadi

La vivienda se ha convertido en uno de los mayores problemas para la población. Los precios de compra inasequibles y las mensualidades de los alquileres tan elevadas hacen que para muchos ciudadanos sea tanta la parte de su salario que deben dedicar a los gastos de la vivienda que sólo pueden acceder a ella de forma compartida, y a veces, ni tan siquiera así. Las declaraciones de zonas tensionadas no son la solución definitiva al problema de la vivienda. El consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso no se cansa de repetirlo. La solución vendrá de la suma de un conjunto de factores que pasan porque haya una mayor oferta, a precios asequibles, claro está, y para eso, de entrada hace falta más suelo sobre el que construir vivienda protegida. Mientras ese incremento de la oferta de vivienda llega, la declaración de zonas tensionadas que recoge la Ley Estatal de Vivienda se muestra como una fórmula de intervenir en un desbocado mercardo del alquiler al que poco a poco se van sumando más municipios vascos.

Tras aprobarse la Ley Estatal que recoge las zonas tensionadas, el Gobierno vasco identificó a finales de 2023 un total de 43 municipios vascos en los que se cumplen uno de los dos requisitos que permiten asumir esta declaración que posibilita topar los alquileres y en cierto modo intervenir en el mercado: que el precio de alquiler haya subido en los cinco años anteriores a la declaración un porcentaje equivalente a al menos tres puntos porcentuales superior al crecimiento acumulado del IPC de Euskadi -se cifra en un crecimiento superior al 17%- ; o que sea una zona en la que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia más los gastos y suministros básicos (suministros energéticos de electricidad, gas, gasoil u otros, agua corriente, servicios de telecomunicación y contribuciones a la comunidad) supera el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. Con cumplir uno de los dos requisitos el Ayuntamiento puede pedir la declaración de zona tensionada de toda la población o por distritos.

La declaración de zona tensionada permite a los municipios topar el precio de los alquileres para evitar que suban de manera desmedida. Durante los tres años que dura la vigencia de la medida, el municipio podrá aplicar el tope de subida anual de los alquileres en función de índice de revalorización de alquileres, que en estos momentos está en el 2,8%. No podrá subirse los alquileres por encima de ese tope. También se posibilita la posibilidad de prórroga durante tres años del contrato en las mismas condiciones que el anterior cuando finalice después de cinco años. Además, en los nuevos contratos se limitará el precio del alquiler, que no podrá superar la renta del último contrato. Es decir, no podrá subirse el precio de la mensualidad aprovechado el cambio de inquilino. La excepción que marca la legislación permite incrementar los contratos en un 10% en alquileres de más de 10 años o para mejoras relacionadas con la rehabilitación, eficiencia energética y accesibilidad de la vivienda. En el caso de los pisos propiedad de grandes tenedores, los que son titulares de cinco o más inmuebles urbanos de uso residencial en el municipio, los precios topados que se fijen del alquiler estarán vinculados al Índice de Precios de Referencia fijados para esta zona. Esto no podrá hacerse, de momento, en Euskadi, ya que dicho índice no está fijado porque las Haciendas forales están todavía recabando los datos que deben enviar al Ministerio para elaborar dicho índice. Las viviendas que llevan más de cinco años sin alquilar o se alquilan por primera vez, también tiene su tope de alquiler de salida vinculado a este índice, por lo que no se podrán topar.

Tras vencer suspicacias iniciales, cada vez más municipios vascos se van sumando a la lista de ciudades que han solicitado esta declaración. Es un proceso largo. El municipio debe presentar junto a la solicitud un plan de actuación sobre la vivienda para revertir la problemática. Este plan de actuación tiene que aprobarlo el departamento de Vivienda y Agenda Urbana dando el visto bueno a la declaración de zona tensionada. Tras la publicación en el BOPV, se abre un periodo de exposición pública de 20 días en el que se pueden presentar alegaciones. Superado ese proceso, se publica en el Boletín vasco la orden de declaración de zona tensionada y posteriormente el Ministerio debe inscribir el municipio en el listado de municipios tensionados, que se actualiza de forma trimestral. Una vez sucedido esto, la medida aparece en el Boletín Oficial del Estado (BOE) y al día siguiente el Ayuntamiento ya puede empezar a aplicar medidas sobre el alquiler en su municipio.

De momento en Euskadi hay un municipio ya declarado zona tensionada y 11 en proceso de serlo. Zumaia, Lasarte-Oria, Barakaldo e Irún pueden tener la declaración definitiva este mismo mes de abril.

Errenteria

Es el primer municipio vasco declarado zona tensionada de forma oficial. El 30 de enero de este año se publicó en el BOE la orden y desde ese momento y durante los próximos tres años, el ayuntamiento, dirigido por EH Bildu que gobierna en coalición con Elkarrekin, puede topar los alquileres, con la salvedad de los pisos de grandes tenedores y de los que no hayan estado en alquiler los cinco años anteriores, ya que dependen de índice de precios de referencia que no se ha podido elaborar porque las Haciendas vascas no han envidado los datos necesarios y no tienen fecha de cuándo se podrá contar con ellos.

