De les vil·les de 18.000 euros per setmana als agroturismes sense llicència: la cara judicial de la turistificació a les Balears

“Una mansió històrica on el luxe es viu sense límits”. Amb aquest reclam s'anuncia una exclusiva propietat de Palma que ofereix vuit suites, piscina, spa, xef privat i una experiència concebuda per a clients internacionals d'alt poder adquisitiu. El preu: tarifes que arriben als quatre dígits per nit, més de 18.000 euros per setmana. La imatge idíl·lica, tanmateix, ha acabat topant amb la Justícia. El Tribunal Superior de Justícia de les Balears (TSJIB) ha confirmat una sanció de 30.601 euros en considerar acreditat que l'habitatge es comercialitzava durant tot l'any malgrat estar autoritzat únicament per a lloguar-lo dos mesos.

El cas de DUX Mansion no és una excepció. Mentre milers de persones tornaran a sortir aquest diumenge als carrers per denunciar els efectes de la turistificació, els tribunals han anat resolent una successió de procediments que mostren una cara menys visible del principal motor econòmic de l'arxipèlag. Vil·les de luxe sancionades per funcionar de facto com a hotels, habitatges d'ús turístic que han perdut la seva llicència per incomplir requisits bàsics, projectes urbanístics frustrats o sofisticades estructures empresarials dissenyades per obtenir avantatges fiscals formen part del catàleg de conflictes sotmesos a l'escrutini dels tribunals.

Vil·la de luxe promocionada com a hotel

Un dels casos més recents és el de DUX Mansion. L'habitatge, la web del qual continua activa, es promociona com una “vil·la d'estil colonial” antany residència “del cèlebre general Jaime Garau de Montaner”. Com assenyala l'establiment, després de la seva finalització el 1922, l'edifici “va ser dissenyat a l'estil Art Déco cubà, amb una torre central i un balcó senyorial”. Compost per amplis jardins i “piscina climatitzada amb música subaquàtica”, la propietat ofereix serveis premium propis d'un “hotel boutique”, com esmorzars continentals i la possibilitat de contractar un xef privat.

L'explotació turística de la vil·la, tanmateix, va acabar sent objecte el 2022 d'una sanció de 30.601 euros per part del Govern balear que, el passat mes de maig, el Tribunal Superior de Justícia de Balears (TSJIB) va confirmar íntegrament. La Sala contenciosa administrativa assenyala que la vil·la s'anunciava i comercialitzava durant tot l'any, malgrat que la declaració responsable presentada per la titular únicament autoritzava el lloguer turístic durant els mesos d'octubre i desembre. A això se sumaven dos incompliments més: la prestació de serveis de restauració impropis d'aquest tipus d'habitatges i l'absència del número d'inscripció al Registre Turístic en la publicitat de l'allotjament.

Durant el procediment, la propietària va sostenir que l'esmorzar i el xef privat no formaven part de l'activitat turística pròpiament dita, sinó que eren serveis externs que cada client podia contractar lliurement. També va defensar que el fet que l'habitatge aparegués disponible durant tot l'any en diferents pàgines web no significava que realment pogués reservar-se fora dels mesos autoritzats, ja que posteriorment era necessari formalitzar cada reserva. Cap d'aquests arguments no ha convençut els magistrats, que consideren acreditades les tres infraccions i donen suport íntegrament a l'actuació de l'Administració autonòmica.

Més enllà d'aquest cas concret, la sentència llança un avís al creixent mercat del lloguer de luxe: comercialitzar un habitatge turístic amb serveis propis d'un hotel boutique o ampliar de facto l'activitat autoritzada pot acabar derivant en sancions econòmiques, fins i tot quan els propietaris sostinguin que aquests serveis són prestats per empreses externes o que la publicitat a internet no reflecteix la disponibilitat real de l'immoble.

L'agroturisme amb la cèdula d'habitabilitat caducada

A Felanitx (Mallorca), un habitatge va perdre la seva llicència turística no perquè hagués sobrepassat el nombre de places autoritzades o incomplert les condicions d'explotació, sinó perquè el document que n'acreditava l'habitabilitat feia més d'una dècada que estava caducat. El propietari va presentar la corresponent declaració responsable (DRIAT) assegurant que reunia tots els requisits per iniciar l'activitat turística. No obstant això, durant la tramitació de l'expedient, el Govern va comprovar que la cèdula d'habitabilitat havia expirat el 2012, diversos anys abans de la presentació de la declaració.

La defensa va al·legar que el defecte es podia esmenar. Va explicar que havia sol·licitat successives pròrrogues per renovar la cèdula i que l'Administració li hauria d'haver permès regularitzar la situació abans de cancel·lar la inscripció. El Tribunal Superior, però, rebutja aquest plantejament: el sistema de declaració responsable es basa en la confiança que l'interessat ja compleix tots els requisits quan comunica l'inici de l'activitat, és a dir, no és un mecanisme per començar a explotar un habitatge mentre es completen els tràmits pendents.

El TSJIB assenyala que el sistema de declaració responsable es basa en la confiança que l'interessat ja compleix tots els requisits quan comunica l'inici de l'activitat, és a dir, no és un mecanisme per començar a explotar un habitatge mentre es completen els tràmits pendents

Per a la Sala, una cèdula d'habitabilitat caducada manca de qualsevol eficàcia jurídica i equival, a efectes legals, a no disposar-ne. Aquesta circumstància bastava per cancel·lar la inscripció al Registre Turístic i impedir que l'habitatge continués llogant-se a visitants. La sentència consolida així la interpretació que els tribunals realitzen de la normativa turística balear, on la manca d'un únic requisit documental pot fer decaure per complet l'autorització.

