“Si el PSOE no toma medidas valientes, la burbuja del alquiler desembocará en otra burbuja hipotecaria”
El antropólogo Jaime Palomera llegó al Sindicat de Llocaters de Barcelona buscando ayuda como inquilino, cuando le anunciaron que le subían un 30% la renta mensual. Año y medio después ejerce como portavoz de esta organización nacida al calor de lo que Palomera califica, sin duda, como burbuja del alquiler.
Muy crítico con la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por el PP en 2013 que redujo de cinco a tres años la longitud de los contratos y con los incentivos fiscales a las socimis que comenzaron en 2012, Palomera censura también algunas medidas apuntadas por el Gobierno del PSOE para resolver el problema de vivienda, sobre todo las que implican bonificaciones a los propietarios. En otros casos, como la prohibición de vender vpo a fondos buitre, lo considera una “medida básica”. El Gobierno y Unidos Podemos–En Comú Podem–En Marea están discutiendo estas semanas medidas sobre vivienda, una de las “patas” de la negociación de los Presupuestos Generales del Estado de 2019.
“El PSOE sigue teniendo entre ceja y ceja un modelo de vivienda en propiedad. El reto es hacer del alquiler un modelo digno y estable y elevar los contratos de 3 a 5 años no es dar estabilidad”, advierte Palomera. De lo contrario, y “si el PSOE no toma medidas valientes”, cree que “vamos a otra burbuja hipotecaria”. Dos de las principales soluciones que defiende son los alquileres no reversibles salvo necesidad personal del propietario y el establecimiento de precios máximos de subida de la renta, con multas incluidas para los caseros que lo incumplan.
Una de las medidas que ha anunciado el Gobierno es que se va a prohibir la venta de vpo a fondos buitre ¿es suficiente? ¿lo esperaban?prohibir
Es una medida básica de partida. Es un problema que no solo sucede en España, es global. Hay una parte del capital financiero que se dedica a aterrizar sobre los parques de vivienda públicos y a presionar al político de turno para que se lo venda y pueda hacer negocio con patrimonio público. El problema es que suele haber conflicto de intereses entre el político que está en la administración y el consejo de la empresa que lo compra.
En Andalucía ya se ha blindado la vpo de ventas a fondos buitre. Ahora parece que lo que lo quieren extender a todo el estado. Pero sucede que esto es solo la punta del iceberg. El problema de los fondos buitre es que están penetrando especialmente en el mercado privado, sobre todo desde que se legislaron en 2012 las socimis que ya había creado el PSOE. Estos vehículos de inversión en alquiler no pagan Sociedades, prácticamente no pagan impuestos. Esto distorsionó totalmente el mercado de la vivienda, puso una alfombra roja a fondos oportunistas de todo el mundo para que empezaran a adquirir enormes paquetes de vivienda en todo el estado, especialmente en grandes ciudades, y destinarlo al alquiler. Tienen una ventaja competitiva que no tiene ningún otro actor que hace que para ellos siempre sea un win win ese tipo de inversión. Al no pagar impuestos los beneficios de partida son mucho más elevados que los de cualquier otra empresa pero además con eso están recalentando el mercado, son la punta de lanza del mercado inmobiliario.
Efectivamente, parece que no está en la agenda cambiar la tributación de las socimis.
Hasta ahora el Gobierno evita mencionar este régimen tributario totalmente injusto. No han hecho ninguna declaración pública en ninguna entrevista en la que admitan que esto es un problema. Es más, en algún momento han sugerido la posibilidad de dar más incentivos fiscales a los propietarios que alquilen por debajo de un determinado precio. Incluso se publicó que se marcarían unos topes por la administración y aquellos fondos oportunistas que pusieran un precio por debajo de ese tope se beneficiarían de medidas fiscales.
El Gobierno evita hablar de uno de los principales problemas que tenemos, que son los privilegios fiscales otorgados a los fondos buitre que lo que están haciendo es hinchar la burbuja sin ningún límite. Uno de los indicadores más claros de la burbuja es la inflación de socimis en bolsa. En dos años se ha pasado de contarlas con los dedos de una mano a que pasen de las 60. Lo que hacen es al controlar miles de viviendas hacen subidas sistemáticas de precio, siempre por encima de la media, y con eso empujan los precios al alza. Son influencers inmobiliarios que lo que hacen es marcar nuevos precios de referencia. Las investigaciones sobre Blackstone nos muestran que allá donde tienen viviendas siempre están, por norma general, por encima del precio medio, independientemente de la calidad. Porque un fondo buitre se puede permitir poner los precios más elevados que el pequeño propietario, porque puede tener esa vivienda fuera de mercado y a la larga lo que está haciendo es generar un efecto arrastre, una especie de profecía autocumplida.
