La guerra de precios en la banca impulsa la concesión de hipotecas a su máximo desde 2011

La venta de viviendas en España hace ya tres años que volvió a la senda positiva, tras una dura crisis provocada, precisamente, por el estallido de la burbuja inmobiliaria. Hasta abril de este año aumentó más de un 16% la venta de casas. Ante este cambio de tendencia, y las buenas perspectivas que maneja el mercado, los bancos se están posicionando con ofertas cada vez más agresivas para ganar cuota de mercado.

Prácticamente todas las entidades han lanzado nuevos productos hipotecarios en los últimos meses, al calor de los tipos de interés bajos. Esto se ha traducido en que entidades como BBVA, Santander, Popular o Bankinter tengan sus diferenciales en las hipotecas variables por debajo del euríbor más el 1%. Únicamente Bankia y Sabadell se mantienen, ligeramente, por encima de esos niveles. Las rebajas han llegado también a los tipos fijos, en la mayoría de los casos en el entorno del 2%. A estos descensos en el coste, se han unido ciertas políticas como reducir comisiones o las exigencias de vinculación con la entidad. La última entidad en hacer un movimiento en este sentido ha sido esta semana Openbank, del grupo Santander, que ha rebajado el diferencial al 0,89% en las variables y el interés fijo al 1,98%, siempre y cuando no se alcance el 50% del valor del inmueble.

Las hipotecas tienen una importancia clara como producto bancario. Pese a que en los últimos años se han amortizado más de las que se han firmado y que otros préstamos como los ligados al consumo están creciendo, los créditos para comprar vivienda siguen suponiendo casi tres cuartas partes del total de las deudas de los hogares españoles, según los datos del Banco de España.

Sin embargo, en el sector se huye del término “guerra de hipotecas”, que recuerda a prácticas de antaño que provocaron que no se midieran consecuentemente los riesgos de cada préstamo concedido. Los directivos de las entidades llevan meses hablando, por el contrario, de “competencia intensa”.

Fernando Rojas, de Analistas Financieros Independientes, considera que “sí hay una guerra de precios” pero que ésta se ha producido más por los bajos tipos de interés que por una intención de las entidades. El euríbor se encuentra en niveles negativos y no se prevé que suba hasta, al menos, el próximo verano, según ha anunciado esta semana el Banco Central Europeo.

Este hecho ha provocado que los tipos de interés se sitúen de media en el 2,42%, en el caso de las variables, y en el 3,05%, en el caso de las fijas. Ambos están en los mínimos de la década, lejos del 6,7% y el 5,4% que se pagaba de media respectivamente en 2009. La caída de precios, y de márgenes, hacen que la banca busque crecer en número de hipotecas, a la espera de la llegada de la subida de tipos de interés.

Además, las ofertas de las hipotecas de los bancos traen consigo la contratación de productos vinculados, como la domiciliación de recibos, los ingresos de nóminas, o, muy especialmente, la compra de seguros de vida y de hogar con las propias entidades. Esto aumenta el interés que tienen las entidades por situarse ante esta recuperación del sector de la vivienda.

En este sentido, una encuesta del Banco de España publicada hace unas semanas, concluía que el aumento de la competencia bancaria en este campo y la mejora de la solvencia de la población, habían provocado en el primer trimestre una “relajación” por parte de las entidades de la relajación de los criterios para la aprobación de estos préstamos.

Vuelta de las hipotecas al 100%

Un caso que ha sido muy comentado en el sector ha sido la vuelta de las hipotecas al 100% del valor del inmueble, como ha comenzado a comercializar el BBVA, un modelo de financiación que recuerda a prácticas que se realizaban durante el boom inmobiliario. Aunque este paso fue criticado por algunos competidores, basta con ver que no es el único banco que las ofrece. Si bien, el resto las limita a los activos inmobiliarios que tiene en su propiedad o participados, como Banco Santander con Altamira o Casaktua, o Bankinter. A nivel general, la banca mantiene en el 80% el límite de financiación para la primera vivienda.

Los datos evidencian un sector, el hipotecario, en clara tendencia al alza. Durante el primer trimestre del año se firmaron en España más de 84.000 hipotecas, casi un 6% más que en el mismo periodo de 2016, pero cerca de un 70% más que en los tres primeros meses de 2014, el peor año del mercado hipotecario en los registros del Instituto Nacional de Estadística. Son los niveles más altos desde 2011.

Las estadísticas son todavía más evidentes si se observa la evolución del dinero prestado por parte de las entidades para hipotecas. Hasta marzo fueron 10.133 millones de euros, un 11% más que en 2017 y casi el doble que en el mismo periodo de 2014. En la actualidad, una hipoteca media es de unos 119.872 euros, a un interés del 2,62% y a 24 años, según el INE.

Estos incrementos pueden recordar a épocas pasadas, cuando se alcanzaban crecimientos desmedidos del crédito hipotecario, especialmente en las antiguas cajas de ahorros. Sin embargo, los niveles de firma de hipotecas todavía están lejos de los niveles previos a la crisis. En 2007 se llegaron a prestar 52.000 millones de euros en 351.000 hipotecas en el primer trimestre.

Rojas descarta que la banca esté asumiendo riesgos como los que tenía antes de la crisis. Según el analista, las exigencias de las leyes que se han promulgado desde entonces como la conocida como Basilea III, limitan la exposición de los bancos a este tipo de activos. “Además, las propias entidades tienen que pasar los test de estrés cada año y no les interesa asumir riesgos”, subraya.

Entre los usuarios sí que hay cierta preocupación con la actual situación. La asociación Adicae reconoce que sí que se nota que los bancos han abierto la mano y están concediendo más hipotecas. Sin embargo, la organización critica que las entidades, ante un euríbor negativo, están empujando para que los clientes firmen hipotecas a tipo fijo o mixto, frente al variable. Los datos muestran que, efectivamente, las hipotecas a tipo fijo suponen ya el 38% del total, cuando al inicio de la crisis apenas suponían el 2%.

Además, consideran que el borrador de la nueva ley hipotecaria incluye artículos que impulsan al tipo fijo frente al variable. Sin embargo, esta regulación lleva meses sin debatirse en el Congreso y con el cambio del Gobierno Adicae confía en que haya modificaciones. La asociación también critica la política de comisiones ligadas a las hipotecas por parte de las entidades.