Verano 2013: toros y bermudas como reclamo para vender pisos del banco malo

Bruselas, al rescatar parte de la banca española, obligó al Gobierno a crear una entidad que concentrara los innumerables activos bancarios en manos de las cajas nacionalizadas. Debían deshacerse de ellos urgentemente para eliminar el riesgo inmobiliario al que estaban gravísimamente expuestos sus balances.

Se le llamó “Sociedad de Gestión de Activos de Reestructuración Bancaria” (Sareb), alias “Banco Malo”. Por supuesto, no es ni bueno ni malo: ni siquiera es un banco. Es una empresa con el 45% de capital público que vende viviendas, locales comerciales, plazas de garaje, terrenos y préstamos.

Prevé vender 7.500 viviendas en 2013, pero tarda en coger ritmo. Con motivo del Salón Inmobiliario Internacional de Madrid (30 mayo-2 junio), El Mundo decía: “Sareb elige el SIMA para medir su potencial. En él venderá al menos 5.000 viviendas”. En mayo vendió 350. La prensa señala: “Sareb se ha quejado en varias ocasiones de cierta apatía en el mercado de inmuebles”, igual que el presidente Rajoy se quejó de que “la realidad le impedía cumplir su programa electoral”.

Esto trae consigo una llamada de atención del mismísimo FMI. Resultado: la dirección de Sareb, de la que se esperan acciones empresariales de un ingenio acorde con sus estratosféricos sueldos (más de 32.000 euros mensuales tanto la presidenta como el director general), pone en marcha un plan de choque: “Aceptar descuentos adicionales flexibilizando la política de precios para adaptarlos más al mercado”. Es decir, bajar los precios.

En junio duplicaron las ventas: 750. Pero como necesitaban más rapidez sacaron su arma secreta: el Fondo de Activos Bancarios (FAB), creado por la Ley 9/2012, de 14 de noviembre, mientras se gestaba la propia Sareb.

Se trata de un artefacto financiero diseñado para uso exclusivo de Sareb. Nadie más puede disponer de este arma de comercialización masiva. El inversor interesado en comprar activos constituye al 51% una joint venture con la propia Sareb, que se queda con el 49% restante. El vehículo, registrado en la Comisión Nacional del Mercado de Valores, carece de personalidad jurídica propia, se monta con una simple escritura pública y sus condiciones fiscales son inmejorables: los FAB tributan en el Impuesto de Sociedades al 1% –como las SICAV–, salvo que el inversor sea “no residente” en España, en cuyo caso las rentas obtenidas están totalmente exentas de tributación. La misma Ley 9/12 establece que este régimen fiscal no será indefinido, se mantendrá sólo el tiempo que el FROB (el Estado, los contribuyentes) forme parte del FAB. Dicho de otra manera: lo que hace que el inversor prácticamente no pague impuestos es precisamente que Sareb tenga el 49% de la joint venture. ¡Viva la economía de mercado!

Mediante un FAB, Sareb cierra este verano su primera transacción de envergadura: “Operación Bull”, una cartera compuesta por 900 viviendas situadas principalmente en el arco mediterráneo. El nombre elegido: Bull (toro), término asociado en el argot financiero con “mercado alcista”. Ya está en marcha la “Operación Harvest” (fincas rústicas) y en la recámara aguardan las operaciones “Teide” (viviendas) y “Corona” (oficinas), con previsiones iniciales de 150 y 450 millones respectivamente.

Aunque la estimación inicial de “Bull” era vender activos por 500 millones de euros, la cartera que saldría a licitación en julio fue de unos 200 millones que finalmente se adjudicó por 100 al fondo H.I.G. de alto riesgo.

