Por un turismo sostenible: 'Salvem el Marítim' del turismo especulativo

No estamos ante un debate entre turismo sí o turismo no. El Cabanyal-Canyamelar siempre ha sido un barrio abierto al mar, al puerto y a quienes llegan de fuera. Su actividad hostelera, especialmente en primera línea de playa, forma parte de su identidad y miles de visitantes pueden contribuir a mantener bares, restaurantes, hoteles y empleos.

El problema aparece cuando el turismo deja de ser una actividad que se desarrolla en el barrio y empieza a convertirse en la actividad que transforma el barrio, condiciona quién puede seguir viviendo en él y expulsa a sus vecinos.

¿Cuánto turismo puede soportar un barrio sin dejar de ser un barrio? El Cabanyal-Canyamelar se encuentra entre los barrios de València con mayor concentración de alojamientos turísticos. El crecimiento ha sido continuo desde que comenzó su recuperación urbana, pero hay que reconocer que a la vista de los datos, se disparó en 2.024-2.025, coincidiendo con el inicio de la moratoria, como en el resto de la ciudad.

En mayo de 2026, el Registro Municipal contabilizaba en el Cabanyal-Canyamelar 4.736 plazas de alojamiento turístico: 2.889 hoteleras, 1.459 correspondientes a viviendas de uso turístico y 388 a apartamentos turísticos.

Pero la oferta comercializada es mayor. La Oferta Online de la Fundación Visit València, elaborada a partir de datos de las plataformas de alojamiento turístico, se aproxima a las 7.000 plazas: más de 2.000 por encima de las registradas, casi un 50% más.

Algo parecido ocurre en el conjunto de la ciudad, mientras que el Censo de Alojamientos Turísticos del Ayuntamiento de València reconoce oficialmente en estos momentos la existencia de 13.871 plazas, entre Viviendas y Bloques de Apartamentos Turísticos, la Oferta Online de la que alardea Visit Valencia, es de 34.584 plazas, casi el triple.

Mientras tanto, la recuperación urbana del Cabanyal no se ha traducido en una recuperación proporcional de su población. El barrio continúa en torno a los 20.000 habitantes, después de haber perdido más de 10.000 durante las últimas décadas del siglo XX como consecuencia de las estrategias desarrolladas en su momento, para llevar adelante la prolongación de la actual avenida Blasco Ibáñez. La llegada de nuevos residentes durante los últimos años, la mayor parte extranjeros, ha contribuido a estabilizar la población, pero los hijos de los vecinos que han vivido durante generaciones en el Cabanyal encuentran cada vez más dificultades para permanecer en él por la escasez y el encarecimiento de la vivienda.

Una cosa es que un barrio se regenere y reciba turistas y otra muy distinta que una parte creciente de su capacidad residencial se ponga al servicio de una población que está de paso.

Cuando el turismo empieza a fijar el valor de la vivienda

Durante mucho tiempo hemos explicado el problema de los apartamentos turísticos diciendo que son viviendas que desaparecen del mercado residencial. Es cierto, pero la cuestión es más profunda. El turismo introduce una referencia de rentabilidad que puede afectar al conjunto del mercado inmobiliario.

La propia Memoria Justificativa del Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar señalaba ya en 2023 que los alquileres turísticos del barrio pueden generar entre 2,5 y 3 veces la rentabilidad de los alquileres convencionales. El planeamiento relacionaba este diferencial con la expulsión de viviendas del mercado residencial, el incremento de los alquileres y de los precios de compraventa y los procesos de gentrificación.

Cuando existe semejante diferencia de rentabilidad, el incentivo para dedicar un inmueble al uso turístico es evidente. Pero las consecuencias no se limitan a las viviendas que cambian de uso: el turismo puede contribuir a modificar el precio al que se valoran los propios inmuebles.

La expectativa de una rentabilidad turística superior puede formar parte del valor de un activo inmobiliario. Los edificios que ya disponen de licencias turísticas pueden mantener un atractivo diferencial para determinados inversores, mientras que las restricciones pueden desplazar parte del capital hacia la rehabilitación residencial, la venta por unidades o el alquiler patrimonial.

