El “paraíso de las herencias”: cómo las asesorías 'venden' Mallorca a extranjeros para pagar menos impuestos
“Immer mehr deutsche Immobilienbesitzer auf Mallorca interessieren sich für den Pacto Sucesorio” (“cada vez más propietarios alemanes en Mallorca se interesan por el Pacto Sucesorio”). La afirmación la realiza uno de los bufetes especializados en clientes extranjeros con propiedades en Balears, que resume de este modo la transformación de una antigua institución del derecho civil balear, la definición sucesoria –ligada desde la Edad Media a las herencias familiares y a la transmisión tradicional del patrimonio mallorquín–, en una sofisticada herramienta de “optimización” fiscal y “planificación sucesoria transfronteriza”. Mientras miles de residentes afrontan precios de compra y alquiler inasumibles para la gran mayoría, parte del ecosistema jurídico-fiscal promociona la isla como el escenario ideal para “Erben & Schenken” (“heredar y donar”).
La definición sucesoria –nacida siglos atrás para ordenar el reparto familiar de bienes y preservar la continuidad patrimonial– permite adelantar la herencia en vida siempre que el heredero renuncie anticipadamente a la legítima que le correspondería en el futuro. La importancia de esta figura reside en un tratamiento fiscal que, en muchos casos, resulta más favorable que el de las donaciones tradicionales y en un elevado blindaje jurídico que dificulta revertir o impugnar la transmisión una vez formalizada. A través de estos pactos, las familias pueden decidir en vida quién recibe qué, evitar incertidumbres futuras y ordenar la sucesión con precisión, transformando la herencia, en la práctica, en una operación planificada y ejecutada antes del fallecimiento.
El elevado peso del comprador extranjero en Balears, sin embargo, ha impulsado el interés internacional –especialmente europeo– por la definición sucesoria: con el auge de los pactos hereditarios, Mallorca ha visto proliferar un ecosistema de asesorías internacionales, family offices y despachos especializados en planificación fiscal y transmisión patrimonial dirigidos a propietarios extranjeros con patrimonio e inversiones en las islas, sobre todo alemanes, británicos, suizos y austríacos.
La propia terminología utilizada por estos despachos refleja el grado de refinamiento alcanzado por el negocio patrimonial en Mallorca: algunas firmas ofrecen directamente servicios de “Steuer–und Vermögensplanung für deutsche Familien” (“planificación fiscal y patrimonial para familias alemanas”), prometen “maximale Kontrolle über ihr Erbe” (“máximo control sobre la herencia”) y anuncian estrategias para “reducir la carga fiscal de forma legal y eficiente”. Una de estas ellas llega a señalar que la mayor de las Balears se ha convertido en un “Steuerparadies” (“paraíso fiscal”) para conservar, transmitir y blindar patrimonio inmobiliario entre generaciones, consolidándose como “un centro estratégico para la planificación patrimonial”.
El elevado peso del comprador extranjero en Balears, las ventajas fiscales asociadas a estas operaciones y el fuerte blindaje jurídico que dificulta revertir o impugnar la transmisión una vez formalizada han impulsado el interés internacional -especialmente europeo- por la definición sucesoria
La expansión internacional de estas fórmulas sucesorias se produce en un contexto marcado por la creciente presión inmobiliaria sobre Balears, donde el encarecimiento sostenido de la vivienda, el incremento de los inversores inmobiliarios, la concentración de propiedades en manos de grandes tenedores, la expansión del alquiler vacacional y la escasez de vivienda pública han convertido el acceso residencial en uno de los principales problemas sociales de las islas.
Desde hace años, ciudadanos de otros países –alemanes, británicos y franceses a la cabeza– con elevada capacidad adquisitiva compiten en el mercado inmobiliario balear por propiedades cuyos precios resultan inasumibles para gran parte de la población residente. En 2025, el 29,8% de las operaciones de compraventa y el 15,2% de las hipotecas estuvieron protagonizadas por compradores internacionales, muy por encima de la media estatal: la demanda se incrementó hasta las 97.500 transacciones, frente a las cerca de 93.000 de 2024, de acuerdo a los datos recién publicados por el Colegio de Registradores de la Propiedad, Bienes Muebles y Mercantiles.