Es tracta d'un criteri que apareix reforçat en una altra resolució dictada pel TSJIB. El protagonista en aquest cas és l'agroturisme Cas Contador, a Algaida. Tot i que l'establiment va romandre inscrit durant anys al Registre Turístic, una comprovació posterior de la Conselleria de Turisme va revelar que mai no havia reunit tots els requisits necessaris per operar. Entre ells figurava una autorització essencial: la llicència municipal de canvi d'ús a agroturisme, la sol·licitud de la qual no va arribar fins tres anys després d'iniciar-se l'explotació turística. La Sala conclou que aquesta circumstància bastava per cancel·lar la inscripció i obligar al cessament de l'activitat.

El somni frustrat de White Island Dream

Una altra resolució del mateix òrgan judicial trasllada el focus fins a Eivissa, on una empresa promotora pretenia obtenir autorització turística per a un habitatge unifamiliar, comercialitzat com White Island Dream, i incorporar-lo a l'exclusiu mercat del lloguer vacacional de l'illa, un dels més rendibles del Mediterrani durant la temporada alta. No obstant això, la inspecció urbanística va detectar un obstacle insalvable: l'habitatge presentat com a unifamiliar aïllada formava realment part d'un complex integrat per sis immobles sotmesos al règim de propietat horitzontal. Aquesta configuració urbanística impedia obtenir la inscripció turística pretesa.

A Eivissa, una empresa pretenia obtenir autorització turística per a un habitatge unifamiliar, comercialitzada com a White Island Dream. No obstant això, l'habitatge presentat com a unifamiliar aïllat formava part en realitat d'un complex integrat per sis immobles

La sentència recolza així els arguments del Consell d'Eivissa i considera ajustada a dret tant la denegació de la inscripció turística com la declaració d'ineficàcia de la declaració responsable presentada per iniciar l'activitat. La resolució posa fi al litigi en confirmar que la configuració urbanística de l'immoble impedeix la seva explotació com a habitatge vacacional conforme a la normativa vigent a les Balears.

La via judicial també ha servit per confirmar que una llicència urbanística no pot utilitzar-se per neutralitzar una sentència penal ferma. A Sóller, un propietari va intentar reactivar la tramitació d'una llicència per adaptar una finca a ús d'agroturisme, modernitzar-la i ampliar les seves instal·lacions després d'haver estat condemnat per un delicte contra l'ordenació del territori. La jurisdicció penal ja havia declarat les obres il·legalitzables i n'havia ordenat la demolició, a més de la restitució del terreny al seu estat original.

Malgrat això, el promotor va intentar mantenir viu el procediment administratiu amb l'esperança d'obtenir una legalització posterior. El jutjat va rebutjar de pla aquesta possibilitat en recordar que l'Administració no podia revisar el que ja havia estat resolt mitjançant una sentència penal ferma. La resolució suposa un nou suport judicial al principi que la disciplina urbanística no pot convertir-se en un mecanisme per deixar sense efecte decisions adoptades per la jurisdicció penal.

Grans inversions sota la lupa

Les resolucions del TSJIB també arriben a les grans operacions immobiliàries lligades al turisme. La màxima instància judicial de les illes ha donat la raó a l'Agència Tributària enfront d'ICON Mallorca SLU, controlada per la societat suïssa Flimex Immobilien und Verwaltungs AG, en un litigi relacionat amb la compra, per 10,2 milions d'euros, d'una finca de més d'1,6 milions de metres quadrats a Porreres (Mallorca).

La màxima instància judicial de les illes ha donat la raó a l'Agència Tributària enfront d'ICON Mallorca SLU, controlada per la societat suïssa Flimex Immobilien und Verwaltungs AG, en un litigi relacionat amb la compra, per 10,2 milions d'euros, d'una finca de més d'1,6 milions de metres quadrats a Porreres (Mallorca)

La controvèrsia girava al voltant d'un suposat préstec intragrup de fins a 25 milions d'euros concedit per la matriu suïssa. Hisenda va entendre que aquell finançament no responia a una operació econòmica real, sinó que ocultava una aportació de capital dissenyada per generar interessos fiscalment deduïbles i reduir la tributació futura a Espanya. Durant la inspecció tributària, el representant de la societat va explicar que la intenció inicial era vendre la finca. Al no trobar comprador, ICON va sol·licitar el febrer de 2016 a l'Ajuntament de Porreres llicència per desenvolupar un projecte d'agroturisme sota el nom de Sa Basstida.

Després d'analitzar l'operació, els magistrats van donar suport íntegrament la tesi de l'Agència Tributària i van confirmar tant la regularització fiscal com les sancions imposades. Entre altres elements, el tribunal destaca l'absència de garanties, la inexistència d'un calendari de devolució, l'elevada quantia -25 milions d'euros-; el fet que aquesta mai va ser elevada a escriptura pública, que les parts podien modificar lliurement el tipus d'interès i que el mateix beneficiari efectiu controlava simultàniament tant la societat prestadora com la deutora.

Mentre el debat sobre la turistificació torna a omplir els carrers de l'arxipèlag, els tribunals fa temps que escriuen una altra crònica del turisme balear. Les sentències no parlen de xifres rècord de visitants, d'ocupació hotelera ni de la capacitat de càrrega de les illes, sinó d'inspeccions, recursos administratius, expedients sancionadors, llicències urbanístiques i maniobres tributàries. Conflictes que delimiten fins a on pot arribar el negoci turístic i on comencen els límits que marca la llei.