España tiene suelo vacante para construir 6,7 millones de viviendas nuevas

En 1998, el entonces presidente del Gobierno, José María Aznar, aprobó una disruptiva Ley del Suelo. El objetivo era abaratar los costes, sin que a la larga se trasladase al precio de las viviendas. Se legisló un cambio de paradigma: todo es urbanizable, salvo que se diga lo contrario. El resultado de aquella norma es conocido. En los siguientes años comenzaron a producirse suelos y casas en una escalada prácticamente constante hasta el estallido de la burbuja financiera, con unos precios nunca vistos antes.

Aquella época de grúas en los skylines y crédito fácil culminó con una crisis financiera, las antiguas cajas de ahorros quebradas, rescates bancarios y miles de familias desahuciadas. El alquiler empezó a ganar peso, mermando cada vez más ese país de propietarios, y los conocidos como 'fondos buitre' aterrizaron en España. Pero de la ola desarrollista que promovió Aznar quedó también una herencia de planes en el limbo, terrenos a medio desarrollar y grandes esqueletos de edificios sin terminar.

El doctor en Ciencias Económicas y Empresariales Ignacio Ezquiaga lleva tiempo investigando la situación del mercado de la vivienda y la crisis actual que, explica, es “una herencia de la burbuja y la crisis financiera”. El experto ha publicado recientemente un artículo en la revista Ciudad y Territorio en el que explora la paradoja de la escasez de oferta y los suelos vacantes. Según las estimaciones del Ministerio de Vivienda, a partir del planeamiento vigente en 2023, actualizado con imágenes vía satélite, en todo el Estado hay suelos vacantes, urbanizables y en desarrollo, sin incluir los finalistas ni los ejecutados, sobre los que estaba previsto levantar casi 6,8 millones de viviendas.

Como muestra la siguiente tabla, Andalucía es la comunidad donde más viviendas no ejecutadas se acumulan, por encima de los 1,3 millones, seguida de las dos Castillas, en el entorno de las 800.000 cada una, y la Comunitat Valenciana, con más de 775.000 casas sin ejecutar. Pero no son las únicas con cifras abultadas. En Murcia hay casi 620.000, Catalunya supera el medio millón. Madrid ronda las 430.000.

Estos datos desdicen el socorrido mantra de que en España falta suelo. “Lo dicen los promotores porque tendrían que ir con un helicóptero para verlos. No están a la venta y nadie se los ofrece”, justifica Ezquiaga, pese a ser terrenos “muy preparados, a los que les queda muy poco para ser finalistas, prácticamente la parcelación y la licencia”. Ello, en un contexto en el que organismos como el Banco de España estiman un déficit de 700.000 viviendas, con una producción que se sitúa en el entorno de las 100.000 al año en los últimos ejercicios.

“La paradoja es cómo es posible que haciendo falta tantas viviendas no se construyan más. Es una pregunta tonta, pero es lo relevante”, plantea el experto, también autor del libro El sistema ya no financia burbujas. “Se dice que hay que aumentar la oferta para que bajen los precios, pero por mucha demanda que haya, nadie hace viviendas si no hay una demanda solvente, porque nadie las financia. Nadie da dinero sin un análisis en profundidad como ocurría en la década de los 2000”, desarrolla.

Hay una segunda contradicción: pese a una gran “demanda insatisfecha, hay muchos suelos y esqueletos vacantes”, añade. Tantos que darían para construir casi siete millones de casas. Muchos de esos terrenos están en zonas poco atractivas, esas donde la gente no quiere vivir, en otro clásico enunciado que justifica el medio millón de viviendas que fueron acumulándose tras el estallido de la burbuja y que han quedado desfasadas. Pero buena parte de los planes no ejecutados se concentran en grandes áreas metropolitanas, donde se podrían sumar unos 2,5 millones de casas, según los trabajos de Ezquiaga.

Solo en las siete mayores ciudades de España por población, hay suelos en desarrollo para más de 735.000 potenciales viviendas. El caso más llamativo es Málaga, con notables tensiones por el turismo, donde están sin ejecutar un número de casas —307.899— mayor que el stock de viviendas principales —218.245—. En Madrid, podrían levantarse casi 150.000 viviendas más; en Murcia, 111.000; y en Zaragoza, más de 100.000. Entre las siete, incluyendo Sevilla, Valencia y Barcelona, habría casas para incrementar el parque de viviendas para uso residencial más de un 20%.

