¿Qué moratoria turística necesita Madrid?
Hace unos días, una alianza de colectivos sociales presentó una campaña a favor de una moratoria turística en la ciudad de Madrid, la cual formulaba una propuesta ciudadana en la plataforma de participación del Ayuntamiento Decide Madrid. Y el pasado miércoles el Ayuntamiento anunció algo que podría ir en esta línea, aunque no se desvelaron los detalles (ni se ha contado con los agentes sociales para la redacción del anunciado plan), más allá de que la iniciativa estaría restringida a las licencias para viviendas de uso turístico y al centro de la ciudad. Para poner en contexto la oportunidad de la petición ciudadana, y para señalar la importancia de que una tal moratoria no afecte solo a las viviendas de uso turístico y de que no esté circunscrita al centro, es interesante echarle un vistazo a los datos acerca de cómo está siendo afectada toda la ciudad por los procesos especulativos en general y, en particular, por los asociados al turismo.
En Madrid, durante varios lustros, algunos barrios han sido objeto de controvertidos planes de rehabilitación. Estos planes no eran acompañados de las debidas medidas de control que se anticiparan y contuvieran los efectos previsibles de encarecimiento y consiguiente desplazamiento de las capas de población más vulnerable económicamente (la ahora famosa gentrificación). Tampoco aseguraban la rehabilitación de las viviendas de las personas más necesitadas, ni apostaban por la presencia de una oferta de alquiler asequible. Muy al contrario, pareciera que alentaran un proceso de revalorización de la propiedad y de apertura al mercado de nuevas posibilidades de negocio (es el caso del “Plan MadRe” del consistorio). El resultado de esas y otras operaciones liberalizadoras, centradas en la consideración de la vivienda como un negocio ha tenido efectos muy desiguales y ha impulsado un nuevo ciclo de alto rendimiento de la vivienda como inversión. Es en este caldo de cultivo donde un fenómeno global, lo que ahora llamamos turistización, ha prendido en el centro urbano.
En este artículo presentamos, con algunas figuras, la situación a la que hemos llegado. Previamente debemos advertir que los datos disponibles están muy lejos de la calidad que un tema de esta importancia requeriría, ya que no se han dedicado recursos públicos a encuestas y estudios de alcance suficiente (pese a peticiones reiteradas de agentes sociales). Algunos de estos datos pueden obtenerse de fuentes privadas como Idealista o del interesante proyecto Atlas de la Turistificación. ¿Qué nos dicen estos datos?
La evolución del mercado del alquiler no es casualidad
En la Figura 1 podemos ver cómo ha subido el precio del alquiler en cada distrito durante el periodo que va desde 2013 hasta 2017, según las ofertas colgadas en la web Idealista.
Es bien conocido que el mercado de alquiler es sumamente frágil frente a movimientos financieros. Mejor dicho: las personas que viven de alquiler son sumamente vulnerables a los procesos especulativos o de financiarización de la vivienda. La falta de un parque público de vivienda en alquiler, o de una regulación de los precios por zonas, o la misma Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) hacen que así sea. De este modo, los tres niveles principales de la Administración pierden la oportunidad de dejar de ser meros servidores de los poderes financieros también en materia de vivienda, y de adoptar medidas de apoyo a la población más vulnerable a los ciclos inmobiliarios para impedir, de hecho, que estos no solo regulen los precios, sino también los procesos de exclusión social.
El 2008 fue el año del estallido de la burbuja inmobiliaria. Si bien los precios de venta de vivienda sufrieron una caída monumental, los precios de los alquileres apenas se redujeron durante los años siguientes. Fue a partir del 2010 cuando los alquileres empezarían a caer a un ritmo en torno al 6%: con el empobreciemiento general, se rebajó la cantidad máxima que cualquiera podía pagar por una vivienda, que es habitualmente el indicador real del precio de esta. La respuesta institucional a la pérdida de rentabilidad del sector inmobiliario fue inmediata: el gobierno reformó la LAU, que regula los contratos de alquiler. Esta reforma tenía como objetivo reducir aún más los derechos de las personas alquiladas frente a quien arrenda. A partir de entonces los arrendadores tienen menos dificultades para expulsar a los inquilinos y para imponerles subidas ilimitadas del precio del alquiler.
