El “paradís de les herències”: com les assessories 'venen' Mallorca a estrangers per pagar menys impostos
LLEGIR EN CASTELLÀ
“Immer mehr deutsche Immobilienbesitzer auf Mallorca interessieren sich für den Pacto Sucesorio” (“cada vegada més propietaris alemanys a Mallorca s'interessen pel Pacte Successori”). L'afirmació la fa un dels despatxos especialitzats en clients estrangers amb propietats a Balears, que resumeix d'aquesta manera la transformació d'una antiga institució del dret civil balear, la definició successòria -lligada des de l'edat mitjana a les herències familiars i a la transmissió tradicional del patrimoni mallorquí-, en una sofisticada eina d'“optimització” fiscal i “planificació successòria transfronterera”. Mentre milers de residents afronten preus de compra i lloguer inassumibles per a la gran majoria, part de l'ecosistema jurídic-fiscal promociona l'illa com l'escenari ideal per a “Erben & Schenken” (“heretar i donar”).
La definició successòria -nascuda fa segles per ordenar el repartiment familiar de béns i preservar la continuïtat patrimonial- permet avançar l'herència en vida sempre que l'hereu renunciï anticipadament a la legítima que li correspondria en el futur. La importància d'aquesta figura resideix en un tractament fiscal que, en molts casos, resulta més favorable que el de les donacions tradicionals i en un elevat blindatge jurídic que dificulta revertir o impugnar la transmissió una vegada formalitzada. A través d'aquests pactes, les famílies poden decidir en vida qui rep què, evitar incerteses futures i ordenar la successió amb precisió, transformant l'herència, en la pràctica, en una operació planificada i executada abans de la mort.
L'elevat pes del comprador estranger a les Balears, tanmateix, ha impulsat l'interès internacional -especialment europeu- per la definició successòria: amb l'auge dels pactes hereditaris, Mallorca ha vist proliferar un ecosistema d'assessories internacionals, family offices i despatxos especialitzats en planificació fiscal i transmissió patrimonial dirigits a propietaris estrangers amb patrimoni i inversions a les illes, sobretot alemanys, britànics, suïssos i austríacs.
La mateixa terminologia utilitzada per aquests despatxos reflecteix el grau de refinament assolit pel negoci patrimonial a Mallorca: algunes firmes ofereixen directament serveis de “Steuer–und Vermögensplanung für deutsche Familien” (“planificació fiscal i patrimonial per a famílies alemanyes”), prometen “maximale Kontrolle über ihr Erbe” (“màxim control sobre l'herència”) i anuncien estratègies per “reduir la càrrega fiscal de manera legal i eficient”. Una d'aquestes arriba a assenyalar que la major de les Balears s'ha convertit en un “Steuerparadies” (“paradís fiscal”) per conservar, transmetre i blindar patrimoni immobiliari entre generacions, consolidant-se com “un centre estratègic per a la planificació patrimonial”.
L'elevat pes del comprador estranger a Balears, els avantatges fiscals associats a aquestes operacions i el fort blindatge jurídic que dificulta revertir o impugnar la transmissió una vegada formalitzada han impulsat l'interès internacional -especialment europeu- per la definició successòria
L'expansió internacional d'aquestes fórmules successòries es produeix en un context marcat per la creixent pressió immobiliària sobre Balears, on l'encariment sostingut de l'habitatge, l'increment dels inversors immobiliaris, la concentració de propietats en mans de grans tenidors, l'expansió del lloguer vacacional i l'escassetat d'habitatge públic han convertit l'accés residencial en un dels principals problemes socials de les illes.
Des de fa anys, ciutadans d'altres països -alemanys, britànics i francesos al capdavant- amb elevada capacitat adquisitiva competeixen en el mercat immobiliari balear per propietats els preus de les quals resulten inassequibles per a gran part de la població resident. El 2025, el 29,8% de les operacions de compravenda i el 15,2% de les hipoteques van estar protagonitzades per compradors internacionals, molt per damunt de la mitjana estatal: la demanda es va incrementar fins a les 97.500 transaccions, enfront de les prop de 93.000 del 2024, d'acord a les dades recentment publicades pel Col·legi de Registradors de la Propietat, Béns Mobles i Mercantils.