En este contexto, Mallorca ha dejado de ser únicamente un destino residencial o turístico para convertirse también en un espacio de planificación patrimonial internacional ligado a grandes revalorizaciones inmobiliarias. Algunas publicaciones dirigidas a propietarios europeos destacan precisamente el atractivo de utilizar pactos sucesorios sobre inmuebles con “elevadas plusvalías aún no gravadas”, consolidando una lógica en la que la vivienda aparece no solo como residencia, sino también como activo hereditario y fiscal. Una situación a la que se suma el giro tributario impulsado PP y Vox en su batalla por reducir al máximo la recaudación fiscal. Nada más arrancar la actual legislatura, el Govern de Marga Prohens suprimió el impuesto de sucesiones y donaciones, una medida con la que los más ricos han dejado de pagar a las arcas públicas cerca de 400 millones de euros.
El atractivo fiscal balear
En los últimos años, la jurisprudencia balear ha reforzado la definición sucesoria como una figura especialmente sólida y difícil de revertir. Lo refleja, entre otras resoluciones consultadas por elDiario.es, una sentencia dictada en 2024 por la Audiencia Provincial de Palma, que rechazó que una mujer de 91 años pudiera recuperar los inmuebles entregados a su hijo mediante definición sucesoria tras acusarle de apropiarse de su dinero. El tribunal concluyó que el pacto no podía revocarse como una donación ordinaria precisamente por su naturaleza contractual. En otro caso, los magistrados rechazaron la reclamación de un hijo que exigía más de 67.000 euros al considerar que una finca transmitida en vida a su hermana mediante definición sucesoria había alterado el equilibrio hereditario familiar.
La Audiencia Provincial de Palma rechazó que una mujer de 91 años pudiera recuperar los inmuebles entregados a su hijo mediante definición sucesoria tras acusarle de apropiarse de su dinero. El tribunal concluyó que el pacto no podía revocarse como una donación ordinaria precisamente por su naturaleza contractual
La amplitud de estas figuras llega incluso a los menores de edad. En una sentencia del pasado mes de marzo, el Tribunal Superior de Justicia de Balears (TSJIB) concluyó que un menor de edad mayor de 16 años puede renunciar válidamente a su legítima en un pacto sucesorio aunque no esté emancipado. El caso partía de una liquidación del impuesto sobre sucesiones y donaciones realizada por la Agencia Tributaria autonómica (ATIB), que consideró que una escritura de definición otorgada en favor de una menor debía tributar como donación ordinaria. La Administración entendía que, al no estar emancipada, la menor carecía de capacidad para renunciar a sus derechos sucesorios. Sin embargo, el tribunal rechaza esta interpretación y señala que la normativa balear no prohíbe expresamente este supuesto. Ante ese silencio, sostiene que debe aplicarse de forma supletoria el Código Civil, en concreto el artículo 166, que permite a los menores mayores de 16 años actuar con consentimiento en documento público y con la asistencia de sus representantes legales.
De la Edad Media a las herencias “optimizadas”
La definición sucesoria hunde sus raíces en el derecho civil mallorquín medieval, consolidado tras la conquista de Jaume I y desarrollado por la Corona de Aragón como un mecanismo para ordenar la transmisión del patrimonio familiar y evitar conflictos hereditarios. En una sociedad tradicionalmente basada en la continuidad de la casa y la propiedad, estos pactos permitían distribuir bienes en vida y asegurar la estabilidad del linaje. Hoy, siglos después, aquella institución histórica ha saltado de las notarías locales a las publicaciones dirigidas a clientes extranjeros de elevado poder adquisitivo, a quienes ofrecen servicios de nachfolgeplanung –planificación sucesoria– y detallan incluso cómo utilizar esta figura evitando determinadas cargas fiscales asociadas a las donaciones convencionales.
La definición sucesoria hunde sus raíces en el derecho civil mallorquín medieval, consolidado tras la conquista de Jaume I y desarrollado por la Corona de Aragón como un mecanismo para ordenar la transmisión del patrimonio familiar y evitar conflictos hereditarios
Uno de los despachos especializados en clientes alemanes, Stein & Partner –entre cuyas especialidades se encuentra la “estructuración de inversiones y empresas para la optimización fiscal”– describe los pactos sucesorios baleares como herramientas de “planificación sucesoria transfronteriza” y admite que “muchos ciudadanos europeos” están utilizando estas fórmulas para transferir en vida inmuebles a sus hijos en Mallorca. En una de sus publicaciones, asegura que “muchas familias en Baleares utilizan esta posibilidad de planificación fiscal especialmente para inmuebles con elevadas plusvalías aún no gravadas”. Otra de las webs, Mallorca Tax, encabeza uno de sus post con el título The Balearic Pacto Sucesorio Explained for Foreign Property Owners.