En la solicitud de zona tensionada, -que se presentó en el mes de febrero de 2024 y el Gobierno vasco firmó la solicitud de junio-, el Ayuntamiento consideraba que este municipio de 39.000 habitantes cumplía los dos requisitos para poder ser declarada zona tensionada. Por un lado, en los últimos cinco años, el precio medio del alquiler ha subido un 17,2%, un 3,2% más que el IPC acumulado. Por otro lado, en Errenteria, la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o en la unidad convivencial es de un 33% de media, superando el límite establecido por el Gobierno vasco. Además, la carga media aumenta considerablemente en el caso de las personas que viven en alquiler. Según un informe del portal inmobiliario Idelista.com, el metro cuadrado en este municipio en el mes de marzo para venta era de 3.160 euros por metro cuadrado. En el mismo mes del año pasado el precio era de 2.882 euros por metro cuadrado. Es decir, un 9,6% más.

Zumaia

Este otro municipio guipuzcoano es el segundo en el que avanzó de forma más rápida el procedimiento. Aunque los trámites vascos, por decirlo de alguna forma, ya están finalizados desde el pasado 12 de marzo, es decir, tiene la aprobación del Gobierno vasco y se ha sometido a exposición pública, y se ha publicado la declaración de zona tensionada en el BOPV, falta que el Gobierno central incluya este municipio en el listado de zonas tensionadas y se publique después en el BOE. Este registro se actualiza de forma trimestral, y se espera que lo haga en este mismo mes de abril, cuando podrían incluirse todas los municipios vascos que están ya pendientes de este trámite como Zumaia. En la actualidad, el registro de demandantes de vivienda en Etxebide en la localidad costera de 10.251 habitantes con alcalde de EH Bildu refleja la magnitud del problema de la vivienda: 685 personas inscritas, de las cuales 300 buscan una vivienda en régimen de alquiler.

Lasarte-Oria

Está en la mista situación que Zumaia. Ya finalizado el periodo de exposición pública, tiene la aprobación del Gobierno vasco y a la espera de que entrar en la lista que elabora el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana. Está previsto que ambos puedan entrar a finales de este mes. Este municipio guipuzcoano presentó la solicitud de manera oficial al departamento de Vivienda y Agenda Urbana en septiembre del año pasado. El ayuntamiento, gobernado por el PSE-EE en coalición con PNV, presentó un diagnóstico en el que se cumplen  los dos requisitos: por un lado, la carga económica del alquiler en Lasarte-Oria supera el 30% de la renta media disponible de los hogares, alcanzando un 32,2%. Por otra, el precio medio del alquiler ha crecido un 18,15% en los últimos cinco años, muy por encima del 17% establecido como límite por la ley. Lasarte-Oria tiene una población de 19.312 habitantes.

Barakaldo

Será el primer municipio en declararse zona tensionada de Bizkaia y uno de los más grandes, con más de 100.000 habitantes, a la espera de que se sumen las capitales vasas. Los trámites vascos y la publicación de la orden definitiva en el BOPV se publicó el pasado 7 de abril con lo que sólo queda esperar la confirmación por parte del Ministerio. La solicitud se presentó en noviembre y recibió el visto bueno inicial del departamento de Vivienda en enero.

En este municipio gobernado en coalición por PNV-PSE-EE, el esfuerzo financiero medio que los hogares de Barakaldo deben destinar al pago del alquiler y los gastos básicos de vivienda supera el 30% de la renta disponible, situándose en el 32,8%. Además, el municipio presenta una demanda creciente de vivienda protegida, con más de 6.600 solicitudes registradas en Etxebide, de las cuales 3.958 (60%) corresponden a alquiler. Ese porcentaje crece hasta el 81% si tomamos en consideración únicamente las peticiones de las personas empadronadas en Barakaldo, y es que de los 3.936 expedientes totales, 3.197 buscan alquiler. En este municipio vizcaíno el precio de metro cuadrado en venta es de 2.869 euros en el mes de marzo frente a los 2.480 euros un año antes. En lo que se refiere al alquiler está a 13,5 euros el metro cuadrado, según el informe de Idealista. En marzo del año pasado el precio era de 11,6 euros por metro cuadrado.

Irún

Este próximo lunes el consejero Denis Ixaso presentará junto a la alcaldesa de Irún comparecerán en rueda de prensa para presentar a Irún como nuevo municipio tensionado, a la espera del visto bueno del Ministerio. Este municipio, de gobierno PSE-EE-PNV presentó en octubre la solicitud y el Gobierno vasco inició en febrero el procedimiento tras analizar la documentación. Con 63.000 habitantes, el informe presentado por el Ayuntamiento constata que toda el municipio cumple los dos requisitos necesarios para poder contar con esta medida. De hecho, el precio de alquiler ha subido en los cinco años anteriores en el 18,5%, y la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, sumado a los gastos y suministros básicos, asciende al 32%. El precio de venta por metro cuadrado en la localidad es de 2.890 euros, cuando hace un año era de 2.766 euros.

