El hotel de La Marina: abrir la ciudad al mar… ¿o el puerto al mercado?

El debate sobre el hotel proyectado en La Marina no es solo urbanístico ni estético. Es, ante todo, jurídico e institucional. Y conviene explicarlo con claridad.

El artículo 72.4 del Texto Refundido de la Ley de Puertos del Estado y de la Marina Mercante permite que el Consejo de Ministros autorice, de manera excepcional y por razones de interés general debidamente acreditadas, la implantación de hoteles en dominio público portuario, previo informe de Puertos del Estado, organismo dependiente del Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible. Es una habilitación excepcional, no una autorización ordinaria. Requiere motivación reforzada, acreditación singular del interés general y proporcionalidad estricta.

Podría plantearse un argumento aparentemente lógico: si la ley admite hoteles en suelo portuario demanial de forma excepcional, con mayor motivo podrían admitirse en terrenos ya desafectados. Pero esa lectura mezcla planos distintos.

El propio texto legal distingue con claridad ambos supuestos. El artículo 72.4 regula una excepción dentro del dominio público portuario. En cambio, los terrenos desafectados y cedidos gratuitamente a otra administración se rigen por el artículo 44.1, que introduce una condición decisiva: la cesión gratuita solo es válida si el suelo se destina a fines de utilidad pública o interés social. Si ese fin se incumple, la cesión se resuelve y los terrenos revierten a la Autoridad Portuaria.

La desafectación elimina la condición demanial, pero no borra la finalidad que justificó la cesión. En el derecho patrimonial público rige el principio de vinculación finalista: la causa de la cesión no es un elemento accesorio, sino su condición de validez.

El núcleo del debate no es si cabe o no un hotel, sino si es jurídicamente coherente y democráticamente legítimo alterar la finalidad que justificó la cesión gratuita de estos terrenos.

El Plan Especial de 2014: una decisión en terreno inestable

En 2014 se aprobó el Plan Especial de la Marina Juan Carlos I, que introdujo el uso hotelero como uso principal y prioritario en una de las parcelas incluidas en terrenos desafectados y cedidos gratuitamente en 2003.

No partíamos de un vacío jurídico. En diciembre de 2012, un informe de la Abogacía General del Estado ya advertía de que la explotación municipal de determinadas edificaciones revertidas podría resultar contraria al artículo 44.1 y provocar la resolución de la cesión.

No hablamos de ilegalidades declaradas, sino de una opción urbanística apoyada en una interpretación extensiva del régimen de cesión gratuita cuyo encaje jurídico ya había sido cuestionado por órganos consultivos cualificados. Si la cesión se justificó en la apertura de la ciudad al mar y en la integración puerto-ciudad, convertir una parcela estratégica en soporte principal de una actividad privada y lucrativa generaba, como mínimo, una tensión evidente con ese marco.

Las cesiones gratuitas de patrimonio público no son neutras: generan expectativas legítimas en la ciudadanía sobre el destino del suelo. Alterar sustancialmente su finalidad no afecta solo al planeamiento; afecta a la confianza institucional.

Dos escenarios posibles, dos exigencias jurídicas

Hoy la estrategia municipal parece oscilar entre dos escenarios.

Primer escenario: mantener la titularidad municipal.

Si la parcela sigue siendo municipal, el uso hotelero principal debe justificarse como fin de utilidad pública o interés social en el sentido del artículo 44.1. No basta con que el planeamiento lo permita: debe acreditarse que ese hotel cumple el objetivo que motivó la cesión.

La pregunta es directa: ¿un macro-hotel en la entrada de La Marina satisface el fin de apertura ciudadana y uso común que justificó la transmisión gratuita del suelo?

Defender que lo hace resulta discutible. Un informe de la Secretaría Municipal de mayo de 2022 ya apuntaba en esa dirección, en línea con advertencias previas de la Abogacía del Estado. Si informes cualificados alertan de tensiones con el artículo 44.1, la respuesta institucional coherente no debería ser forzar la interpretación, sino revisar el instrumento de planeamiento para adecuarlo expresamente al régimen patrimonial de la cesión.