También se ha anunciado que se elevarán las sanciones para particulares que especulan con vpo.elevarán las sanciones
En este país tenemos el dudoso honor de haber inventado la vivienda protegida privatizada. La vivienda que se construye con dinero público debería serlo siempre y a disposición de quien más necesidad tenga de una vivienda a precio asequible. Pero lo que se lleva haciendo desde los años 60 es construir vivienda protegida con dinero público que al cabo de unos años deja de ser protegida y pasa a ser propiedad de la familia a la que se adjudicó esa vivienda. No solo estamos perdiendo millones y millones de dinero público sino que además estamos alimentando burbujas.
Si desde los años 60 toda la vivienda protegida que se ha construido aún lo fuera hoy, en ciudades como Barcelona el 40% de la vivienda sería pública. En toda España, 7 millones de hogares.
Otro anuncio ha sido la puesta en disposición de 22.000 viviendas de alquiler social. 22.000 viviendas de alquiler social
Es una cifra irrisoria, totalmente ridícula. En Barcelona hay programadas 4.000 viviendas, y nos parece totalmente insuficiente, imagínate 22.000 para todo el estado. Para acercarnos en el Estado a la media de vivienda pública europea, que es un 15%, se debería construir en torno a un millón. Si construir un millón está demasiado lejos de lo posible, 22.000 también, pero por el otro lado.
En relación con la vivienda vacía, parece que quieren facilitar su salida al mercado ¿qué os parecen las medidas que se vienen proponiendo, como diferenciar entre las que son de propietarios particulares y sociedades?diferenciar entre las que son de propietarios particulares y sociedades
La mejor manera de poner viviendas vacías a disposición de la gente es forzar a los grandes propietarios, y a la banca, a hacerlo. Y eso solo se consigue con multas contundentes. Hay que dar la posibilidad a todas las administraciones a aplicar multas con diligencia. Vivimos en un país donde desde 2008 se ha desahuciado a 700.000 familias y donde en 2011, según el INE, había 3,5 millones de viviendas vacías. Es una situación desastrosa, inaceptable y vergonzosa. Millones de casas sin gente y centenares de miles de gente sin casa. Esto se tiene que solucionar por la vía de medidas urgentes y valientes con los grandes propietarios.
También se está estudiando cómo afrontar el problema de la vivienda turística. ¿Qué te parece la idea de que las comunidades de vecinos puedan vetarlas con mayoría de tres quintos?vivienda turísticavetarlas
El problema es que están hablando de vetar las nuevas y el problema lo tenemos con las viviendas turísticas existentes. Aunque puede parecer una medida con buena intención tenemos un cáncer ya extendido en las principales ciudades del país que hay que revertir. Significa dar capacidad a los ayuntamientos ya no solo de parar el crecimiento de viviendas turísticas, sino de empezar a mitigarlo. Los miles y miles de licencias turísticas que sobre todo grandes propietarios en las grandes ciudades han ido acumulando han generado un efecto inflacionario y han hecho aumentar los precios del alquiler en general, generando un daño enorme a la convivencia vecinal.
Se ha hablado asimismo de la posibilidad de dar incentivos fiscales a propietarios que pongan la vivienda por debajo de determinado tope.
Esto es incomprensible, porque si miramos lo que hacen otros países a la hora de regular los incrementos de precio lo que vemos que lo que se aplican son multas. En Berlín o se multa al propietario que supera un determinado límite con multas de hasta 100.000 euros o bien se prohíbe directamente la subida en determinadas zonas. En el centro de Berlín directamente está prohibido.
Siempre pongo el ejemplo del propietario que tiene que cerrar el bar a las 2 de la mañana porque si no se expone a una multa. No le damos un incentivo fiscal para que lo cierre de forma voluntaria. Lo mismo con las multas de tráfico, no se nos ocurre incentivar fiscalmente a la gente para que no supere un límite de velocidad. Con la vivienda, la función social se tiene que hacer cumplir, lo dice la Constitución.