En aquest context, Mallorca ha deixat de ser únicament una destinació residencial o turística per convertir-se també en un espai de planificació patrimonial internacional lligat a grans revaloritzacions immobiliàries. Algunes publicacions dirigides a propietaris europeus destaquen precisament l'atractiu d'utilitzar pactes successoris sobre immobles amb “elevades plusvàlues encara no gravades”, consolidant una lògica en la qual l'habitatge apareix no només com a residència, sinó també com a actiu hereditari i fiscal. Una situació a la qual se suma el gir tributari impulsat PP i Vox en la seva batalla per reduir al màxim la recaptació fiscal. Tot just arrencar l'actual legislatura, el Govern de Marga Prohens va suprimir l'impost de successions i donacions, una mesura amb la qual els més rics han deixat de pagar a les arques públiques prop de 400 milions d'euros.
L'atractiu fiscal balear
En els darrers anys, la jurisprudència balear ha reforçat la definició successòria com una figura especialment sòlida i difícil de revertir. Ho reflecteix, entre altres resolucions consultades per elDiario.es, una sentència dictada el 2024 per l'Audiència Provincial de Palma, que va rebutjar que una dona de 91 anys pogués recuperar els immobles entregats al seu fill mitjançant definició successòria després d'acusar-lo d'apropiar-se dels seus diners. El tribunal va concloure que el pacte no podia revocar-se com una donació ordinària precisament per la seva naturalesa contractual. En un altre cas, els magistrats varen rebutjar la reclamació d'un fill que exigia més de 67.000 euros en considerar que una finca transmesa en vida a la seva germana mitjançant definició successòria havia alterat l'equilibri hereditari familiar.
L'Audiència Provincial de Palma va rebutjar que una dona de 91 anys pogués recuperar els immobles lliurats al seu fill mitjançant definició successòria després d'acusar-lo d'apropiar-se dels seus diners. El tribunal va concloure que el pacte no podia revocar-se com una donació ordinària precisament per la seva naturalesa contractual
L'amplitud d'aquestes figures arriba fins i tot als menors d'edat. En una sentència del passat mes de març, el Tribunal Superior de Justícia de Balears (TSJIB) va concloure que un menor d'edat major de 16 anys pot renunciar vàlidament a la seva legítima en un pacte successori encara que no estigui emancipat. El cas partia d'una liquidació de l'impost sobre successions i donacions realitzada per l'Agència Tributària autonòmica (ATIB), que va considerar que una escriptura de definició atorgada a favor d'una menor havia de tributar com una donació ordinària. L'Administració entenia que, en no estar emancipada, la menor mancava de capacitat per renunciar als seus drets successoris. Tanmateix, el tribunal rebutja aquesta interpretació i assenyala que la normativa balear no prohibeix expressament aquest supòsit. Davant aquest silenci, sosté que s'ha d'aplicar de manera supletòria el Codi Civil, concretament l'article 166, que permet als menors majors de 16 anys actuar amb consentiment en document públic i amb l'assistència dels seus representants legals.
De l'Edat Mitjana a les herències “optimitzades”
La definició successòria enfonsa les seves arrels en el dret civil mallorquí medieval, consolidat després de la conquesta de Jaume I i desenvolupat per la Corona d'Aragó com un mecanisme per ordenar la transmissió del patrimoni familiar i evitar conflictes hereditaris. En una societat tradicionalment basada en la continuïtat de la casa i la propietat, aquests pactes permetien distribuir béns en vida i assegurar l'estabilitat del llinatge. Avui, segles després, aquella institució històrica ha fet el salt de les notaries locals a les publicacions dirigides a clients estrangers d'elevat poder adquisitiu, als quals ofereixen serveis de nachfolgeplanung -planificació successòria- i detallen fins i tot com utilitzar aquesta figura evitant determinades càrregues fiscals associades a les donacions convencionals.
La definició successòria enfonsa les seves arrels en el dret civil mallorquí medieval, consolidat després de la conquesta de Jaume I i desenvolupat per la Corona d'Aragó com un mecanisme per ordenar la transmissió del patrimoni familiar i evitar conflictes hereditaris
Un dels despatxos especialitzats en clients alemanys, Stein & Partner -entre les especialitats del qual es troba l'“estructuració d'inversions i empreses per a l'optimització fiscal”- descriu els pactes successoris balears com a eines de “planificació successòria transfronterera” i admet que “molts ciutadans europeus” estan utilitzant aquestes fórmules per transferir en vida immobles als seus fills a Mallorca. En una de les seves publicacions, assegura que “moltes famílies a Balears utilitzen aquesta possibilitat de planificació fiscal especialment per a immobles amb elevades plusvàlues encara no gravades”. Una altra de les webs, Mallorca Tax, encapçala un dels seus posts amb el títol The Balearic Pacto Sucesorio Explained for Foreign Property Owners.
