El abogado que ideó la limitación para invertir en vivienda, sobre la nueva ley catalana: “No evita la especulación”

Catalunya está cerca de aprobar una regulación que busca limitar la compra de viviendas como forma de inversión. Lo han pactado el Govern y los Comuns en su acuerdo de presupuestos de 2026. Pero el texto acordado, cuyos detalles se han conocido este jueves, rebaja la propuesta inicial, que parte de un informe jurídico elaborado por el abogado Pablo Feu. 

La principal diferencia es que este jurista planteaba que todo aquel que compra una vivienda –salvo algunas excepciones– deba vivir en ella. Con la proposición de ley actual, que deberá tramitarse ahora en el Parlament, quedan exentos de esta obligación los pequeños propietarios. Es decir, los que tienen hasta cuatro pisos en patrimonio. Feu se muestra crítico con este resultado y defiende que no acabará con la especulación inmobiliaria.

¿Cómo valora la proposición de ley pactada por Govern y Comuns con el objetivo de limitar las compras especulativas?

No recoge la finalidad de la prohibición de la especulación, es decir, es algo diferente a lo que motivó la propuesta inicial del Plan Estratégico Metropolitano de Barcelona. Desde mi punto de vista, no elimina la especulación, sino que la pospone. 

¿Qué quiere decir?

Esta medida recoge que cualquier persona puede adquirir una vivienda o un edificio y destinarlo a vivienda, ya sea una persona física, gran o pequeño tenedor, o persona jurídica. Lo único que establece es la obligatoriedad exacta de ponerlo en alquiler a un precio limitado de zona tensionada. Pero esta regulación ya la tenemos. Si ahora quieres alquilar un apartamento, no puedes hacer otra cosa que ponerlo a precio de zona tensionada. Es redundante, porque encima tenemos una regulación de temporada. 

Una de las novedades que sí que recoge es que impide a los grandes tenedores y a las personas jurídicas, es decir, las empresas, comprar una vivienda que no sea para finalidad residencial del comprador.

No lo impide. Faculta a las personas jurídicas y al pequeño tenedor a adquirir tanto viviendas como edificios enteros. Lo permite, pero a las personas jurídicas no les da una alternativa. Les dice que lo pueden adquirir, pero no lo pueden destinar, porque una persona jurídica es imposible que destine una vivienda comprada a residencia habitual. Por lo tanto, si la ley no dice qué puede hacer con esa compra, estará legitimado para destinarla a vivienda habitual, de temporada o turística. 

Esto último siempre que cumpla con la regulación del alquiler de temporada, que tiene los precios topados, o la turística, cuyas licencias están limitadas en algunas ciudades.

Exacto. 

¿Por qué considera que es tan importante que la obligación de comprar una vivienda para vivir en ella sea para todo el mundo, y no solo para los grandes caseros?

Porque desde el punto de vista lógico, para cualquiera que tenga más de una vivienda, sea gran tenedor o pequeño tenedor, no puedes garantizar que lo que adquiera lo destine a su vivienda habitual. La única garantía posible de que alguien adquiere una vivienda para vivir en ella es que no tenga ninguna otra. Si no, puede jugar con el padrón, y decir que reside en ella pero ponerlo a trabajar como activo financiero. 

Por razones urbanísticas, porque la ciudad está perdiendo a sus habitantes habituales, si uno quiere mantener la ciudad viva con sus residentes, solo se debe poder adquirir una vivienda para vivir en ella. Y que uno sea o no gran tenedor es inocuo. Una señora puede tener un solo apartamento pero querer ganar 4.000 euros con él en lugar de 1.000. El problema es la especulación, da igual que lo haga uno que tiene una vivienda que otro que tiene 20. 

Otro aspecto que usted contemplaba y no se recoge tiene que ver con la compra de fincas enteras. Usted planteaba que se puedan adquirir, pero destinando las viviendas a alquiler de los que ya residen en ellas, para no expulsarlos. La propuesta planteada contempla que se destinen a alquiler regulado, pero no necesariamente a los inquilinos que estén ya allí. 

Como en un edificio hay muchas viviendas, no se pueden destinar todas a vivienda del comprador, con lo cual en este caso se destina a vivienda habitual a precio regulado. Una de mis propuestas era decir que si hay alguien que ya esté viviendo, se le asegure continuar. Pero esta medida sí es cierto que puede ser debatida desde el punto de vista constitucional. Porque tú puedes establecer medidas limitativas, pero no alterar las bases de los contratos. Y una de esas bases es poder contratar con quien quieres. Por lo tanto, ya me parece bien que en la propuesta legislativa esto no se contemple.

Un aspecto que critica el Sindicato de Inquilinas es que no se prohíbe la compra de vivienda para reformarla y venderla más cara. Esto usted tampoco lo contemplaba en su propuesta. ¿Por qué?

No, porque si yo incido en precios, sí que puede ser objeto de discusión constitucional. Mi propuesta busca limitar la demanda, porque de todo el abanico de gente que puede comprar, uno queda fuera, que es el que no busca vivir en ese piso. Esos desaparecen del mercado, porque ya no les interesa, porque trabajan para fondos de inversión y buscan mayor rentabilidad. Lo que no puedo hacer es obligar a nadie a comprar por un precio determinado o vender por un precio determinado.

La proposición de ley deja la regulación en manos de los ayuntamientos y sus planeamientos urbanísticos. ¿Cómo lo ve?

Hay un principio en urbanismo que es el de la autonomía local. Los ayuntamientos son los competentes en materia de planificación urbanística. El mandato es constitucional, porque es el artículo 47 de la Constitución el que expresa que no se puede especular, y que las administraciones competentes, y la Generalitat lo es en materia de urbanismo, pueden regular para eliminar la especulación. Esto ya permitiría que la regulación fuera directamente autonómica, pero por sentido de prudencia, y para evitar el conflicto constitucional al máximo, se hace garantizando el principio de autonomía local. 

La Generalitat encargó otros informes jurídicos que avalaban su propuesta, pero al mismo tiempo ha habido otros análisis. Por ejemplo, dos académicos emitieron un dictamen por encargo del sector inmobiliario donde advertían que la regulación invade competencias estatales y que colisiona con el derecho a la propiedad.

Es lo que más hemos estudiado. Hubo informes que afirmaban que la propuesta no tenía cabida en la UE porque iba en contra de la libre circulación de capitales. Otros decían que invadían competencias constitucionales porque estaban entrando en la regulación de bases contractuales y de la economía, que son materia del Estado. Pero todo esto lo hemos refutado, porque en muchas sentencias en el Tribunal Constitucional lo que establece es que cada vez que tocas una materia de tu competencia, como es el Urbanismo, seguro que afectas a otras civiles, de la propiedad, de la economía… Si me dices que no puedo hacerlo, entonces eliminas mi competencia exclusiva.  

Por último, además de aportar su informe, ¿cuál ha sido su papel en la negociación del acuerdo? ¿Ha asesorado a las partes?

Yo de entrada estoy muy agradecido a la Generalitat, porque me ha escuchado. Para mí esto es de agradecer. Me han tratado como jurista, no como alguien del mundo de la ideología. Quisieron que desarrolla mi informe, para ver qué se podía hacer desde la competencia urbanística, y esto es lo que he hecho. Me he limitado a la pura defensa de mi informe.