Bilbao será zona tensionada sin control sobre los grandes tenedores, pero el Gobierno vasco minimiza su impacto

Bilbao tiene ya el reconocimiento del Gobierno vasco como zona tensionada en materia de vivienda. Cuando el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana actualice el listado de municipios tensionados, algo que ocurrirá probablemente en el mes de octubre, y aparezca publicado en el BOE, el ayuntamiento podrá topar los precios de los alquileres. Todos, menos los que están sujetos al índice de precios de referencia, cuya elaboración está todavía pendiente a falta de que la Diputación de Bizkaia envíe los datos necesarios al Ministerio. Este índice es la referencia para topar los precios de los alquileres de los grandes tenedores -los que tienen cinco o más viviendas- pero también el precio del alquiler de los pisos que llevan más de cinco años sin alquilar o se alquilan por primera vez. De momento, ese precio seguirá siendo decisión del propietario hasta que el índice esté fijado, por lo que las zonas tensionadas se van extendiendo por Euskadi, pero siguen estando cojas.

Pese a que el consejero de Vivienda y Agenda Urbana, Denis Itxaso, ha afeado en muchos casos la tardanza de las Diputaciones Forales en proporcionar estos datos al Gobierno central, durante la presentación este jueves de la capital vizcaína como zona tensionada, ha minimizado el impacto de su falta, y se mostró comprensivo con las “dificultades técnicas” que están teniendo las Haciendas para recopilar los datos. Gipuzkoa los ha trasladado ya al Ministerio, pero el consejero da por sentado que Bizkaia no los tendrá listos cuando Bilbao tenga la declaración oficial, en el último trimestre del año, y Álava “tardará más”.

En concreto, Itxaso ha señalado que cuando entre en vigor la zona tensionada, estarán protegidos el 90% de los alquileres vivos en Bilbao. O lo que es lo mismo. Solo el 10% de los alquileres estarán referenciados a ese índice que, de momento no existe, ha señalado, aunque sin querer restar importancia a la necesidad de contar con él. Según el catastro, Bilbao cuenta con 618 personas (físicas o jurídicas) titulares de entre 5 y 10 inmuebles con uso vivienda y otros 112 con 11 o más inmuebles. Todo ello supone un total de 2.915 viviendas propiedad de grandes tenedores distribuidas por toda la ciudad, que no tienen por qué estar actualmente en el mercado de alquiler. De hecho, en el conjunto de Euskadi hay 353 grandes tenedores privados (físicos o jurídicos), es decir, titulares que tienen más de cinco viviendas en propiedad. Controlan un total de 4.262 viviendas que están en estos momentos en régimen de alquiler, lo que supone el 4,8% de los 88.760 contratos con fianza depositada en 2024 en el mercado libre.

Mucho más conciliador con las Haciendas vascas que en otras ocasiones, Itxaso ha considerado que “no hay falta de voluntad” por parte de las Diputaciones para acelerar el envío de los datos, sino “problemas técnicos” que se están tratando de solventar y se está “remando en la misma dirección” entre las distintas instituciones. El consejero ha justificado los retrasos en los diferentes formatos que tienen la Hacienda estatal y las vascas para el registro de los datos, y a la vez, las diferencias entre las tres Haciendas vascas. Así por ejemplo, ha explicado que a diferencia de Gipuzkoa, Bizkaia y Álava no pedían la ubicación de los pisos arrendados. Bizkaia lo ha introducido para la renta de 2024, “por lo que faltaría la de 2023, pero Álava no, por lo que tardará más”. Ya se daba por sentado que no habría índice de precios hasta pasado el mes de septiembre, pero sigue sin haber fecha para su elaboración definitiva.

Con la declaración de Bilbao como zona tensionada, tendrá esta calificación la ciudad más poblada de Euskadi ne tenerla y la segunda del Estado, tras Barcelona. Será la segunda de las capitales vascas. Donostia ya la tiene y Vitoria acaba de iniciar el camino. En total oficialmente tienen ya la declaración de zona tensionada y están inscritos en el registro de municipios que elabora el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, Errenteria, Lasarte-Oria, Zumaia, Irún, Barakaldo, Donostia y un distrito de Galdakao. Con trámites pendientes están, Hernani, Astigarraga, Lezo, Usurbil, Zestoa, Bilbao y Vitoria.

Cuando la declaración sea oficial, el municipio podrá aplicar durante los tres próximos años el tope de subida anual de los alquileres en función de índice de revalorización de alquileres, que ahora está en el 2,8%. No podrá subirse los alquileres por encima de ese tope. También se posibilita la posibilidad de prórroga durante tres años del contrato en las mismas condiciones que el anterior cuando finalice después de cinco años. Además, en los nuevos contratos se limitará el precio del alquiler que no podrá superar la renta del último contrato. Es decir, no podrá subirse el precio de la mensualidad aprovechado el cambio de inquilino. La excepción que marca la legislación permite incrementar los contratos en un 10% en alquileres de más de 10 años o para mejoras relacionadas con la rehabilitación, eficiencia energética y accesibilidad de la vivienda. Quedarán pendientes las cuestiones que dependen del Índice de Precios de Referencia para el alquiler.“Con esta declaración el 36% de la población de Euskadi pasa a estar protegida por esta figura jurídica de contención de los precios del alquiler”, ha destacado Denis Itxaso, que ha comparecido junto al alcalde de Bilbao, Juan Marí Aburto, en el Ayuntamiento de la capital vizcaína. Aunque, como ha recordado el alcalde, la medida “no es la panacea que solucione todos los problemas”; “sí el primer paso” ante un reto que no se va a resolver de hoy para mañana“.

