La reserva estratégica de suelo vasca para vivienda protegida se estrena en Urnieta tras un requerimiento al Ayuntamiento

La reserva estratégica de suelo vasca para vivienda protegida que contempla la ley de medidas urgentes en materia de Vivienda, Suelo y Urbanismo se estrena en Urnieta. La reparcelación de la zona conocida como Babilonia, en la que está prevista la construcción de 340 viviendas, reserva para el patrimonio público de suelo del Gobierno vasco la participación del 5% prevista en la ley aprobada en el mes de diciembre, lo que supone 3.487,5 metros cuadrados.

Esta reserva de suelo era una medida de la nueva normativa que se preveía polémica, porque supone la obligación de los ayuntamientos a ceder suelo urbanizable al Ejecutivo, y de hecho, esta primera cesión se ha conseguido después de que el Departamento de Vivienda y Agenda Urbana remitiera un requerimiento al Ayuntamiento de Urnieta, gobernado por el PNV, tras comprobar que la aprobación definitiva de la reparcelación no había contemplado inicialmente esta reserva, según han señalado desde la consejería que dirige Denis Itxaso.

En concreto, la nueva regulación establece que, en las unidades de ejecución promovidas por particulares, de uso predominantemente residencial, con más de 20.000 metros cuadrados de techo residencial y previsión de vivienda protegida, una tercera parte de la cesión urbanística pública corresponde al Gobierno vasco. Esa participación equivale al 5% del aprovechamiento total cuando la cesión pública es del 15%. Según ha cuantificado el Ejecutivo, en números, el proyecto de reparcelación cuantifica la edificabilidad residencial del ámbito en 34.741 metros cuadrados y la edificabilidad ponderada total en 69.750,36 metros cuadrados. De esos, el 5% recalará sobre el Ejecutivo autonómico, es decir, 3.487,5 metros cuadrados.

La ley permite materializar la cesión en parcelas edificables o en superficie de viviendas construidas, terminadas y equipadas, que quedarán adscritas al patrimonio público. Según ha señalado el departamento de Vivienda, en el caso de esta parcela de Urnieta, se está ultimando el encaje técnico para que el aprovechamiento correspondiente al Gobierno vasco -los 3.487,5 metros cuadrados- “se materialice con hasta 30 viviendas protegidas terminadas, que se inscribirán a su nombre y se incorporarán al parque público de alquiler. La cifra definitiva dependerá de los cálculos económicos y urbanísticos que aún deben cerrarse”, señalan. “La fórmula permitirá hacer efectivo el 5% sin poner en riesgo la continuidad del ámbito ni obligar a iniciar una nueva reparcelación. El objetivo técnico es completar el proceso antes de finales de septiembre, una vez formalizada la respuesta al requerimiento y resueltos los detalles registrales y económicos!.

El consejero de Vivienda y Agenda Urbana ha advertido de que “no estamos ante una concesión graciable ni ante una decisión voluntaria que pueda negociarse de forma distinta en cada municipio. Es el cumplimiento de un automatismo legal aprobado por el Parlamento Vasco. Babilonia será el primer caso, pero todas las reparcelaciones que reúnan los requisitos deberán incorporar desde el inicio la participación que corresponde al Gobierno vasco”.

La reserva estratégica permitirá acumular suelo y activos residenciales con destino permanente a la promoción de vivienda protegida en alquiler. Su finalidad es dotar al Gobierno vasco de una base patrimonial estable que permita programar nuevas promociones durante las próximas décadas y reducir la dependencia de cesiones puntuales o de la disponibilidad coyuntural de parcelas, defiende el consejero. Por eso, ha reiterado que se trata de una “cuestión de país y no caben atajos en la aplicación de la ley. Cada operación que cumpla los requisitos debe contribuir a ampliar el patrimonio público y cada metro cuadrado obtenido debe orientarse a vivienda protegida en alquiler”, ha advertido. El Departamento realizará un seguimiento de las nuevas reparcelaciones para garantizar que esta previsión se incorpora correctamente.

No obstante, recuerda que el mecanismo mantiene la posibilidad de colaboración municipal: “Cuando un ayuntamiento opte por promover directamente vivienda pública en alquiler, podrá solicitar al Gobierno vasco las parcelas resultantes de esta cesión mediante la presentación del correspondiente proyecto de edificación. La prioridad es garantizar que el aprovechamiento urbanístico público termine generando vivienda asequible y permanezca vinculado a esa finalidad”.