En Barcelona, como se puede apreciar en la tabla, el número de potenciales viviendas no ejecutadas es testimonial. Esto puede responder a varios factores. “Es un municipio muy limitado desde el punto de vista urbanístico, porque no tiene mucho sitio”, explica Ezquiaga. También hay una parte de voluntad política, porque los mayores propietarios de suelos vacantes de España son los ayuntamientos, que acaparan más de una cuarta parte.

“Son los principales tenedores de suelos calificados como urbanizables, porque aquí se exige a los promotores entregar un porcentaje para VPO, algo que los consistorios han olvidado. Por eso son tan responsables de la crisis actual y, sobre todo, de la solución”, indica el catedrático, que pone como ejemplo el Plan Vive de la Comunidad de Madrid, donde una parte muy importante de esos suelos son propiedad de los ayuntamientos: “¿Dónde estaban? ¿Por qué salen ahora? Una parte es la voluntad política”.

El segundo gran tenedor de suelo es la Sareb, el conocido como 'banco malo' que se creó en 2012 para dar salida a los activos tóxicos de la banca: viviendas y suelos que las entidades rescatadas financiaron con tasaciones sobrevaloradas y se quedaron a medias o sin vender tras el estallido de la burbuja, sin que los promotores hubieran devuelto los préstamos. En otro artículo sobre 'Los suelos vacantes y la sombra del legado de la crisis bancaria: el caso de la Sareb', publicado en Funcas por el mismo autor, se recoge que esta sociedad cuenta con más de 18.500 viviendas sin terminar, más de 43.000 edificables en suelos sectorizados y otras 71.000 potenciales casas en solares finalistas.

“En muchos casos, para pasar la fase de desarrollo hace falta invertir en urbanización, también por parte de las administraciones, en transporte público, por ejemplo, lo que implica un gasto. Sareb no era una promotora y su único mandato era vender, así que no podía invertir en esos suelos, que se han ido desvalorizando y abandonando”, explica Ezquiaga.

El pasado verano, el Gobierno anunció que transferiría del 'banco malo' a la nueva empresa pública Casa 47, uno de los ejes de las políticas residenciales del Ministerio de Vivienda, más de 40.000 viviendas y 2.400 suelos, con capacidad para que se edifiquen sobre ellos otras 55.000 casas.

El otro gran bloque de suelos sin vender está en manos de los fondos oportunistas que llegaron a España tras el estallido de la burbuja y se hicieron con paquetes de viviendas, entre los que se incluían algunos de estos terrenos, que necesitaban inversión y daban peor rentabilidad que el residencial y que, según el experto, han tenido “encapsulados”.

Para Ezquiaga, la solución al bloqueo de estos suelos, al menos los que están en zonas residenciales atractivas o donde hay más carencia de vivienda, pasa por incentivar la construcción y desincentivar ese encapsulamiento actual.

“El ayuntamiento de Cartagena, del PP, ha detectado 42 solares con licencia en el caso urbano, que están abandonados y nadie desarrolla. Con una ley del año 1964, ha ejecutado un proceso de expropiación forzosa. Ha dado a los propietarios un año para comenzar a edificar y, si en ese tiempo no lo han hecho, saldrán a subasta para que los compre alguien que sí edifique. Si fueran socialdemócratas se los quedaría el consistorio y edificarían ellos, pero como son liberales dejan que sea el sector privado quien lo haga. En cualquier caso, castiga a quien retiene suelo”, pone como ejemplo.

Según el consistorio cartagenero, esta estrategia ya ha tenido como resultado la solicitud de licencias para 170 nuevas viviendas y una residencia y en noviembre se aprobó la subasta de los primeros 12 solares.

Con todos estos datos, el economista considera que “si se lograra tocar las teclas para revertir ese proceso de aislamiento de los suelos, para que vuelvan al mercado, el precio bajaría claramente, aunque se tarde unos años en construir viviendas en ellos”. “Hay que invertir lo suficiente”, concede, pero “los ayuntamientos son los primeros que deberían verse interpelados, porque tienen el 26% de ese stock”.