La qüestió de l'habitatge

Engels publicà el 1887 la seua “Contribució al problema de l'habitatge”. En la restauració borbònica (1874-1931) “la qüestió de l’habitatge” fou un dels principals ingredients de la “qüestió social” que tant preocupava les classes benestants perquè era un perill potencial per a la seua supervivència. En la postguerra, la situació empitjorà i l’estat franquista, a banda de deixar proliferar el barraquisme, tractà d’aplicar la democràcia orgànica i resoldre (sense èxit) el problema a colp de “grupos” que poblaren les nostres ciutats de la mà, entre d’altres, de l’Església, l’Obra Sindical del Hogar i algunes grans empreses que feien habitatges per als seus treballadors.

A partir del 1956, amb l’Instituto Nacional de la Vivienda, es consolida la política d’incentivació de la demanda (la legislació d’habitatges protegits) que, amb la col.laboració primer del Banc Hipotecari i de les caixes d’estalvi i després de tot el sistema financer, ens va convertir en un país de propietaris al temps que prenia forma i consistència la connivència dels poders polítics i dels nostres benvolguts promotors d’insaciable voracitat. A hores d’ara el tema està, com se sol dir en “l’agenda política” des de que el boom immobiliari (2003-2008) i la crisi posterior (2009-2013) van fer fora un percentatge rellevant dels potencials demandants i es va incrementar de forma important la taxa de desnonaments.

La situació, encara avui, resta lluny de resoldre’s i des de la instància política s’apressen a anunciar canvis. De moment, en el context d’un procés de lamentable fragmentació i burocratització han tingut a bé, la primera en la front, separar (tant en la Generalitat com en l’Ajuntament de València) les competències d’habitatge i urbanisme (error majúscul en dissociar la regulació del sòl i la producció d’habitatge) per a donar a entendre que s’ho prendran molt seriosament. Sols resta saber si a més de limitar per real decret els preus del lloguer, de denunciar “l’emergència habitacional” i els desnonaments i d’esquinçar-se la vestimenta, hi ha en la famosa agenda política alguna cosa semblant a una política d’habitatge que es puga anomenar així.

De moment i pel que fa a la ciutat de València, la premsa informa que la regidoria d’habitatge d’Isabel Lozano treballa en l’elaboració d’un mapa que recull totes les parceles i solars municipals d’ús residencial que té l’Ajuntament per tot arreu (sic). Un mapa que, incloent-hi també els solars de propietat privada (per allò del Registre Municipal dels Solars) hauria d’haver- se fet ja fa temps.

Per allò de col·laborar, tal vegada siga útil, per començar, diferenciar necessitat i demanda d’habitatge. La primera és objectivable i depèn de variables demogràfiques, de la creació de noves llars de qualsevol tipus i, és clar, de l’obsolescència del parc, perquè hi ha habitatges que caldria donar de baixa i això n'incrementa la necessitat. Una altra cosa ben diferent és la demanda. Aquesta depén de la renda disponible (i del termini d’amortització si parlem de compra) i en funció dels preus d’oferta (assequibles o no) pot dividir-se en demanda solvent i insolvent.

La darrera está formada per tots aquells (i en són legió) que ja els agradaria disposar d’un habitatge digne (en propietat o, preferentment, en lloguer, que és més sensat) però que la butxaca no els arriba. En aquest grup hi ha, òbviament, el subgrup dels sense sostre que son, per allò del dret a l’habitatge, els destinataris de l’habitatge social (que no és, ull!!!, habitatge protegit normal).

La demanda “solvent”, al seu torn, es pot descompondre en demanda, diríem de “consum” (els que poden pagar un habitatge per a viure, siga com a millora o com a nouvinguts al mercat) i la demanda “d’inversió”, molt freqüent i important quan el mercat esta “calent” i pujen els preus de manera sostinguda. Aquesta pujada  mantinguda en el temps fa que l’habitatge esdevinga un actiu financer de major rendibilitat que altres actius i, en conseqüència, hi ha una desviació de capitals cap al sector, tot augmentant la demanda global. La demanda de “segona residència” participa de les dues categories (demanda de consum i demanda d’ inversió).

Pel que fa a l’oferta, aquesta és sempre oligopolística, la qual cosa vol dir que l’augment de l’oferta (que és el que sempre demana la dreta) no té cap efecte en la moderació dels preus. Un altre “mantra” molt generalitzat és que la culpa de l’increment dels preus sempre la tenen els que especulen amb el sòl, quan el preu d’aquest (com tota renda de monopoli) ve determinat pel que el promotor està disposat a pagar, i això ve determinat per les expectatives de guany.

El boom immobiliari del període 2003-2008 féu que es lligaren gossos amb llonganisses, però la dràstica caiguda derivada de la crisi de les subprime (primer crisi de liquiditat, després de confiança i, al final, crisi real) s'endugué per davant tot el sector i feudo trontollar un sistema financer farcit d’actius “tòxics” finançats irresponsablement. Des del 2103-2014, el sector torna a revifar (alguns opinen que massa) i en lloc d‘un nou model econòmic ens dediquem a la tradició (taulell i turisme) que no té res a veure amb les tres “t” de Richard Florida (talent, tolerància, tecnologia).