Itxaso ha destacado que medio año después de la aprobación de la Ley, las primeras herramientas creadas para movilizar suelo y acelerar la producción residencial “comienzan a trasladarse a operaciones concretas”. En este sentido, ha señalado que además de la primera reserva de suelo en Urnieta, Errenteria y Portugalete han activado la vía de la actuación prioritaria en los ámbitos de Gamongoa y Vicios. “Una ley adquiere todo su sentido cuando deja de ser una previsión en el boletín y empieza a resolver problemas reales. Gamongoa y Vicios muestran que la actuación prioritaria puede ayudar a desbloquear suelo y Babilonia inaugura un mecanismo que permitirá transformar una parte de las plusvalías urbanísticas en patrimonio público destinado al alquiler”, indica.

Portugalete y Errenteria se han acogido a la actuación prioritaria y el procedimiento abreviado para tramitarla para las actuaciones que prevean vivienda de protección pública. Esta calificación permite utilizar un procedimiento abreviado, tramitar de manera coordinada los informes y autorizaciones, flexibilizar determinadas previsiones del planeamiento y evitar instrumentos urbanísticos intermedios cuando se apruebe el proyecto ejecutivo. Los reajustes de la ordenación estructural no pueden superar el 10% de la superficie del ámbito, de la edificabilidad urbanística total o de los usos compatibles. El procedimiento mantiene los estudios de viabilidad y sostenibilidad económica, la evaluación ambiental que corresponda, los informes sectoriales y las garantías de ejecución. También exige acompasar la construcción de la vivienda protegida y la libre. “Agilizar no significa rebajar garantías. Significa ordenar trámites, eliminar duplicidades y exigir compromisos reales de ejecución. El tiempo del urbanismo tiene que acercarse al tiempo de las personas”, ha afirmado Itxaso.

En el caso de Errenteria, ha planteado el desarrollo de Gamongoa, situado entre el polígono de Txirrita Maleo y Pontika, mediante un anteproyecto de actuación prioritaria. La propuesta eleva la capacidad residencial desde las aproximadamente 680 viviendas previstas inicialmente hasta un máximo cercano a 755, con alrededor de 70 unidades adicionales. El ajuste se apoya en el incremento de hasta el 10% permitido para la edificabilidad urbanística. De acuerdo con los datos publicados sobre la operación, la superficie construible pasaría de 61.416 a 67.557 metros cuadrados. Más del 75% de las viviendas continuará sometido a algún régimen de protección pública, por encima del mínimo legal aplicable.

La combinación de vivienda social, tasada y libre pretende mejorar la viabilidad económica del ámbito sin renunciar al carácter mayoritariamente protegido de la actuación. Las viviendas tasadas mantienen un precio regulado y permiten ampliar la respuesta a hogares de rentas medias que tampoco pueden acceder al mercado libre en las condiciones actuales. Itxaso ha señalado que “la flexibilidad prevista por la ley está al servicio de la ejecución. No tendría sentido mantener durante años un planeamiento formalmente ambicioso si sus viviendas nunca llegan a construirse”. “La obligación pública consiste en preservar la protección y encontrar una combinación viable que permita pasar del plano a la obra”, indica.

El proyecto se encuentra todavía en fase de tramitación municipal. La presentación del anteproyecto inicia el procedimiento abreviado, pero no sustituye las aprobaciones, informes y garantías que deberán completarse antes de comenzar la urbanización y la edificación.

En Portugalete, la propiedad de los terrenos de Vicios ha registrado un anteproyecto de actuación prioritaria para promover hasta 650 viviendas en uno de los principales ámbitos de expansión del municipio. El desarrollo permanecía paralizado desde hacía más de veinte años, mientras la demanda de vivienda protegida en la localidad ha alcanzado las 3.665 solicitudes.

La propuesta inicial contempla 420 viviendas sometidas a protección pública y 230 viviendas libres. De las protegidas, 360 serían viviendas sociales —la mitad en alquiler y la mitad en compra— y 60 serían tasadas. En conjunto, la protección pública representaría el 64,5% de la actuación, por encima del mínimo del 60% que la ley permite aplicar en suelo urbanizable cuando se acredita la viabilidad económica y se asumen condiciones de ejecución inmediata.

El planteamiento mantiene el número de viviendas sociales dirigidas a las rentas más bajas y reajusta el peso de la vivienda tasada y libre para hacer posible la operación. Las cifras deberán concretarse durante la tramitación y ser aprobadas por el Ayuntamiento de Portugalete.

“Durante años advertimos de que había miles de viviendas protegidas pendientes de construirse en suelos ya calificados porque las operaciones no cerraban económicamente o quedaban atrapadas en procedimientos interminables. La ley se aprobó para intervenir sobre ese bloqueo y estos primeros anteproyectos empiezan a acreditar que la herramienta era necesaria y útil”, ha subrayado el consejero.