¿Cómo vender un piso en Madrid desde el extranjero?
Vender un piso en Madrid viviendo fuera de España es una decisión que muchos propietarios se plantean en algún momento. Quienes residen en países como Australia, Estados Unidos, México, Italia, Suiza o los Países Bajos suelen enfrentarse a la misma duda inicial: ¿Qué hacer con la vivienda que aún tienen en Madrid? ¿Venderla, alquilarla o simplemente conservarla?
La situación puede generar incertidumbre. La distancia, la falta de control directo, los trámites administrativos y fiscales o el miedo a cometer errores son barreras habituales. Sin embargo, tal como explican desde Mi Piso en Madrid, una agencia especializada en gestionar ventas para propietarios no residentes, “tener un piso en Madrid y vivir fuera no debería ser un problema: con el acompañamiento adecuado es posible venderlo de forma clara, segura y sin complicaciones”.
La empresa ha gestionado decenas de operaciones a distancia, y conoce de primera mano las preocupaciones más comunes de quienes desean vender desde otro país. Por eso, han desarrollado un método que permite llevar a cabo toda la operación de principio a fin sin necesidad de que el propietario esté físicamente en España.
¿Vender desde España o desde el extranjero? Una diferencia clave
Vender una vivienda viviendo en España es distinto a hacerlo como no residente. Los trámites, obligaciones fiscales y requisitos documentales cambian. Por eso es importante contar con asesoramiento especializado.
Mi Piso en Madrid cuenta con guías específicas para cada caso, pero cuando se trata de vender desde el extranjero, su equipo destaca que es fundamental “tener claro el procedimiento y apoyarse en profesionales que puedan firmar, supervisar y gestionar todo en representación del propietario”.
¿Es mejor vender o alquilar si se vive fuera de España?
Uno de los dilemas más frecuentes entre propietarios expatriados es decidir si deben alquilar o vender la vivienda. Según explica el equipo de Mi Piso en Madrid, en la mayoría de los casos vender resulta más sencillo y más ventajoso fiscalmente para quienes viven fuera.
Esto se debe a que los no residentes tributan de forma distinta a los residentes, y los impuestos derivados del alquiler pueden reducir considerablemente la rentabilidad esperada. Por ello, y aunque la agencia también ofrece un servicio integral de alquiler para quienes deciden conservar su vivienda, recomiendan estudiar bien los números antes de optar por alquilar desde otro país.
Como señalan, “para muchos no residentes, vender un piso en Madrid puede ser más sencillo y fiscalmente más beneficioso que alquilarlo”.
Los 4 pilares para vender un piso en Madrid desde el extranjero
Existen cuatro elementos fundamentales a tener en cuenta que permiten vender una vivienda en Madrid desde otro país sin complicaciones, según la experiencia de Mi Piso en Madrid.
1. El poder notarial: la llave para vender sin viajar
El primer paso —y el más importante— es la firma de un poder notarial. Al no encontrarse en España, el propietario no puede firmar personalmente las escrituras ni los contratos, por lo que debe autorizar a un representante para hacerlo en su nombre.
Este poder puede firmarse:
- En el consulado español del país donde reside el propietario.
- Ante un notario local, apostillando después el documento.
- En una visita a España, firmándolo ante notario nacional.
El poder puede otorgarse a un familiar o, como hacen muchos propietarios, directamente al equipo de Mi Piso en Madrid. Esto evita tener que coordinar a terceros y permite que la agencia gestione todas las firmas y procesos de manera profesional.
Como explican desde la empresa, el poder notarial “permite firmar contratos y escrituras en Madrid sin estar presente, y es el primer trámite imprescindible para vender desde el extranjero”.
2. Plusvalía municipal: el impuesto local que debe liquidarse correctamente
La plusvalía municipal es un impuesto local que grava el incremento del valor del terreno. En todas las ventas, corresponde pagarlo al vendedor.
Sin embargo, en operaciones de no residentes existe una particularidad importante: el comprador debe retener el importe correspondiente para garantizar que el Ayuntamiento lo reciba correctamente.
Mi Piso en Madrid supervisa este proceso para asegurar que la retención se lleva a cabo correctamente y que el impuesto queda liquidado sin errores. De esta forma se evita cualquier bloqueo administrativo en la compraventa.
Como recalca la agencia, “liquidar bien la plusvalía municipal garantiza que la venta se registre correctamente y el proceso no se detenga”.
3. Retención del 3%: anticipo fiscal que debe regularizarse
Cuando un no residente vende un inmueble en España, la ley obliga al comprador a retener el 3% del precio de venta. Este importe no es un gasto adicional, sino un pago a cuenta de la posible ganancia patrimonial.
Posteriormente, el vendedor dispone de 90 días para presentar la declaración correspondiente y regularizar la situación. Dependiendo del resultado, esta retención puede convertirse en:
- Un pago definitivo, si la ganancia generada es mayor.
- Una devolución parcial o total, si el 3% retenido supera el impuesto real a pagar.
Desde Mi Piso en Madrid explican que “el 3% no es un impuesto extra: es un anticipo que se puede recuperar siempre que se presente la declaración dentro del plazo”.
Por ello, trabajan con gestores fiscales especializados en operaciones de no residentes para asegurar que este trámite se lleva a cabo correctamente y sin estrés para el propietario.
4. Declaración de desinversión: obligatoria en ventas superiores a 500.000 €
En ventas que superan los 500.000 €, el vendedor no residente debe presentar una declaración de desinversión para informar a Hacienda de la salida de capital del país.
No presentarla o hacerlo incorrectamente puede generar sanciones, por lo que la agencia revisa todas las operaciones de alto valor para asegurarse de que este trámite se cumple sin errores.
Según destacan: “si se vende un piso por más de 500.000 €, la declaración de desinversión es obligatoria para cerrar fiscalmente la operación y evitar sanciones”.
Las claves para vender tu piso en Madrid
Vender un piso en Madrid desde el extranjero genera dudas frecuentes, pero todas tienen solución con el acompañamiento adecuado. Lo esencial para un propietario no residente es saber que puede vender sin viajar: basta con otorgar un poder notarial —firmado en el consulado o ante un notario local con apostilla— para que un representante gestione contratos, escrituras y trámites en su nombre.
Lejos de ser un proceso complejo, la venta a distancia es tan fluida como una presencial cuando se trabaja con especialistas. Mientras la agencia organiza todo, el propietario solo debe tramitar el poder desde su país y mantener comunicación por email o videollamada. Los plazos de venta son prácticamente los mismos.
En cuanto a documentación, el NIE solo es necesario en casos concretos; si el propietario pasó de NIE a DNI, se tramita un certificado de concordancia para evitar problemas. Para recibir el dinero desde el extranjero, se utiliza una Orden de Movimiento de Fondos (OMF), una transferencia certificada por el Banco de España, segura y no reversible.
Los impuestos tampoco cambian: el vendedor no residente paga la plusvalía municipal y el impuesto sobre la ganancia patrimonial, con la particularidad de la retención del 3%, que después puede recuperarse mediante la declaración correspondiente.
Y, por último, el proceso no varía según el país de residencia: es idéntico para propietarios que viven en Europa, Latinoamérica o cualquier otro lugar. Lo único que cambia es el país desde el que se firma el poder notarial.
Todo ello demuestra que vender desde el extranjero es completamente viable. Mi Piso en Madrid, una de las pocas agencias especializadas en propietarios no residentes, ofrece un acompañamiento integral que convierte un proceso que podría parecer complejo en una operación clara, segura y totalmente guiada.