Segundo escenario: revertir la parcela al dominio portuario.

Si el suelo vuelve a la Autoridad Portuaria, el hotel solo podría autorizarse al amparo del artículo 72.4, mediante acuerdo excepcional del Consejo de Ministros por razones de interés general debidamente acreditadas.

Pero el interés general no es una etiqueta flexible. Exige necesidad acreditada y proporcionalidad. Debe demostrarse que la actuación es singular y que no existen alternativas menos intensivas en impacto territorial y social. Invocar inversión o empleo en abstracto no satisface ese estándar reforzado.

El interés general en un distrito saturado

Aquí interviene un elemento decisivo: la saturación turística.

La modificación de las normas urbanísticas municipales sobre usos hoteleros —pendiente de aprobación— identifica zonas turísticamente saturadas en la ciudad. El distrito de Poblats Marítims figura como tal según el propio Ayuntamiento. En barrios del entorno inmediato —Grau y especialmente Cabanyal-Canyamelar— la concentración es muy elevada.

Incluso atendiendo solo a los establecimientos con título habilitante, la presión es significativa; si se añadiera la oferta irregular, la dimensión real sería aún mayor.

Este contexto no es accesorio. Cuando existen procesos acreditados de presión sobre la vivienda, sustitución de usos y desplazamiento residencial, implantar un nuevo hotel de gran escala deja de ser una decisión neutra. Si la propia planificación municipal reconoce la saturación, justificar la excepcionalidad del artículo 72.4 exige una argumentación particularmente sólida.

Desde la perspectiva de la cesión gratuita, intensificar el uso turístico dominante puede desdibujar aún más el propósito original de reforzar el uso ciudadano del frente marítimo.

Urbanismo, patrimonio y coherencia

Es cierto que la futura ordenanza prevé que en parcelas calificadas como uso hotelero no se apliquen las limitaciones previstas para parcelas residenciales en zonas saturadas. Formalmente, el argumento puede sostenerse desde el planeamiento.

Pero el debate no es solo urbanístico. Es patrimonial y finalista. Si unos terrenos fueron cedidos gratuitamente para un fin público concreto, ese fin debe seguir siendo el eje de cualquier decisión posterior. Cambiarlo sin una justificación sólida y transparente debilita la confianza ciudadana. Y hacerlo sin abrir un debate público real, de espaldas a la ciudadanía, empobrece la calidad democrática. Pero nada de ello parece importar al actual equipo de gobierno municipal.

El suelo público no es un activo disponible en términos exclusivamente económicos; está vinculado a compromisos colectivos. Cuando esos compromisos se revisan, debe hacerse de cara a la ciudad.

Precisamente por ello, resulta razonable atender los informes de la Secretaría Municipal y de la Abogacía del Estado y abordar una modificación del Plan Especial de la Marina que ajuste expresamente su ordenación a los criterios de utilidad pública directa e interés social vinculados a la cesión gratuita. Esa revisión debería garantizar que cualquier uso previsto contribuya de manera efectiva a la apertura de València al mar, a la integración puerto-ciudad y al uso abierto y común de la Dársena Interior por parte de la ciudadanía.

No se trata de excluir la actividad hotelera como posibilidad complementaria, siempre que sea subordinada y compatible con los fines públicos. Se trata de evitar que el interés económico sustituya la utilidad pública o el interés social que justificaron la transmisión del suelo.

No se trataría de paralizar el desarrollo, sino de adecuarlo con claridad al régimen patrimonial que rige los terrenos: adaptar el planeamiento al marco jurídico de la cesión gratuita, y no al revés. Solo así se refuerza la seguridad jurídica y se preserva la coherencia entre el fin que justificó la transmisión del suelo y las decisiones que hoy se adopten.

El debate no es “turismo sí o turismo no”. Es coherencia institucional, respeto a la legislación portuaria y credibilidad pública. Mantener la coherencia entre lo prometido y lo ejecutado es la mejor garantía de una integración puerto-ciudad que sea no solo física, sino también jurídica y democrática. Y por qué no decirlo, es levantar un dique ante un tsunami que se está llevando por delante nuestra forma de vida.