¿Por qué sube el precio de la vivienda?

¿Por qué nunca dejan de subir las viviendas? ¿Por qué suben incluso donde la población desciende? ¿Por qué suben cuando sube la oferta –como en los años previos a 2008– y también cuando se estanca –como ahora? Para descubrirlo, te propongo un juego. 

Imagina que hace 50 años, cuando se creó la sanidad pública, se hubieran repartido unas licencias para acceder a ella. De manera que solo quienes compraron una pudieran tener un médico de familia o someterse a un tratamiento subvencionado. Imagina que se hubiera hecho lo mismo con la educación: solo quienes comprasen una licencia tendrían derecho a llevar a sus hijos a la escuela pública. Y lo mismo con la universidad.

Imagina que se hubiera emitido un número finito de licencias, 25 millones. Y que se hubieran vendido todas antes de 2008. Quienes no pudieron comprar en su día, quedarían obligados a recomprar la suya al propietario anterior.  

Imagina que al Estado le pareciera bien que los titulares originales de las licencias de la sanidad y la educación las revendieran después por mucho más dinero, porque lo entendieran como una forma lícita de “ahorro”. Para retribuir esos ahorros cada vez más caros, la sociedad esperaría que las cohortes que vinieran detrás tuvieran que hacer más esfuerzo que la anterior para acceder a los mismos servicios. Por ejemplo, si en 1980 se pagaba un piso en 15 años, en 2020 habría que hipotecarse durante 30 o 35.

Imagina que, llegado un punto, los propietarios de las licencias decidieran que ya no quieren venderlas. Sale mucho más rentable alquilarlas y no perder la propiedad. Y que con lo que obtienen por ese alquiler empezaran a acumular licencias de la sanidad hasta que llegase un momento en que el 30% de la población tiene que alquilar su licencia a un tercero. Y que al Estado también le pareciera bien que esos derechos se hubieran convertido en un negocio.

Imagina que, por ese camino, una parte muy importante de las licencias de los servicios públicos hubiese acabado en manos de fondos de inversión extranjeros, que vendrían a España a comprar licencias de la sanidad y la educación a cualquier precio, porque saben que los españoles no podemos prescindir de esos servicios, así que tendremos que acabar pagando lo que nos pidan.

Imagina que, pese a todo esto, los impuestos que sostienen los hospitales, con los que se paga el sueldo de los profesores y los investigadores, se siguieran pagando con los impuestos de todos los contribuyentes, tanto si tienen licencia para acceder a ellos, como si no. De manera que todos los arrendatarios de las licencias sanitarias pagarían impuestos por unos servicios a los que en realidad no podrían acceder, salvo pagando, además, un alquiler. Por el contrario, habría un montón de fondos extranjeros que no pagan impuestos en España, pero que cobran dinero a los usuarios por acceder a nuestros servicios públicos.

¿Te imaginas cómo sería ese país? 

Si no tienes mucha imaginación, no pasa nada. Porque esto no es ningún juego. Es exactamente lo que está pasando hoy en España. 

Para acceder a la sanidad, en este país, hay que estar empadronado en una vivienda. Para llevar a tus hijos al colegio, también. Y a la universidad. Y para pedir muchas ayudas. Las viviendas no son solo inmuebles. Sobre todo son licencias que dan derecho a acceder a casi todos los bienes comunes, como el alcantarillado, el saneamiento, los suministros de agua, de electricidad, de telefonía y de Internet; las vías públicas, las carreteras, el alumbrado y el transporte público; la seguridad, los bomberos y los servicios de emergencias; los hospitales, los colegios, las universidades, las bibliotecas y los centros de salud; la limpieza viaria, la recogida de basuras, el control de plagas, los parques y jardines, los mercados municipales y las infraestructuras deportivas y culturales. 

Por esta razón las viviendas se revalorizan aunque sus propietarios no las toquen, aunque permanezcan cerradas. Cuando el Estado construye una estación de Metro, o mejora el alcantarillado o la seguridad de un barrio, cuando se abre una nueva universidad o un colegio mejora la calidad de la educación, la vivienda sube y los titulares de esas licencias ven incrementado su valor. De la misma manera, un inmueble que no tiene licencia, como los que se construyeron en Seseña en 2008, no es una vivienda y para eso no hay mercado. Simplemente porque carece del título que te habilita para acceder a la infraestructura urbana.

Esta es la razón por la que el urbanismo en todos los países de Occidente es potestad de los Estados, sin excepción. Ni en el país más liberal del mundo existe una ciudad regida por el “mercado”. No se trata de una ambición regulacionista, es que no podría ser de otra manera. Solo en los lugares donde no hay Estado –y, por tanto, no hay infraestructuras– como en los arrabales de Lagos y en las chabolas de Bombai puede existir un mercado de la vivienda “libre”.

Dicho de otra manera, las licencias de vivienda no son “bienes de mercado” como si fueran pomelos o camisas de Zara: son derechos de uso que los estados otorgan sobre sus propios activos, son el “capital” de un país, o su accionariado. Como las acciones de una empresa, suben o bajan en función de lo que “mejore” ese país.

Los precios de la vivienda han subido durante décadas (con la única excepción de los años posteriores a la crisis de 2008) porque España no ha dejado de invertir en servicios públicos y en bienes comunes. De manera que hoy las ciudades españolas valen más que hace 50 años. Y las “acciones” de esas ciudades, que son las viviendas, capturan ese valor.

Solo desde este lugar se entiende hasta qué punto el rentismo es una nueva forma de feudalismo. Y es que los impuestos que financian todas esas infraestructuras –el IRPF, el IVA, el impuesto de sociedades– se pagan entre los habitantes y el IBI —el único impuesto que grava directamente la propiedad inmobiliaria— no llega al 4,75% de toda la recaudación pública. Es decir: subvencionamos colectivamente la revalorización de un activo del que solo se benefician algunos.

Y a continuación se desvela el auténtico disparate del rentismo: Estamos consintiendo que unos cuantos fondos extranjeros compren esas licencias que dan acceso a nuestros propios servicios públicos y le cobren a las familias arrendatarias un alquiler por acceder a ellos.

¿De quién debe ser la propiedad de los bienes comunes? ¿De todos, o de unos pocos? ¿Tiene sentido que le vendamos la propiedad del país a unos fondos extranjeros? ¿Puede haber una democracia donde no todos somos propietarios por igual de nuestro propio país?

Cuando hablamos de un “problema de la vivienda” lo que tenemos entre manos no es un problema habitacional. Es un conflicto por el reparto de esas acciones del país, por su capital colectivo.