Según su página web, Sareb “no contempla dar financiación para adquirir activos de la sociedad”. Pues sí la ha dado. Concretamente 40 millones de euros. Además al estar valorada la joint venture en 60 millones, el 49% propiedad de Sareb supone aproximadamente otros 30. Lo que significa que para desprenderse de activos por 100 millones, está corriendo con 70 millones de riesgo. Es decir, si el Plan de Negocio no cumple sus objetivos, Sareb asumiría el 70% de las pérdidas y, como el 45% de su capital es público, ¿sabe usted qué cubre en última instancia el 45% de estos 70 millones? Efectivamente: nuestros impuestos.

Según Sareb, su 49% le proporcionará plusvalías cuando los inmuebles se revaloricen. Pero ¿quién se beneficiará de la “posible” revalorización de inmuebles comprados a los FAB en condiciones financieras ultrafavorables? ¿El vendedor o los compradores? ¿De qué revalorización se beneficiará Sareb? ¿De la de las viviendas que ni aun así hayan podido vender?

El 80% de su cartera –40.000 millones de euros– son créditos a promotores inmobiliarios. Éstos, no sin lógica, piden que Sareb haga una quita a su deuda equivalente a la baja con que le transmitieron los préstamos –un 55% de media–. Sareb no acepta, les obliga a responder por su deuda íntegra. Esta medida provocará la desaparición de numerosos promotores y la consiguiente jibarización del sector en beneficio de quienes orbiten en torno a la propia Sareb. De nuevo, ¡viva el liberalismo!

En mayo, Sareb liquida su participación en un préstamo a Metrovacesa por 35 millones. En agosto vende a un fondo neoyorquino de alto riesgo una cartera de préstamos a Colonial por 245 millones, y en estos días ha sacado otro paquete de créditos procedentes de Bankia y NovaCaixaGalicia por 337 millones. Aunque destaca “los principios de transparencia que rigen los procesos de venta”, Sareb no ha dado detalles financieros de ninguna operación. Su mismo nombre sugiere la escasa transparencia del proceso: “Operación Bermuda”.

Falta total de transparencia

Pero lo auténticamente peligroso de esa falta de transparencia es lo siguiente: Sareb puede empaquetar y transmitir una hipoteca a un nuevo acreedor a través de otro FAB cuya opacidad es tal que le permite hacerlo en cualquier documento contractual, sin escritura pública ni autorización de terceros, y sin siquiera pagar los Impuestos de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. De manera que un inversor institucional –aseguradoras, fondos de pensiones, fondos buitre, hedge funds, SICAVs, etc.– puede ser el nuevo acreedor de la hipoteca sin que el deudor tenga por qué saberlo. ¿Versión ibérica de las subprime norteamericanas? Legalmente es posible y no hay razones para pensar que Sareb vaya a ser más transparente vendiendo activos financieros que viviendas.

Sareb ha autoproclamado su éxito subrayando “el interés que las operaciones ”Bull“ y ”Bermuda“ ha despertado entre los inversores institucionales extranjeros”, algo evidente si compran a precio de ganga, no pagan impuestos y el Estado español asume el 70% del riesgo de que el FAB fracase, es decir, que ni aun así se vendieran las viviendas. Resalta además que “la calidad de las ofertas presentadas –generalmente por fondos buitre– revela la confianza de los inversores internacionales en la recuperación del mercado inmobiliario español”.

El problema es que el asunto no es mediático. En ruedas de prensa y artículos todo queda camuflado en el ampuloso lenguaje economicista que sólo entienden los iniciados. Pero cuando el tiempo permita estudiar la crisis española con perspectiva, se comprobará con cifras lo que todos ya sabemos: que el Gobierno decidió hacer de España un paraíso fiscal para los grandes especuladores y los fondos buitre, quienes con muy poco riesgo y las espaldas bien cubiertas por la garantía del Estado –es decir, por nuestros impuestos– se están beneficiando a espuertas de la gestión de empresas públicas que proclaman trabajar por el interés general de los ciudadanos españoles. Los desahuciados, los parados y los afectados por las preferentes son sólo víctimas colaterales del gran negocio.