El PSOE se empeña en dar incentivos fiscales de todo tipo que son por una parte ineficientes (las bonificaciones fiscales a los propietarios no van a compensar lo que pueden obtener aumentando el precio). En segundo lugar, son insostenibles, se dice que los presupuestos tienen que cuadrar y se está planteando que entre toda la ciudadanía bonifiquemos a los propietarios de todos los tamaños.
También se quiere modificar la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en lo que se refiere a la longitud de los alquileres, que van a volver a ser de cinco años, en lugar de tres.van a volver a ser de cinco años
Dar estabilidad al alquiler es un eje central. Ahora se está hablando mucho de vivienda por cuestiones coyunturales de subida de precios, pero hay un tema estructural, que es la inseguridad de los alquileres. Es consecuencia de los contratos de tres años, pero tampoco era mucho menor con los de cinco años. Con la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 pasaba como ahora (la actual es de 2013), cuando pasaban los cinco años el propietario podía acabar con el alquiler con facilidad. Esto generaba que muchas personas que estaban bien de alquiler optaran por endeudarse para comprar.
Si queremos cambiar el modelo y que no esté basado en la vivienda en la propiedad y el endeudamiento por encima de nuestras posibilidades, tenemos que hacer del alquiler una opción de vida estable y segura. Esto sería cambiar el modelo de vivienda que se lleva haciendo desde los años 60: hacer de la vivienda en propiedad la única forma aparentemente segura y estable de acceder a un techo.
Comprar sigue siendo la opción mayoritaria para quien puede permitírselo para evitar los problemas del alquiler.
Uno de los tópicos en España es que el alquiler es de la época de juventud y al tener una familia la opción debe ser endeudarse y comprar. Lo que aprendimos en 2007–2008 es que es un modelo volátil y catastrófico: una parte muy importante de la población acaba participando en burbujas inmobiliarias que nos condenan a crisis gravísimas.
El PSOE sigue teniendo entre ceja y ceja un modelo de vivienda en propiedad. Y si no toman medidas valientes, esta burbuja del alquiler va a desembocar en otra burbuja hipotecaria.
El reto es hacer del alquiler un modelo digno y estable. Cuando nos responden que lo van a hacer con contratos de cinco años como sinónimo de estabilidad…en los años 90 pasaba lo mismo. El alquiler era inseguro porque a diferencia con países como Alemania y Francia donde el alquiler se renueva salvo que el propietario lo necesite por motivos personales o familiares, aquí se puede expulsar al inquilino sin ningún tipo de justificación, en general para especular o convertirlo en una vivienda turística. Esto sería un cambio estructural en el modelo de vivienda.
¿Este tipo de contratos no atemorizaría al propietario?
La mayoría de los propietarios, que tienen dos o tres viviendas en propiedad, las utilizan para complementar un ingreso y quieren estabilidad. ¿Quién puede quitar viviendas del mercado del alquiler cuando ve amenazados sus intereses? Sobre todo los grandes propietarios. En Francia o Alemania estos contratos no han sido un impedimento para tener un mercado del alquiler dinámico. Renuevan salvo por interés familiar del propietario y regulan las subidas. Esto garantiza la función social de la vivienda.
¿Ve realmente posible este cambio de paradigma en España?
El negocio hipotecario es fundamental para las entidades financieras y en parte para el sector inmobiliario, que donde hace el gran negocio es en la compraventa. Conceder préstamos hipotecarios es fundamental para los bancos, y están deseosos por volver a hacerlo.
Cuando decimos que hay que estabilizar el alquiler estamos haciendo una enmienda a la mayor al modelo de vivienda basado en la propiedad y la deuda, pero también a una de las bases materiales de la industria inmobiliaria y financiera: la venta y la concesión de préstamos hipotecarios. Hablamos de un cambio de paradigma. Pero el problema es que es la única alternativa, lo otro nos lleva de la burbuja de alquileres actual a unos niveles de endeudamiento familiar insostenibles. Un modelo de alquiler tan precario como el actual empuja a muchas familias a hipotecarse de nuevo por encima de sus posibilidades. Hablamos de la sostenibilidad del sistema social.