El contraste fiscal entre Alemania y Balears aparece de forma recurrente en este tipo de publicaciones. Parte del 'atractivo' que estos despachos otorgan a los pactos sucesorios en las islas se alimenta también de la comparación fiscal con otros países europeos. Algunas publicaciones jurídicas alemanas destacan que las herencias y donaciones entre familiares directos en las islas disfrutan de bonificaciones prácticamente inexistentes en Alemania, presentando el archipiélago como un territorio prácticamente libre de impuestos para heredar o donar.
La batalla jurídica por los extranjeros residentes
Uno de los grandes puntos de inflexión de estas operaciones se produjo en 2016, cuando el Tribunal Supremo (TS) estableció que la transmisión de bienes mediante pacto sucesorio no generaba ganancia patrimonial en el IRPF para quien los cedía, equiparándola fiscalmente a una herencia y reforzando así su atractivo frente a las donaciones tradicionales. La decisión convirtió la definición balear en una fórmula mucho más ventajosa que la donación tradicional, especialmente para transmitir inmuebles revalorizados. “Es así desde el momento en que el donatario tributará al tipo del 0% –y, en algunos casos, al 1%– por el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, mientras que el donante está exento de tributar por el IRPF”, explica a elDiario.es el vicedecano del Colegio Notarial de Balears, Bartolomé Bibiloni. El notario admite que la reducida fiscalidad ha sido uno de los factores decisivos en el auge reciente de estas operaciones.
Uno de los grandes puntos de inflexión de estas operaciones se produjo en 2016, cuando el Tribunal Supremo (TS) estableció que la transmisión de bienes mediante pacto sucesorio no generaba ganancia patrimonial en el IRPF para quien los cedía, equiparándola fiscalmente a una herencia y reforzando así su atractivo frente a las donaciones tradicionales
En cuanto al acceso de extranjeros a esta figura, la Compilación del Derecho Civil balear –la normativa civil propia de las islas– exigía tradicionalmente que quien otorgara una definición sucesoria tuviera “vecindad civil mallorquina”, una condición jurídica vinculada al arraigo en un territorio con derecho civil propio y que los ciudadanos extranjeros no podían adquirir formalmente. Ese requisito limitaba el acceso a los pactos sucesorios a quienes ostentaban esa vinculación civil específica.
La controversia estalló en 2019, cuando la Dirección General de los Registros y del Notariado rechazó la inscripción de una definición sucesoria otorgada por una ciudadana francesa residente en Mallorca a favor de sus hijos al considerar precisamente que una extranjera no podía tener vecindad civil mallorquina.
Sin embargo, la Audiencia Provincial de Palma y posteriormente el TSJIB desmontaron esa interpretación al aplicar el Reglamento Europeo de Sucesiones, que sitúa la residencia habitual –y no la vecindad civil– como principal criterio de conexión. La decisión ampliaba de facto el alcance de los pactos sucesorios baleares: los extranjeros residentes en las islas, es decir, empadronados, también podían acogerse a estas figuras históricas del derecho civil balear. Lo que durante siglos había funcionado como una institución ligada a familias mallorquinas pasaba así a convertirse en una herramienta accesible para residentes internacionales con patrimonio inmobiliario en Balears.
La controversia estalló en 2019, cuando la Dirección General de los Registros y del Notariado rechazó la inscripción de una definición sucesoria otorgada por una mujer francesa residente en Mallorca a favor de sus hijos al considerar que una extranjera no podía tener vecindad civil mallorquina. Los tribunales desmontaron esa interpretación al aplicar el Reglamento Europeo de Sucesiones, que sitúa la residencia habitual como principal criterio de conexión
La ley que consolidó el fenómeno
El terminó de consolidarse con la aprobación de la ley 8/2022 de sucesión voluntaria paccionada o contractual de las Illes Balears, una norma que reconoció expresamente la necesidad de adaptar los pactos sucesorios a su “protagonismo actual”. La reforma modernizó y amplió la regulación de estas históricas figuras, clarificó aspectos que habían generado conflictos interpretativos e introdujo nuevas posibilidades –como los pactos entre abuelos y nietos– para responder a su creciente utilización como herramienta de planificación patrimonial y sucesoria.
