El abogado de la empresa que desarrolla los alojamientos turísticos de Benicalap insiste: “Es legal, lo dice el Plan General”

El abogado Víctor Soriano, socio director de Soriano i Piqueras y asesor de la senadora del PP Eva Ortiz en el Senado, ha defendido la legalidad de los tres proyectos de alojamientos turísticos que impulsa una empresa con inversores del este a la que representa en los bajos de tres residenciales ubicados en las calles de Encarna Albarracín, de Carlos Cortina 5 y de Carlos Cortina 2.

En un desayuno informativo celebrado en formato webinar con una selección de clientes del sector turístico y hotelero, en el que ha analizado la controversia abierta en torno a los alojamientos en bajos comerciales del barrio y, en términos más generales, el clima regulatorio que afronta la inversión turística en la ciudad de Valencia.

“Conviene decirlo sin rodeos, porque se está trasladando a la opinión pública exactamente lo contrario”, afirmó Soriano en relación a la legalidad de las actividades. El letrado afirmó que la zona afectada (el sector Benicalap Norte) fue ordenada por un plan parcial aprobado por el propio Ayuntamiento de València, que estableció que las plantas bajas de los edificios residenciales tuvieran un uso terciario exclusivo.

“En esos bajos no se puede vivir; solo cabe actividad terciaria. Y el uso hotelero es, en el Plan General de Ordenación Urbana de València (PGOU) y en cualquier manual de urbanismo, un uso terciario. Un hotel en planta baja no es una anomalía del sistema: es el sistema funcionando como se diseñó”, señaló. Cabe recordar que el PGOU de València se aprobó en el año 1988.

Soriano explicó que aquella decisión (en relación al plan parcial de Benicalap) fue “una opción de ordenación legítima y, además, razonable”. A su juicio, cuando se ordena un sector, el planificador debe decidir dónde sitúa la edificabilidad terciaria que el propio plan exige, y el Ayuntamiento tenía dos caminos: concentrarla en una parcela terciaria independiente (que hoy sería un centro comercial o un hotel de parcela completa) o repartirla en las plantas bajas de las manzanas residenciales para generar calle, comercio y actividad a pie de acera.

“El Ayuntamiento eligió lo segundo. Fue una decisión pública, publicada y consciente. Lo que no puede hacer la Administración, años después, es sorprenderse de que en esos bajos se implanten los usos que ella misma previó. Y lo que no puede hacer nadie es llamar ilegalidad a la ejecución del plan”, subrayó.

El abogado quiso deslindar la legalidad urbanística de las quejas planteadas por las tres comunidades de propietarios a propósito de las obras. En el caso de Encarna Albarracín y de Carlos Cortina 5 denuncian que se han abierto ventanales en las fachadas comunes sin permiso de la comunidad, algo que, aseguran, prohíbe la Ley de Propiedad Horizontal. En el caso de Carlos Cortina 2, critican la eliminación con taladros del revestimiento de pilares de carga, entre otras anomalías.

Para Soriano, “son planos distintos y conviene no mezclarlos, aunque a algunos les interese hacerlo”, advirtió. Según dijo, las relaciones entre una comunidad y el titular de un local se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal y, si hay discrepancia, se resuelven ante la jurisdicción civil; la legalidad urbanística, “lo único sobre lo que puede pronunciarse el Ayuntamiento”, es otra cuestión.

“Lo que se está discutiendo públicamente es si un hotel puede estar en un bajo de Benicalap. Y la respuesta es que sí”, si bien es cierto que existen limitaciones, como la prohibición de esa actividad de forma expresa en los estatutos de la comunidad afectada siempre y cuando se haya incluido antes de que el interesado haya solicitado permisos para desarrollar el proyecto.

Sobre la nueva normativa municipal, que limita al 15% por manzana los nuevos alojamientos turísticos en planta baja, Soriano la calificó de “decisión política posterior, que puede compartirse o no, pero que tiene los límites de cualquier norma: no se aplica hacia atrás”. Las licencias otorgadas y las declaraciones responsables presentadas conforme al planeamiento entonces vigente generan derechos, recordó, y la irretroactividad de las disposiciones restrictivas de derechos “no es una opinión de este despacho: es el artículo 9.3 de la Constitución”.

Lo que resulta difícil de explicar, añadió, es que el mismo Ayuntamiento que concede una licencia con arreglo a su propio plan la defienda después atribuyéndola a la “barra libre” del gobierno anterior: “Eso es una forma de decir que es legal pero indeseable. Y un uso previsto por el planeamiento no es una barra libre: es planeamiento”.

Soriano hizo esta afirmación en alusión a lo trasladado este lunes por parte del concejal de Urbanismo del PP, Juan Giner, a a los vecinos afectados por las obras de estos proyectos, con los que se reunió este lunes. Los vecinos le trasladaron, entre otras cosas, que habían otorgado licencia de obras para proyectos que modifican elementos comunes sin permiso de la comunidad, pero Giner les remitió al juzgado al tratarse de un asunto civil.