La regulación, por tanto, no es neutral respecto al destino de la inversión. La cuestión no debería ser si queremos inversión inmobiliaria, sino qué tipo de inversión queremos favorecer.

Viviendas cada vez más pequeñas y más caras

Esta presión se refleja también en los precios de la vivienda nueva. En el Cabanyal están apareciendo viviendas de apenas 35 o 40 m² comercializadas alrededor de 5.000 €/m², algunas de ellas en antiguos bajos comerciales. Son entre 175.000 y 200.000 euros por viviendas de dimensiones muy reducidas.

Pero el fenómeno alcanza también a viviendas de mayor tamaño. En el entorno del Paseo Marítimo encontramos nuevas promociones de apartamentos en el entorno de los 100 m2, con garaje incluido, que se comercializan en el entorno de los 8.000-9.000 €/m². Y existen viviendas de segunda línea de playa, con vistas al mar, que llegan a ofrecerse cerca de los 10.000 €/m².

No sería riguroso atribuir estos precios exclusivamente al turismo. La proximidad al mar, las vistas, la escasez de suelo, la calidad de las promociones, los costes de construcción y la demanda residencial también intervienen.

Pero los ejemplos muestran algo relevante: el “incipiente” mercado inmobiliario del frente marítimo está alcanzando valores extraordinariamente elevados. Cuando esos valores conviven con una actividad capaz de generar rentabilidades turísticas muy superiores a las residenciales, resulta inevitable preguntarse hasta qué punto las expectativas de rentabilidad están influyendo en la transformación del mercado.

¿Para quién se está construyendo?

Aumentar el número de viviendas no significa necesariamente aumentar la capacidad de los vecinos para acceder a ellas. Podemos construir vivienda nueva y, al mismo tiempo, hacer que vivir en ella resulte cada vez más difícil.

Podemos estar construyendo viviendas que funcionan antes como activos inmobiliarios que como hogares.

Turismo especulativo

El conflicto no debe plantearse simplemente como una oposición entre turismo y vivienda. Estamos hablando de dos formas de obtener rentabilidad de un mismo inmueble.

El propietario puede obtener una renta mediante el alquiler residencial o una muy superior mediante el alojamiento turístico. Esa diferencia puede influir en las decisiones de inversión incluso antes de que se produzca un cambio de uso.

La secuencia es clara: mayor rentabilidad turística → mayor atractivo para la inversión → mayor presión sobre edificios y viviendas → incremento del valor inmobiliario → mayor dificultad de acceso a la vivienda residencial.

Eso es lo que entendemos por turismo especulativo: no cualquier actividad turística ni cualquier inversión inmobiliaria, sino aquella situación en la que la expectativa de obtener rentas extraordinarias mediante el turismo empieza a determinar el valor, el uso y el destino de los inmuebles.

Turismo sostenible: ¿sostenible para quién?

La alcaldesa de València afirma que quiere un turismo sostenible, equilibrado y de calidad. Y el Ayuntamiento ha adoptado medidas para limitar la proliferación de viviendas turísticas.

Pero queda una cuestión fundamental: ¿Puede considerarse sostenible un modelo turístico que contribuye a hacer inaccesible la vivienda en los barrios donde se desarrolla? Un turismo puede ser ambientalmente sostenible y, al mismo tiempo, residencialmente insostenible.

Limitar un determinado uso turístico no elimina por sí solo la presión inmobiliaria: puede desplazar la inversión hacia otros modelos. Por eso la política urbanística debe preocuparse no solo de cuánto turismo admite un barrio, sino también de hacia dónde dirige el capital inmobiliario.

La vivienda pública como instrumento de regulación

Aquí aparece una herramienta central: la vivienda pública de alquiler. No podemos esperar que la vivienda residencial compita en igualdad de condiciones con una actividad que puede proporcionar entre 2,5 y 3 veces más rentabilidad. Una parte del parque residencial debe quedar al margen de esa competición por la máxima rentabilidad.