A juicio de Bibiloni, la normativa ha representado un “hito importante” importante en el Derecho civil balear “al ser la primera y, posiblemente, la única ley sectorial que trata de los pactos sucesorios en todo el territorio nacional”. “El mérito de la ley ha sido regular [la definición sucesoria] con más detalle, desarrollar algunos de sus aspectos y dejar alguna ideas perfectamente claras a fin de evitar las confusiones que se producían, en especial en el ámbito fiscal”, subraya el notario, quien fue presidente del Consell Asesor del Derecho civil de las Illes Balears entre los años 2018 y 2023, periodo durante el cual se aprobó la norma. Es autor, además, del Manual Civil y Fiscal de los pactos sucesorios en el Derecho Civil de las Illes Balears.
La Ley balear 8/2022 de sucesión paccionada o contractual ha representado un hito importante en nuestro Derecho civil, al ser la primera y, posiblemente, la única ley sectorial que trata de los pactos sucesorios en todo el territorio nacional
La internacionalización de los pactos sucesorios baleares generó un profundo debate dentro del ámbito jurídico. El catedrático de Derecho Civil de la Universitat de les Illes Balears (UIB) Pedro Antonio Munar considera que el fenómeno debe analizarse con matices y rechaza interpretar la apertura de la definición sucesoria a residentes extranjeros como una anomalía jurídica. En declaraciones a elDiario.es, recuerda que el Reglamento Europeo de Sucesiones introdujo precisamente el criterio de la residencia habitual para determinar la ley aplicable a las herencias en contextos de movilidad internacional. “No es que un señor diga: ‘Tengo una casa en Mallorca’ y ya está. Tiene que acreditar una residencia habitual real en Balears”.
Munar subraya, además, una paradoja jurídica: mientras un ciudadano alemán o estadounidense residente habitual en Mallorca puede acogerse al derecho civil balear y utilizar pactos sucesorios, un español con vecindad civil común –“de Guadalajara, por ejemplo”– no puede hacerlo aunque viva temporalmente en las islas, porque su sucesión continúa rigiéndose por el Código Civil estatal. No existe una discriminación, sostiene, porque la ley aplicable no es la misma para el europeo que para el español que no tenga vecindad civil balear. El jurista insiste además en que el auge actual no puede explicarse únicamente por razones fiscales: “Hoy en Balears las donaciones entre padres e hijos también están prácticamente bonificadas”, apunta, señalando que en algunos casos “incluso es más fácil hacer una donación que un pacto sucesorio”.
El catedrático de Derecho Civil de la UIB Pedro Antonio Munar subraya una paradoja jurídica: mientras un ciudadano alemán o estadounidense residente habitual en Mallorca puede acogerse al derecho civil balear y utilizar pactos sucesorios, un español con vecindad civil común no puede hacerlo aunque viva temporalmente en las islas, porque su sucesión continúa rigiéndose por el Código Civil estatal
Herencias en vida y crisis de vivienda
El vicedecano del Colegio Notarial señala, por su parte, que las “importantes ventajas” que ofrecen los pactos sucesorios “también benefician a los extranjeros”. “Los extranjeros residentes en nuestras islas, de la nacionalidad que sea, pueden otorgar un pacto sucesorio, de definición o de finiquito, como los naturales de las mismas, es decir, como quien ostenta la vecindad civil balear. Las discusiones que pudieron plantearse en un momento anterior quedaron zanjadas, primero, por el TSJIB y, después, por la propia Ley 8/2022, ya de forma definitiva”, recalca.
El notario, sin embargo, rechaza que exista un uso generalizado de estas figuras en respuesta a una “estrategia determinada” por parte de los compradores extranjeros. Según señala, se trata de una “tendencia por la que se inclinan aquellos que llevan viviendo o habitando por periodos una propiedad que poseen en las islas, y que, al tener ya una avanzada edad, desean cederla a sus hijos”. “No es frecuente que se compren los inmuebles pensando en esa futura posibilidad”, sentencia.
Bibiloni concluye que el auge de los pactos sucesorios también ha incidido “en la mejoría de las relaciones familiares”: “No es lo mismo reunir a todos los miembros de una familia viviendo los padres que cuando ha fallecido alguno de ellos –o ambos–”, afirma. A su juicio, la creciente utilización de estas fórmulas se relaciona además con el problema de acceso a la vivienda, especialmente entre los más jóvenes. “Con los pactos sucesorios los padres están dispuestos a desprenderse de alguna propiedad para facilitar que los hijos puedan permitirse una residencia a bajo coste”, sentencia.
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