El objetivo, hoy evidente, de la reforma de la LAU era facilitar el desarrollo de una nueva expansión inmobiliaria dinamizada desde el ámbito de los alquileres. La respuesta del mercado fue inmediata, y a partir de 2014 el precio del alquiler no solo dejó de caer, sino que empezó a subir a un ritmo descontrolado, con subidas del 15,6% tan solo en 2016.
Como se observa en la Figura 1, el precio del alquiler en Madrid entre 2013 y 2017 ha crecido de media un 27%. En tan solo cuatro años los alquileres han subido más del 20% en todos los distritos de Madrid excepto en Fuencarral y Villa de Vallecas, con subidas superiores al 30% en seis distritos de la capital. Como se puede ver en el mapa, el impacto de la nueva burbuja ha sido mayor en los barrios del centro, pero se extiende hacia las zonas más periféricas. Es decir, que en centro cualquier actuación llegaría ya con retraso, pero que si pensamos que los problemas se reducen al centro, llegaremos con retraso a todos los puntos afectados por este nuevo ciclo.
Sin embargo, si comparamos los datos del momento de máximo apogeo de la burbuja, en torno a 2008, con los datos en la actualidad, emerge una cuestión inquietante, que puede verse en la Figura 2. Aunque la supuesta recuperación no se está notando en los salarios, los precios de los alquileres muestran, en la actualidad, valores iguales a los de 2008 (momento en que alcanzaron su máximo histórico) en casi la mitad de los distritos de Madrid. La nueva burbuja inmobiliaria alcanza ya una magnitud preocupante, y los efectos están siendo devastadores. Este fenómeno divide la ciudad de Madrid en dos mitades. Si bien todos los distritos han sufrido espectaculares subidas de los alquileres, en el sureste de la ciudad los precios de los alquileres siguen siendo inferiores a los de 2008. Es decir, su capacidad de subida aún es mayor, y es probable que muy pronto el precio de los alquileres en estos distritos suba considerablemente.
¿La culpa es del turismo?
Para comprender la influencia del turismo en el mercado de los alquileres, sería necesario conocer los datos reales de número de camas disponibles para turistas. A partir de las ofertas en AirBnB y del censo de hoteles del Ayuntamiento de Madrid, la Figura 3 muestra una aproximación a la penetración del turismo en los barrios de Madrid. Resulta obvio el desequilibrio existente en favor del barrio de Sol, que tiene 22.000 camas para turistas. Le siguen Cortes y Embajadores, que a su vez tienen bastantes más camas que Palacio, Justicia y Universidad. Para el resto de barrios, en los que como hemos visto los alquileres suben a velocidades inauditas, la cantidad de camas para turistas es prácticamente inexistente, lo que plantea la cuestión de hasta qué punto existe una relación real con el aumento del turismo.
El crecimiento del turismo en la ciudad de Madrid (en España la inversión hotelera creció el 79% en 2017) ha impulsado el negocio de los pisos de alquiler turístico. Solo en la plataforma Airbnb hay 15.288 ofertas en la capital, de las que el 64% pertenecen a multipropietarios. Como se observa en la Figura 4, al igual que los hoteles, la mayor parte de la oferta se concentra en la zona centro de la ciudad, entregada a la turistización. Así, la atribución de una influencia directa de este fenómeno sobre los precios de los alquileres no parece tener una base real y solo puede calificarse como especulativa.
La distribución de viviendas de uso turístico, si atendemos a los datos, reproduce fielmente la distribución de hoteles. Así, aún siendo modelos de negocio más antiguos o más nuevos, se ve que responden a un mismo fenómeno y un mismo interés por cada zona, como parecen confirmar los numerosos proyectos de hostelería convencional que están apareciendo en Centro. Las medidas que busquen abordar el problema de la turistización, por tanto, no pueden intervenir afectando una sola parte del modelo de negocio turístico.
La población vulnerable frente a la rentabilidad
¿Afecta de igual modo el incremento de los alquileres en unos barrios que en otros? Para hacernos una idea podemos usar el precio medio de las ofertas de alquiler y la renta media por hogar. La media es mal indicador en el caso de la renta y estos datos son antiguos (2014), pero creemos que valen para comparar unos barrios con otros. Así, podemos obtener una aproximación a cómo de vulnerable es la población que vive en una zona concreta frente al incremento del precio del alquiler.
