El mapa de los anuncios de pisos turísticos, calle a calle: zonas al límite, aunque la presión legal se nota

En algunos estatutos de las comunidades de vecinos es habitual encontrar un artículo que señala que dentro de los domicilios no podrá ejercerse “ninguna profesión y oficio”. En los textos más antiguos, se apunta que las casas deberán destinarse “única y exclusivamente a honesta vivienda”. Esta formulación, que se empleaba mucho antes de que Airbnb fuera uno de los lugares de referencia donde encontrar alojamiento vacacional, ha sido uno de los motivos principales por los que miles de viviendas no han obtenido el número de registro que las habilita para anunciarse en plataformas.

“Las limitaciones estatuarias son las que más limitaciones han generado”, explicaba en un acto organizado por el Colegio de Registradores el vocal de usuarios Ángel Chacón. En total, de las más de 412.000 solicitudes recibidas se han rechazado 86.275, que no cumplen con los requisitos. Algunas son fácilmente subsanables, como la falta de contratos de gestión entre propietarios y agencias o discrepancias en el número de ocupantes. Otras, como el veto de las comunidades, habilitadas desde abril de 2025 a prohibir estos usos por una mayoría de tres quintos o la propia limitación en los estatutos, o el uso de viviendas de protección oficial para alojamiento vacacional, son insalvables.

Los datos no responden a una estadística concreta, sino a la percepción de los encargados de gestionar esa ventanilla única, obligatoria desde el 1 de julio de 2025. Pero hay una serie que sí permite evaluar, en parte, el efecto de la medida. Desde 2020, el Instituto Nacional de Estadística (INE) realiza dos veces al año un web scraping, una técnica de rastreo que permite estimar el número de viviendas de uso turístico que se anuncian en todo el territorio.

El último dato del INE se publicó hace unas semanas, con datos de noviembre. La cifra total muestra un descenso en términos interanuales de más de 46.000 anuncios. Desde mayo, el último registro antes de la entrada en vigor de la obligatoriedad de la ventanilla única, fueron más de 52.000.

Aunque los expertos consultados consideran que es pronto para medir el impacto de la ventanilla única, sí apuntan a una profesionalización. “Desde distintas administraciones se está trabajando para regularizar el sector. Antes era una especie de ley de la selva, en la que se ponían las casas en las plataformas sin ningún requerimiento. En el momento en el que hay más trámites, registros, etc. buena parte de la oferta más amateur va saliendo del mercado y se queda el núcleo duro del negocio, agencias y grandes propietarios”, explica el vicedecano de la Facultad de Turismo en la Universidad Complutense de Madrid, Manuel de la Calle Vaquero.

“El hecho de que haya un mayor control hace que quieren quiera operar de manera oculta lo tenga aún más difícil y, quien está pensándoselo pero que hay una tramitación más complicada, tal vez se eche para atrás”, coincide el profesor de Derecho Público de la Universidad de Málaga, Manuel Moreno. La clave es qué ocurrirá con esas 50.000 viviendas turísticas menos, que el Gobierno quiere canalizar al alquiler de larga estancia. Los expertos tienen dudas de que ese trasvase se vaya a producir de forma automática. En un contexto de auge de discursos vinculados a una supuesta inseguridad jurídica de los caseros, mantener esas casas vacías o venderlas también puede ser una opción.

De lo que hay más evidencia es de los efectos colaterales de este tipo de alojamientos. Fedea publicó un documento de trabajo en el que analiza la literatura económica empírica sobre las externalidades de los alquileres turísticos y de corta duración. Entre las aportaciones positivas se sitúa una mayor variedad y flexibilidad de la oferta vacacional, sobre todo en periodos de alta ocupación, una redistribución del gasto hacia zonas residenciales, un impulso al sector servicios y aumento del empleo y los ingresos empresariales.

Al otro lado de la balanza, la documentación analizada señalaba efectos perniciosos sobre la asequibilidad de la vivienda, impactos adversos en los residentes y una mayor competencia para el sector hotelero tradicional. Unos efectos que se dan cuando el alquiler turístico alcanza “una concentración elevada”.

En el siguiente mapa se puede consultar la concentración y el número de viviendas de uso turístico por sección censal. Un análisis al detalle permite diferenciar grandes núcleos urbanos saturados de zonas rurales donde este tipo de servicios pueden suponer un revulsivo para la economía local o las regiones costeras, donde este tipo de alojamiento ha ido ganando terreno.