El propio Plan Especial del Cabanyal (PEC) ofrece una oportunidad concreta. Estima la posibilidad de constituir un Parque Público Estable de Viviendas Protegidas en Alquiler Social de entre 802 y 953 viviendas para su gestión pública.

Y el planeamiento establece que este parque debe servir, además de para garantizar el derecho a una vivienda digna, para “acomodar a la baja los precios de mercado” y “impedir las actuales tendencias a la gentrificación”.

El PEC reconoce así algo fundamental: la vivienda pública puede intervenir sobre el funcionamiento del mercado residencial.

En un barrio sometido a fuertes expectativas de rentabilidad inmobiliaria, disponer de un parque público estable y relevante no es únicamente una política social. Es también una forma de introducir una oferta residencial que no está sometida a la misma lógica de maximización de la rentabilidad privada.

La posibilidad urbanística existe y está cuantificada por el propio planeamiento. La cuestión es si las administraciones están dispuestas a convertirla en viviendas reales, públicas y permanentes.

No bastará con limitar nuevas licencias turísticas ni con controlar la oferta existente. La respuesta tiene que incluir una política activa de vivienda capaz de actuar sobre el mercado.

Recuperar el Cabanyal sin convertirlo en un producto de inversión

El Cabanyal ha sufrido décadas de abandono, degradación y pérdida de población. Ahora que vuelve a ser atractivo para vivir, rehabilitar e invertir, aparece el riesgo contrario: que su recuperación termine convirtiéndolo en un producto inmobiliario y turístico.

Pero lo que hace atractivo al Cabanyal no son solamente sus fachadas, su proximidad al mar o sus casas modernistas. Es la vida que hay detrás: sus vecinos, comercios, tradiciones, mercados, bares, talleres y calles.

Si las viviendas se convierten en alojamientos turísticos, disminuye el parque residencial. Si el comercio cotidiano es sustituido progresivamente por actividades orientadas al visitante, cambia la economía del barrio. Y si los precios impiden a las nuevas generaciones acceder a una vivienda, se rompe la continuidad residencial.

Existe entonces una paradoja: el turismo puede terminar destruyendo aquello que viene a buscar.

Un modelo para toda València

Lo que está ocurriendo en el Cabanyal y en el resto de barrios del Marítim, desde la Malvarrosa hasta Natzaret, ya no puede contemplarse como una cuestión exclusivamente local. Cuando una actividad encuentra una rentabilidad extraordinaria, busca nuevos territorios. Ha ocurrido en los barrios tradicionalmente turísticos y ahora alcanza zonas que hasta hace poco estaban al margen de esta dinámica.

Por eso lo que está ocurriendo en el Cabanyal puede ser un anticipo de lo que ocurra mañana en otros barrios de la ciudad, que de hecho ya está empezando a ocurrir.

No estamos decidiendo solamente dónde se alojarán los turistas. Estamos decidiendo qué usos tendrán nuestras viviendas y quién podrá permitirse vivir en nuestros barrios.

València necesita turismo. Pero necesita también vecinos que puedan seguir viviendo en ella. Un turismo sostenible debe ser compatible con ambas cosas. Por eso la política municipal en el Cabanyal debería actuar en tres frentes: contener la presión turística allí donde existe saturación, proteger la vivienda residencial y convertir en realidad la capacidad prevista por el PEC para crear un parque público estable de alquiler.

La pregunta ya no debería ser únicamente cuántas VUT puede soportar el Cabanyal. También debería ser: ¿Cuánta vivienda pública de alquiler estamos dispuestos a crear para garantizar que los vecinos puedan seguir viviendo en él?

Porque la verdadera prueba del turismo sostenible es mucho más sencilla que cualquier indicador de visitantes o pernoctaciones: que un barrio pueda recibir turistas sin dejar de ser un lugar donde los vecinos puedan vivir.

'Salvem el Marítim' del turismo especulativo.