El contrast fiscal entre Alemanya i Balears apareix de manera recurrent en aquest tipus de publicacions. Part de l'“atractiu” que aquests despatxos atorguen als pactes successoris a les illes s'alimenta també de la comparació fiscal amb altres països europeus. Algunes publicacions jurídiques alemanyes destaquen que les herències i donacions entre familiars directes a les illes gaudeixen de bonificacions pràcticament inexistents a Alemanya, presentant l'arxipèlag com un territori pràcticament lliure d'imposts per heretar o donar.
La batalla jurídica pels estrangers residents
Un dels grans punts d'inflexió d'aquestes operacions es va produir el 2016, quan el Tribunal Suprem (TS) va establir que la transmissió de béns mitjançant pacte successori no generava guany patrimonial a l'IRPF per a qui els cedia, equiparant-la fiscalment a una herència i reforçant així el seu atractiu davant les donacions tradicionals. La decisió va convertir la definició balear en una fórmula molt més avantatjosa que la donació tradicional, especialment per transmetre immobles revaloritzats. “És així des del moment en què el donatari tributarà al tipus del 0% –i, en alguns casos, a l'1%– per l'Impost de Successions i Donacions, mentre que el donant està exempt de tributar per l'IRPF”, explica a elDiario.es el vicedegà del Col·legi Notarial de Balears, Bartolomé Bibiloni. El notari admet que la reduïda fiscalitat ha estat un dels factors decisius en l'auge recent d'aquestes operacions.
Un dels grans punts d'inflexió d'aquestes operacions es va produir el 2016, quan el Tribunal Suprem va establir que la transmissió de béns mitjançant pacte successori no generava guany patrimonial en l'IRPF per a qui els cedía, equiparant-la fiscalment a una herència i reforçant així el seu atractiu enfront de les donacions tradicionals
Quant a l'accés d'estrangers a aquesta figura, la Compilació del Dret Civil balear –la normativa civil pròpia de les illes– exigia tradicionalment que qui atorgàs una definició successòria tengués “veïnatge civil mallorquí”, una condició jurídica vinculada a l'arrelament en un territori amb dret civil propi i que els ciutadans estrangers no podien adquirir formalment. Aquest requisit limitava l'accés als pactes successoris a aquells que ostentaven aquesta vinculació civil específica.
La controvèrsia va esclatar el 2019, quan la Direcció General dels Registres i del Notariat va rebutjar la inscripció d'una definició successòria atorgada per una ciutadana francesa resident a Mallorca a favor dels seus fills en considerar precisament que una estrangera no podia tenir veïnatge civil mallorquí.
Tanmateix, l'Audiència Provincial de Palma i posteriorment el TSJIB varen desmuntar aquesta interpretació en aplicar el Reglament Europeu de Successions, que situa la residència habitual –i no el veïnatge civil– com a principal criteri de connexió. La decisió ampliava de facto l'abast dels pactes successoris balears: els estrangers residents a les illes, és a dir, empadronats, també podien acollir-se a aquestes figures històriques del dret civil balear. Allò que durant segles havia funcionat com una institució lligada a famílies mallorquines passava així a convertir-se en una eina accessible per a residents internacionals amb patrimoni immobiliari a Balears.
La controvèrsia va esclatar el 2019, quan la Direcció General dels Registres i del Notariat va rebutjar la inscripció d'una definició successòria atorgada per una dona francesa resident a Mallorca a favor dels seus fills en considerar que una estrangera no podia tenir veïnatge civil mallorquí. Els tribunals van desmuntar aquesta interpretació en aplicar el Reglament Europeu de Successions, que situa la residència habitual com a principal criteri de connexió
La llei que va consolidar el fenomen
El fenomen es va acabar de consolidar amb l'aprovació de la llei 8/2022 de successió voluntària paccionada o contractual de les Illes Balears, una norma que va reconèixer expressament la necessitat d'adaptar els pactes successoris al seu “protagonisme actual”. La reforma va modernitzar i ampliar la regulació d'aquestes històriques figures, va aclarir aspectes que havien generat conflictes interpretatius i va introduir noves possibilitats –com els pactes entre padrins i nets– per respondre a la seva creixent utilització com a eina de planificació patrimonial i successòria.