Han canviat, això sí, els actors  o agents. Parlant de la ciutat i la seua àrea i fins on m’arriba la informació -sempre imperfecta- de què dispose, en lloc dels insaciables i coneguts promotors immobiliaris els oferents són ara noves empreses creades o finançades per fons d’inversió que canalitzen un enorme cabdal de liquiditat. Vegem- ho amb una mica de detall. Els nous agents són, entre altres,  Momentum Reim (Harbert Management Corporation), Inmoglaciar (Cerberus), ASG Homes (ASG Capital Managment), Neinor (Lonestar), Aedas Home (Castlelake), Aelca i Via Celere (Värde), Q21 Real State (Baupost), Habitat (Bain Capital), Torre Ikon (Kronos Homes), AQ Acentor (Aquila Capital), Realia (Carlos Slim), Solvia (Intrum Holding Spain), Gestilar-Morgan Stanley ...També hi ha, és clar, agents “locals” com ara SDIN Residencial del Sabadell (pendent de “transferència”), Metrovacesa (amb actius “tòxics” del BBVA i Santander), Proyme o ICHomes (Sareb), Atitlan-Martin Navarro, Acciona Inmobiliaria, Iberdrola Inmobiliaria, OCHabitat, Amenabar, Livanto, Avantia, Quabit,  Inbisa, Insur, etc...

No cal dir  que els actius tòxics (a bon preu) de la Sareb i dels bancs incentiven la voracitat. Aquests fons d’ inversió s’han guanyat a pols el qualificatiu de voltors (l’operació d’Ana Botella a Madrid com a paradigma). Per si hi mancava un condiment, el mercat dels pisos turístics a les grans ciutats ha esdevingut un altre subsector potent on, a banda dels particulars, operen també els fons d’inversió. Un altre dia en parlarem de turistificacions i gentrificacions.

Al remat, la situació actual (i em referiré a la ciutat de València) podria caracteritzar- se per l’existència d’una demanda potencial insatisfeta per la dinàmica dels preus, d’habitatge  protegit i social i per l’existència d’ un conjunt d’operacions (PAI de Benimaclet, PAI de Moreras II, PAI del Grau, PAI de Quatre Carreres, Malilla  i Patraix, PAI de Vinival, operacions de Mestalla i la nova Fe, PAI d’Eugenia Viñas, etc...) que, a banda de múltiples operacions més puntuals, generaran a mig termini una oferta d’habitatge per a rendes elevades que s’afegirà a l’stock encara no venut  procedent del boom pre-crisi.

Amb els dèficits d’informació habituals (no sempre es concreta la dimensió de les promocions), una estimació prou a la baixa ens permet afirmar que a mitjà termini estem parlant d’un volum de prop de 9.000 nous habitatges, molts dels quals responen a la lògica de la demanda d’inversió que està lluny de qualsevol “necessitat” col.lectiva.

Per a passar de les declaracions més o menys solemnes als fets cal una política d’habitatge que agafe per les banyes el problema de la demanda insatisfeta o, el que ve a ser el mateix, la necessitat d’habitatge. Això implica conéixer aquestes necessitats mitjançant un estudi de demanda a escala metropolitana, que és la única rellevant. De forma paral·lela, un registre de solars públics i privats (encara  inexistent!!!) aplanaria el camí a l’acció probablement més estratègica: la disposició de sòl que, junt a les cessions legals, possibilite tindre un stock sobre amb el qual bastir una oferta d’habitatge públic en lloguer. Si, de pas, utilitzant la regulació, ens podem estalviar o redirigir alguna operació “singular” com ara el PAI del Grau i altres foteses, tant de bo. Allò de “València no està en venda” queda bé per a les manis però sense una política metropolitana d’habitatge, coordinada i no segregada de la regulació urbanística, tot es reduirá a un brindis al sol.

No es tracta d’ utopies com demostra l’experiència d’Euskadi, on el govern basc va a destinar entre 2018 i 2020 un total de 1.119 milions d’euros a l’habitatge front als 1.071 que té previst el govern central per a tota Espanya. Totes les promocions seran en lloguer en compliment d’allò establert en la Llei d’Habitatge del 2015 a Euskadi. A més, és obligatòria la reserva per habitatges protegits del 40% en les promocions en sòl urbà i del 75% en les operacions en sòl urbanitzable. Una voluntat política tan ferma com allunyada de receptes tan sospitoses com les contingudes en unes recents declaracions d’Alejandro Escribano que, per tal d’oferir “qualitat de vida per atreure capital humà”, animava els promotors presents en l’acte a promoure gratacels (com la ja aprovada Torre Ikon) en el futur barri del Grau i altres indrets. No és un problema d’altures (aquest seria un altre tema) sinó d’usuaris. L’habitatge protegit i/o social no està, com ja sabíem, en la seua agenda mental.