Donostia

El Ayuntamiento de Donostia, la ciudad con la vivienda más cara de Euskadi y de España, solicitó ser zona tensionada para el conjunto de la ciudad el 8 de noviembre del año pasado, y el pasado 12 de marzo se publicó la orden del Departamento de Vivienda y Agenda Urbana que da el visto bueno a esta solicitud y la documentación presentada por el Ayuntamiento. Ha terminado su periodo de exposición pública el día 9 de abril, pero no entrará en la actualización del Ministerio de este mes, porque falta la publicación de la orden definitiva del Gobierno vasco, por lo que entrará en vigor ya probablemente en el mes de julio. Lo que sí está claro es que será la primera de las capitales vascas en sumarse a este listado.

En la documentación presentada por el Ayuntamiento se constata que la capital guipuzcoana cumple en su integridad con el criterio recogido en la Ley de Vivienda para ser declarada zona tensionada, que establece que la carga media del coste del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad convivencial, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares. En el caso de Donostia se sitúa en el 31,6% para el conjunto de la ciudad, según el informe. Los datos del estudio preliminar el Gobierno vasco quedaban fuera de ser zonas tensionadas los distritos 2 y 6 que se corresponden con partes de Centro, Aiete, Amara Berri, Martutene y Miramon-Zorroaga, y los barrios completos de Antiguo, Añorga, Ibaeta, Igueldo y Zubieta.

Según la información del Ayuntamiento, Donostia tiene un parque de 94.973 viviendas, de las cuales el 3,1% (3.017) están en manos de 311 grandes tenedores, en su mayoría (62%) personas físicas. Estas viviendas quedarán de momento fuera de la regulación de zona tensionada por no estar operativo todavía el Índice de Precios de Referencia. El precio por metro cuadrado en la ciudad para venta es de 6.000 euros por metro cuadrado en el mes de marzo, frente a los 5.465 euros por metro cuadrado el año pasado. En lo que se refiere al alquiler, está en 17,7 euros por metro cuadrado, cuando hace un año era de 17,1 euros.

Galdakao

Respecto a este municipiovizcaínoo está en proceso desde el pasado mes de febrero el procedimiento para declarar zona tensionada los barrios del entorno de Aperribai, la única que cumple los requisitos establecidos por el Gobierno vasco para ser declarada zona tensionada. Está también a la espera de la publicación de la orden definitiva. Entre 2017 y 2022, los alquileres en Galdakao han subido de 618 a 686 euros. Lo que se traduce en un incremento del 11%. Las familias tienen que destinar un 27,7% de media de sus ingresos para pagar la renta. Y en el caso de Aperribai este porcentaje se eleva por encima del 30%, según la información proporcionada por el Ayuntamiento.

Astigarraga

Este municipio guipuzcoano arrancó el proceso en febrero tras solicitarlo a finales del año pasado al constatar que cumple ambos requisitos: Según el consistorio, una familia del municipio destina de media el 31,2% de sus ingresos a gastos de vivienda y el criterio exige superar el 30%. Por otro lado, el incremento de la renta de alquiler en 2017-2022 ha sido del 23,1%, 9,1 puntos por encima del incremento del IPC. Este dato también confirma que el municipio cumple con el criterio de ser declarado zona tensionada. Está a la espera de la confirmación definitiva por parte del Gobierno vasco. Tiene una población de unas 7.700 personas.

Hernani

Este municipio también ha tramitado la solicitud para ser zona tensionada el pasado mes de febrero, que está en estos momentos en fase de estudio por parte del Gobierno vasco. El diagnóstico de este ayuntamiento señala que se trata del municipio guipuzcoano con gran demada de vivienda solo por detrás de Astigarraga y que sólo el 8,3% del parque de viviendas está protegido. El precio por metro cuadrado en venta es de 3.499 euros, frente a 3.212 euros del año pasado.

Lezo

El Ayuntamiento ha decidido a principios de este mes presentar la solicitud para declararse zona tensionada como parte esencial del plan de acción de vivienda que ha aprobado el Ayuntamiento.

Bilbao

Es el último municipio en presentar la solicitud tras recibir el informe de diagnóstico de la vivienda que estaba esperando para hacerlo. En base a este informe el ayuntamiento solicitará la declaración de zona tensionada para el alquiler de vivienda en toda su extensión, incluidos los barrios de Abando e Indautxu, donde aunque los alquileres son más elevados también lo son las rentas de la población y que se quedaban fuera del estudio preliminar realizado por el Gobierno vasco. El Ayuntamiento de Bilbao cree que se cumple en todo el municipio el requisito de la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30%. La capital vizcaína podría estar declarada tensionada en el próximo otoño. Actualmente, el precio medio de venta es de 3.532 euros el metro cuadrado. Hace un año era 3.292 euros. En lo que se refiere al alquiler es de 15,0 euros, frente a los 13,8 de hace un año.

Vitoria

Se espera que en breve la capital alavesa presente la solicitud al Gobierno, ya que también está pendiente de recibir el diagnóstico que estaba previsto para este mes de abril. En el estudio inicial el Gobierno vasco no consideraba a la capital alavesa susceptible de declararse tensionada en su totalidad -tampoco Donostia ni Bilbao- . Dejaba fuera las zonas rurales este, noreste y sureste.