Contratar un préstamo hipotecario con una entidad de crédito es uno de los más importantes actos de consumo en materia financiera que podemos realizar en nuestra vida. Por esta razón, es indispensable informarse adecuadamente sobre el tipo de producto que se está contratando y cuáles son las condiciones que se van a aplicar para su devolución a lo largo de toda la vida del préstamo. La entidad financiera debe facilitar información completa y suficiente a las personas que contratan sus servicios, pero, como se ha comprobado en los últimos meses, no siempre ocurre así.
Las reclamaciones a las entidades financieras están a la orden del día. La devolución de las cláusulas suelo, las participaciones preferentes, o la reclamación de los gastos hipotecarios, son asuntos que copan la actualidad informativa casi a diario. Otro de los asuntos que está generando debate, aunque menos conocido que los anteriores, es la problemática de aquellas personas que contrataron sus hipotecas referenciadas al IRPH, en lugar del EURÍBOR, que es el índice más utilizado en nuestro país.
¿Qué es el IRPH?
IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Se trata, junto con el EURÍBOR, de los índices mayoritariamente utilizados en España, para fijar el interés que se paga por el préstamo hipotecario a interés variable. Con anterioridad a la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, existían diferentes tipos de indicadores IRPH:
Para bancos (calculado como la media obtenida a partir de los tipos medios de interés de los préstamos a más de 3 años concedidos por los bancos).Para cajas (calculado como la media obtenida a partir de los tipos medios de interés de los préstamos a más de 3 años concedidos por las cajas de ahorros).Para entidades (una media de los índices anteriores).
En la actualidad existe sólo el IRPH de entidades, ya que los otros dos fueron suprimidos en virtud de la Ley 14/2013.
IRPH vs EURÍBOR
Si bien ambos índices se toman como referencia para el interés pagado en las hipotecas a interés variable, existen diferencias en la forma en la que se calculan. El EURÍBOR es el índice de referencia más conocido y habitual en las hipotecas a interés variable, e indica el precio de los préstamos entre los bancos de la zona Euro.
Por su parte, en el caso del IRPH su valor se fija por el cálculo de la media simple del interés TAE que las entidades financieras de España aplican en las hipotecas a más de 3 años para vivienda libre. Se incluyen en su cálculo los gastos y comisiones, lo que propicia la manipulabilidad de este tipo de índice. Por esta razón, el IRPH no es el índice más adecuado para referenciar una hipoteca a tipo variable.
¿Qué problemática ha surgido con el IRPH?
A partir de 2008 el EURÍBOR empieza a descender hasta día de hoy en el que, incluso, se han alcanzado valores negativos. Mientras tanto, el IRPH se ha mantenido estancado en un valor aproximado entre el 2% y el 3,5%.
El problema estriba en que la forma de calcular el IRPH se basa en la media simple de interés TAE de las hipotecas concedidas por las entidades financieras españolas, lo cual hace que si, por cualquier circunstancia, hay una subida de interés por parte de las entidades, la media ascenderá y por consiguiente lo hará también el IRPH.
En 2009, desde Europa se obligaba a España a eliminar los IRPH de bancos y de cajas de ahorro, por falta de transparencia y gran riesgo de sufrir manipulación. No fue hasta 2013 que España, con la Ley 14/2013, eliminó los IRPH de bancos y de cajas de ahorro, pero mantuvo el IRPH de entidades (no muy diferente de los que fueron eliminados).
Ya hay sentencias judiciales en contra de la aplicación de este tipo de índice por la banca. Los pronunciamientos favorables a personas que han demandado se basan sobre todo en la abusividad de la cláusula y en la falta de información o transparencia que las entidades financieras cometieron a la hora de contratar con personas consumidoras este tipo de préstamos que utiliza el IRPH, sobre todo relacionadas con la naturaleza y los riesgos que suponían o podían suponer la utilización de dicho índice.
¿Qué hacer con las hipotecas referenciadas al IRPH?
Como mencionábamos en el punto anterior, actualmente están en marcha diferentes procesos judiciales en torno al IRPH, existiendo ya sentencias en contra de su aplicación por parte de la banca. A la espera de futuros pronunciamientos en este sentido por parte de instancias superiores, a día de hoy, si tu hipoteca está referenciada al IRPH podrías intentar eliminar este índice negociando con la entidad financiera alguna de estas opciones:
La subrogación de la hipoteca, que implica el cambio de la hipoteca a otro banco que ofrezca mejores condiciones, o el cambio de la persona titular del préstamo hipotecario. Para ello no es necesario solicitar permiso al banco, aunque hay que tener en cuenta que conlleva una serie de gastos adicionales: comisión por subrogación, notaría, gestoría, registro de la propiedad, si bien no debemos pagar IVA.
Por lo tanto, con la subrogación de la hipoteca se puede conseguir negociar con la entidad financiera diferentes elementos, como: la modificación del tipo de interés (sustituir el IRPH por EURÍBOR por ejemplo); una rebaja del interés aplicado; la eliminación de cláusulas suelo o intereses elevados; o la eliminación de comisiones o productos vinculados con el préstamo.
La novación de la hipoteca, que implica realizar cambios que convengan en el contrato de préstamo hipotecario. Hay que tener claro que la entidad no está obligada a aceptar la novación, salvo que así esté establecido en el propio contrato. También implica gastos que se deben tener en cuenta a la hora de valorar esta opción, como: comisión por novación, notaría, gestoría, registro de la propiedad.
La novación permite realizar más cambios que una subrogación, y puede ayudar a negociar con la entidad bancaria, entre otras cosas: cambio del interés (bien reduciéndolo, bien cambiándolo por ejemplo a EURÍBOR); ampliar el capital; ampliación del plazo; añadir titulares; eliminación de determinadas cláusulas.
Realizar un contrato privado con el banco. Por tanto, no hace falta novación hipotecaria con el consiguiente ahorro de gastos, aunque el banco debe aceptar realizar esta operación, que puede servir para negociar aspectos como: productos vinculados, cláusulas determinadas, mejora de los tipos de interés, así como, para cambiar un tipo de índice por otro. En este caso, es muy importante conservar el documento que, en su caso, se firme con la entidad.
Interponer una demanda en el Juzgado. La negociación con el banco debería ser prioritaria en el modo de actuar porque puede ofrecer una solución más ágil, pero si no se llega a un acuerdo se puede considerar la posibilidad de acudir a la vía judicial. Hay que tener en cuenta que el proceso judicial puede ser largo y suponer costes, aunque ya se cuenta con pronunciamientos de algunos Juzgados en los que se ha dado la razón a las personas demandantes, en los que se ha declarado la nulidad por falta de transparencia del IRPH como índice de referencia hipotecaria, y se ha obtenido, en virtud de los casos, sustitución por otro índice, reembolso de los intereses pagados o condenas a sólo pagar capital.
Si sigues teniendo dudas sobre este tema, puedes ponerte en contacto con Consumo Responde, un servicio gratuito de información y asesoramiento a las personas consumidoras y usuarias, impulsado por la Consejería de Salud de la Junta de Andalucía. Se trata de un servicio multicanal, al que se puede acceder de forma continuada a través del número de teléfono 900 21 50 80, de la página web www.consumoresponde.es, del correo electrónico consumoresponde@juntadeandalucia.es o del perfil de Twitter @consumoresponde.