Fevitur, la patronal del alquiler de corta estancia, emitió un comunicado en el que lamentaba que el registro estatal deja fuera del mercado a “más de 64.000 viviendas turísticas legales”, que en realidad solo tienen vetada su promoción en plataformas y defienden que la salida de 46.000 viviendas “tan solo supone un 0,17% del parque residencial construido”. Sin embargo, si se analiza por zonas, ese porcentaje se dispara en las áreas más tensionadas, porque estos alojamientos se encuentran en muchos casos en zonas residenciales.

“En los grandes destinos urbanos, hay una concentración absoluta, fundamentalmente en el centro de las ciudades”, señala De la Calle, que apunta a una “tensión en el mercado de alquiler y venta”. En las zonas más céntricas de Madrid, como algunos distritos censales en torno a la Puerta del Sol, Malasaña o Chueca, estos alojamientos turísticos llegan a bloquear hasta el 20% de las viviendas para uso residencial. En Barcelona, son el 15,9% en la zona de Plaça de Catalunya. Y, en Sevilla, superan el 20% en buena parte del centro de la ciudad, con picos por encima del 30% en Santa Cruz.

Estos son solo tres ejemplos, porque la dinámica se repite en varias ciudades con atractivo turístico, como Granada, Mallorca o Canarias. Uno de los casos más claros de la tensión es Málaga, donde hay secciones céntricas con más del 50 y más del 90% de viviendas dedicadas al alquiler vacacional. Sin embargo, hay siete provincias donde han aumentado los anuncios y la malagueña es donde más se han incrementado, hasta el 6%, con un total de 48.261 viviendas.

“En muy poco tiempo, en [la ciudad de] Málaga se ha pasado de decir que las viviendas de uso turístico no tenían ningún impacto y eran buenas para la ciudad a una intervención a partir de 2024, con una modificación del plan general de ordenación urbanística, que les pone coto”, explica Moreno Linde. Este experto apunta también a un fenómeno de reubicación, ante determinadas normativas que buscan limitar esta actividad allí donde tensionan el acceso al uso residencial o la convivencia en los barrios. “Lo que hacen estos planteamientos es impedir que se implanten más en estas zonas, pero no en el resto”, explica.

Con matices, es algo similar a lo que ocurre en Madrid. El Ayuntamiento de José Luis Martínez Almeida aprobó el Plan Reside, con el que restringe la dispersión de pisos turísticos en edificios de viviendas en la almendra central, pero sí permite reconvertir bloques completos. Esto ha provocado, por un lado, la expulsión de inquilinos de escaleras enteras, en los casos en los que los caseros quieran cambiar el uso de los inmuebles, como ha pasado con dos bloques propiedad de la Casa de Alba. Por otro, se prevé una traslación de la presión a aquellos distritos donde las restricciones son más laxas.

“En general, la normativa que se está aplicando parte de una situación en la que los que están se quedan y los nuevos no pueden entrar”, señala De la Calle, que coincide en que, “en Madrid, se intenta limitar la presión sobre los centros urbanos, mientras las condiciones de implantación son más flexibles en las zonas más periféricas”. Estas no se verán afectadas por igual, porque las lógicas de inversión se decantan hacia aquellas áreas mejor comunicadas. “Carabanchel, Lucero o Usera son zonas muy dinámicas, donde se trasladará parte de la presión. En Vallecas irá hacia la parte más cercana a Pacífico”, razona el experto.

Al margen de la reducción de anuncios interanual, si se amplía el foco al inicio de la estadística experimental, la comunidad autónoma donde más se han reducido las ofertas es en Catalunya. La comparativa no es del todo exacta, porque el INE cambió la fecha en la que hacía el rastreo, al considerar que el mes de noviembre se ajustaba más a la demanda turística. Sin embargo, si se compara el último dato con el publicado en febrero de 2020, los pisos en alquiler turístico aumentaron en 35.000 unidades en el conjunto del Estado, pese a una caída en esta comunidad de más de 8.000, algo superior a Balears. En Madrid ha habido un descenso de 2.500 anuncios en estos cinco años, especialmente desde agosto de 2024; además de una caída testimonial, de apenas un centenar en Murcia.

“La referencia siempre ha sido Barcelona”, indica el vicedecano de turismo de la Complutense, “mientras el resto de ciudades van aplicando las medidas que empezaron implantarse allí hace años”. En esta localidad, el alcalde Jaume Collboni se comprometió, ya en 2024, a no renovar ninguna de las 10.000 licencias que había en la ciudad, lo que supone la eliminación de esta actividad para 2028, cuando todas caduquen.

Pese a los datos y las normativas más o menos laxas que tratan de poner coto a una actividad que ha tensionado ya las zonas más centricas de las principales ciudades españolas, los expertos señalan que el fénomeno, extendido a escala global, ha llegdo para quedarse. Lo harán, eso sí, los actores más profesionalizados: “La lógica de la economía colaborativa era una estrategia de márketing”.