Esta combinación de datos sirve para señalar algunos barrios en los que sin duda gran parte de la población no tiene capacidad para pagar los precios que se están ofertando en estos momentos. Es decir, es susceptible de ser expulsada en corto plazo. Por supuesto los de Centro, donde está golpeando más fuerte la turistización sumada a procesos previos de gentrificación ya comentados. Las cifras de quienes se han ido de centro son altísimas (10.000 vecinas menos desde 2010, según el padrón) y cabe recordar que estos desplazamientos se dan a otros barrios, trasladando la presión a los mismos y pudiendo derivar en una reacción en cadena que señala cómo el turismo descontrolado afecta mucho más allá del centro de la ciudad. En la Figura 5 vemos cómo la población es susceptible de ser expulsada también en barrios del Puente de Vallecas, una zona con porcentaje alto de viviendas en alquiler, rentas bajas, bien comunicada, con sabor popular: todo esto hace de ella un objetivo de inversión (también turística). Si se prescinde, claro, de quienes viven allí. O los barrios de distrito de Latina y Usera que bordean Madrid Río, que reúnen también esas características aunque una inversión pública abultada los ha dejado ya en mejor disposición para la recogida de beneficios.
Por último, es de destacar que dos de los barrios que aparecen en esta figura como más frágiles frente al incremento del alquiler (Hellín y Berruguete) sean mencionados por estudios de inversión como aquellos que ofrecen «rentabilidades de alquiler de vértigo». Cuando quienes piensan en la vivienda en términos de producto financiero posan su mirada sobre estos distritos es que algo muy urgente está pasando en ellos, y no precisamente a favor de quienes allí viven. Por todo ello, urge regular la subida de los alquileres y los pisos vacíos (que en la Comunidad de Madrid superan los 200.000) a través de la reforma de la LAU.
Los efectos de la decomposición
Estos son algunos de los mimbres que forman la nueva burbuja inmobiliaria, activada y dinamizada por fondos buitre, portales de inversión, empresas del sector y portales inmobiliarios, pero también agravada y complejizada por el efecto de turistización (aunque es importante señalar que el proceso afecta a todo el mundo, viva de alquiler o no). Desde luego, hay una expulsión directa de quien es totalmente excluido del mercado de alquiler en su barrio. Pero además las personas tenemos la costumbre de trabar relaciones con nuestro entorno y el despoblamiento, los cambios en el comercio o las dificultades para hacer un uso normal del espacio público provocan un aislamiento y una pérdida de referencias que vuelve la ciudad más hostil para quien quiera que la habite.
Parejas con hijos que se separan y saben que quien se va de casa tendrá que irse lejos porque no encontrará nada asequible cercano, mayores que necesitan cuidados y cuyas familias quisieran vivir un poco más cerca pero no pueden. Esas son las conversaciones, las preocupaciones, que tenemos en nuestros barrios. Así se deshacen relaciones y se pierde la memoria viva. Y a la vez se destruye precisamente lo que hacía atractiva la ciudad para el visitante.
Mientras ese hilo social se desmadeja, los operadores financieros toman posiciones, identifican zonas de oportunidad y tratan de convertirse en el único interlocutor necesario de las administraciones públicas. Hay una gran pérdida de poder democrático cuando un ayuntamiento renuncia al planeamiento urbano o lo negocia con el gran dinero, ignorando la participación ciudadana, sus necesidades y deseos.
Y no es ni mucho menos algo que esté pasando solo en Madrid. Muchas ciudades en todo el mundo viven situaciones similares, y la explicación se la dejamos a los especialistas en economía postcrisis. Sí nos atrevemos, en cambio, a decir que, en la mayoría de esas ciudades, las personas que las habitan también se debaten entre el auge económico y la amenaza de malvender su historia y su convivencia. Tampoco sabemos dónde nos llevará esta escalada o si habrá otro pinchazo: sí sabemos que el planeamiento democratico, la composición social diversa, un modelo económico que no se lo juegue todo a una carta o la reducción de la dependencia energética son parte del equipamiento imprescindible que toda ciudad necesitará para afrontar el futuro cercano. En Madrid, una moratoria a todo tipo de plazas turísticas, acompañada de un proceso participativo para entender los efectos del turismo en toda la ciudad y, desde ahí, planificar su ordenamiento, es un primer paso necesario.