A parer de Bibiloni, la normativa ha representat una “fita important” en el dret civil balear “en ser la primera i, possiblement, l'única llei sectorial que tracta dels pactes successoris a tot el territori nacional”. “El mèrit de la llei ha estat regular [la definició successòria] amb més detall, desenvolupar alguns dels seus aspectes i deixar algunes idees perfectament clares per tal d'evitar les confusions que es produïen, especialment en l'àmbit fiscal”, subratlla el notari, qui va ser president del Consell Assessor del Dret Civil de les Illes Balears entre els anys 2018 i 2023, període durant el qual es va aprovar la norma. És autor, a més, del Manual Civil i Fiscal dels pactes successoris en el Dret Civil de les Illes Balears.
La Llei balear 8/2022 de successió pactada o contractual ha representat una fita important en el nostre Dret civil, en ser la primera i, possiblement, l'única llei sectorial que tracta dels pactes successoris en tot el territori nacional
La internacionalització dels pactes successoris balears va generar un profund debat dins l'àmbit jurídic. El catedràtic de Dret Civil de la Universitat de les Illes Balears Pedro Antonio Munar considera que el fenomen s'ha d'analitzar amb matisos i rebutja interpretar l'obertura de la definició successòria a residents estrangers com una anomalia jurídica. En declaracions a elDiario.es, recorda que el Reglament Europeu de Successions va introduir precisament el criteri de la residència habitual per determinar la llei aplicable a les herències en contextos de mobilitat internacional. “No és que un senyor digui: ‘Tenc una casa a Mallorca’ i ja està. Ha d'acreditar una residència habitual real a Balears”.
Munar subratlla, a més, una paradoxa jurídica: mentre un ciutadà alemany o estatunidenc resident habitual a Mallorca pot acollir-se al dret civil balear i utilitzar pactes successoris, un espanyol amb veïnatge civil comú –“de Guadalajara, per exemple”– no pot fer-ho encara que visqui temporalment a les illes, perquè la seva successió continua regint-se pel Codi Civil estatal. No existeix una discriminació, sosté, perquè la llei aplicable no és la mateixa per a l'europeu que per a l'espanyol que no tengui veïnatge civil balear. El jurista insisteix, a més, que l'auge actual no pot explicar-se únicament per raons fiscals: “Avui a Balears les donacions entre pares i fills també estan pràcticament bonificades”, apunta, assenyalant que en alguns casos “fins i tot és més fàcil fer una donació que un pacte successori”.
El catedràtic de Dret Civil de la UIB Pere Antoni Munar subratlla una paradoxa jurídica: mentre un ciutadà alemany o nord-americà resident habitual a Mallorca es pot acollir al dret civil balear i utilitzar pactes successoris, un espanyol amb veïnatge civil comú no pot fer-ho encara que visqui temporalment a les illes, perquè la seva successió continua regint-se pel Codi Civil estatal
Herències en vida i crisi d'habitatge
El vicedegà del Col·legi Notarial assenyala, per la seva banda, que els “importants avantatges” que ofereixen els pactes successoris “també beneficien els estrangers”. “Els estrangers residents a les nostres illes, de la nacionalitat que sigui, poden atorgar un pacte successori, de definició o de liquidació, com els naturals d'aquestes, és a dir, com qui ostenta el veïnatge civil balear. Les discussions que es pogueren plantejar en un moment anterior varen quedar resoltes, primer, pel TSJIB i, després, per la mateixa Llei 8/2022, ja de manera definitiva”, recalca.
El notari, tanmateix, rebutja que existeixi un ús generalitzat d'aquestes figures en resposta a una “estratègia determinada” per part dels compradors estrangers. Segons assenyala, es tracta d'una “tendència per la qual s'inclinen aquells que duen vivint o habitant per períodes una propietat que posseeixen a les illes, i que, en tenir ja una edat avançada, desitgen cedir-la als seus fills”. “No és freqüent que es comprin els immobles pensant en aquesta futura possibilitat”, sentencia.
Bibiloni conclou que l'auge dels pactes successoris també ha incidit “en la millora de les relacions familiars”: “No és el mateix reunir tots els membres d'una família vivint els pares que quan ha mort algun d'ells -o ambdós-”, afirma. Al seu judici, la creixent utilització d'aquestes fórmules es relaciona a més amb el problema d'accés a l'habitatge, especialment entre els més joves. “Amb els pactes successoris els pares estan disposats a desprendre's d'alguna propietat per facilitar que els fills es puguin permetre una residència a baix cost”, sentencia.
0