Tal y como había pedido el Ayuntamiento, la declaración de zona tensionada afecta a todos los distritos de Bilbao. En la memoria justificativa para pedir la declaración se constata que el conjunto del municipio supera el umbral establecido en el primer criterio de la ley: el gasto medio en alquiler más suministros básicos representa más del 30% de la renta familiar disponible. En concreto, la capital vizcaína ha alcanzado un promedio del 30,24 %, con distritos como Begoña (34,47 %), Rekalde (33,33 %) u Otxarkoaga-Txurdinaga (32,69 %) por encima del umbral legal. Aunque el distrito de Abando, no supera ese límite, “su inclusión se ha considerado indispensable por su impacto sistémico sobre el resto del mercado urbano”.

Mil nuevas viviendas hasta 2028

La declaración de zona tensionada va acompañada de un plan trianual en el que se incluye, además de contener los precios, ampliar el parque público de vivienda, movilizar vivienda vacía y reforzar las ayudas al alquiler. En lo que se refiere a nuevas edificaciones, el plan prevé la construcción de 1.090 nuevos recursos residenciales en el periodo 2025-2028. De ellos, 890 serán promovidos directamente por el Gobierno vasco. Entre las promociones destacadas figuran 385 viviendas de protección oficial en alquiler (VPO) —319 en Bolueta y 66 en Zorrotzaurre— y 182 viviendas sociales (VS), repartidas entre Cortes (23), Olabeaga (12), Mina del Morro (84) y Bolueta (63).

En paralelo, el Ayuntamiento de Bilbao, a través del OAL Viviendas Municipales y en colaboración con el Ejecutivo autonómico, promoverá 200 alojamientos dotacionales (ADAs) en parcelas ubicadas en Amezola (93 unidades), Gaztelondo (40) y Arabella (68), con una inversión global de 25 millones de euros.

A esto hay que añadir que el Gobierno Vasco viene promoviendo 1.322 viviendas y alojamientos dotacionales en los últimos años, entre las que se encuentran las siete promociones actualmente en obra para construir un total de 482 viviendas (144 VPO en Bolueta, 179 alojamientos dotacionales en Txurdinaga (107+72), 60 VPO en Otxarkoaga, 57 alojamientos dotacionales en Zorrotzaurre, 23 viviendas sociales en Cortes y 19 VPO en Monte Eretza. Por otra parte, el Plan General de Ordenación Urbana del municipio estima que Bilbao tiene una capacidad residencial máxima para desarrollar hasta 16.264 viviendas adicionales. De ellas, prevé 15.300 nuevas viviendas a medio y largo plazo.

El plan prevé también movilizar las viviendas vacías, se entiende que en estos momentos hay en Bilbao unas 8.000, para que se incorporen a planes de alquiler asequible, con subvenciones para su adecuación y estrategias de intermediación con personas propietarias particulares. Además, se establecerá un control sobre los pisos turísticos, cifrados actualmente en 1.300, lo que equivale al 0,7 % del parque de vivienda total.

Desde los partidos de la oposición, EH Bildu ha considerado “un paso importante” que la capital vizcaína se declare “por fin” zona de mercado de alquiler tensionado, si bien ha exigido “la inmediata publicación” del Índice de Precios de Referencia para que “realmente sea efectiva”. El concejal de EH Bildu Karlos Renedo ha lamentado que “a día de hoy seguimos sin tenerlo porque el PNV y PSE no han hecho los deberes” para aportar los datos de Hacienda necesarios para establecerlo. “Se podría decir que el PNV utiliza el poder que tiene en las diputaciones para bloquear todo lo que ha podido el proceso de creación del índice, mientras su socio de gobierno, el PSE, no hace nada”, ha criticado. Además, ha planteado la adopción de otra serie de medidas como “multiplicar” la oferta de vivienda pública de alquiler, topar el precio del alquiler, limitar los pisos turísticos, movilizar la vivienda vacía y gravar fiscalmente a “los fondos especuladores”.

Por su parte, la portavoz de Elkarrekin Podemos en el Ayuntamiento, Ana Viñals, ha advertido que la capital vizcaína necesita un “verdadero plan de choque, que incluya medidas concretas y adecuadas, para revertir los desequilibros del mercado”. Ha criticado la propuesta del equipo de gobierno municipal que habla de identificar parcelas y suelos disponibles, por considerar que es “una medida insuficiente, porque lo que realmente hay que hacer es destinar todos los suelos obtenidos por cesión de aprovechamiento urbanístico a viviendas en alquiler asequible”.

En cuanto a la acción que habla de implementar el canon de vivienda vacía, ha criticado que “se esperan movilizar apenas 400 viviendas en tres años, cuando tenemos en Bilbao 8.000 viviendas deshabitadas”. “Bilbao necesita un Plan de Acción que sea útil para destensionar el mercado y asegurar el derecho subjetivo a una vivienda digna”, ha señalado.