El Cabanyal tiene suelo y tiene un plan, ¿pero tendrá vivienda para sus vecinos?

El acceso a la vivienda en los barrios del Cabanyal y Canyamelar se ha convertido en una carrera de obstáculos tanto para quienes quieren seguir pagando un alquiler como para quienes aspiran a comprar una casa. Tras décadas de expulsiones, degradación inducida, abandono e incertidumbre provocadas por el modelo de gestión llevado adelante desde la administración municipal para abrir paso a la prolongación del Paseo al Mar, la tramitación del Plan Especial del Cabanyal-Canyamelar (PEC), impulsada en 2015 por un gobierno de izquierdas, puso fin a la perspectiva de prolongar la avenida Blasco Ibañez y abrió una nueva etapa de regeneración urbana. La cuestión es si esa transformación está sirviendo para mejorar las condiciones de vida sin expulsar a quienes han mantenido vivo el barrio.

Las posibilidades del PEC y el precio del suelo

Las Normas Urbanísticas del PEC prevén casi 700 viviendas de nueva construcción, combinando vivienda libre y protegida, además de varios centenares de alojamientos dotacionales públicos. El plan contempla también la posibilidad de incorporar al parque público otras viviendas protegidas procedentes de antiguas expropiaciones y de operaciones de traslado de residentes.

En conjunto, estas previsiones podrían sumar entre 1.300 y 1.500 viviendas y alojamientos, de los cuales entre 900 y 1.000 se destinarían al alquiler social. Se trata de una oportunidad histórica, pero el reto es convertir estas previsiones en viviendas realmente asequibles.

Buena parte de las Actuaciones de Transformación Urbanística se concentra en el frente litoral, en ámbitos como Doctor Lluch, Mediterrani, Portuarios, Astilleros o el PIN de las Piscinas, donde la revalorización inmobiliaria de los últimos años ha elevado el precio de determinadas promociones de obra nueva hasta los 7.000-8.000 euros por metro cuadrado.

El modelo de gestión público-privada previsto por el PEC permite que la empresa privada adjudicataria asuma la ejecución de la actuación y la construcción de las viviendas, entregue al Ayuntamiento las protegidas destinadas al alquiler asequible y reciba a cambio las de renta libre y los aprovechamientos privados previstos, conforme a la viabilidad económica de la operación.

Este sistema obliga a preguntarse cuánto valor del suelo público se pone a disposición de la iniciativa privada y cuánta vivienda asequible obtiene la ciudadanía a cambio. Para responder, es necesario conocer las valoraciones del suelo, los costes de construcción y los aprovechamientos asignados a cada adjudicatario. La colaboración público-privada puede ser útil, pero la contraprestación social debe guardar proporción con el valor de los recursos públicos aportados.

El caso de la promoción del Edificio Astilleros, destinada al realojo de familias propietarias de los Bloques Portuarios, ilustra las dificultades. El proyecto ha quedado reducido a 51 viviendas, con un coste de ejecución superior a los 12 millones de euros, por encima de lo inicialmente previsto: unos 235.294 euros por vivienda de media, con una o dos habitaciones. Esta cifra no equivale necesariamente al precio que deberán pagar sus futuros residentes procedentes del realojo, pero plantea una duda fundamental: ¿podrán acceder a ellas unas familias que previsiblemente tendrán dificultades para obtener financiación?

Concesiones públicas: inversión y derechos residenciales

La presión inmobiliaria actual, tras la aprobación del PEC, sobre la franja del frente marítimo coincide con el largo proceso de regularización de las concesiones históricas del suelo, otorgadas durante el primer tercio del siglo pasado a antiguos pescadores del barrio, en el eje comprendido entre la calle Astilleros y el Paseo Marítimo. Aquí es imprescindible distinguir situaciones jurídicas y sociales muy diferentes.

Por una parte, existen instalaciones industriales y construcciones que permanecieron abandonadas durante años y que hoy despiertan el interés de grupos inversores. La adquisición de edificaciones y derechos concesionales, seguida de su regularización o de una eventual adquisición del suelo, puede generar importantes expectativas de negocio. Por ello, deberían reconsiderarse las condiciones de estas operaciones y los criterios de valoración del patrimonio público, para evitar ventajas injustificadas y asegurar que la revalorización revierta también en el interés general.

Otra realidad es la de las familias que habitan viviendas consolidadas, como es el caso de las de la Lonja de Pescadores o las manzanas de las Viviendas de Paviñes y Pavimar, vinculadas a las históricas sociedades de la Marina Auxiliante y El Progreso Pescador. Para ellas, la regularización no es una oportunidad de negocio, sino una cuestión decisiva para conservar sus hogares y el legado de sus familias.

Las administraciones deben evitar que ambos supuestos reciban un tratamiento indiferenciado: las condiciones para las operaciones inversoras no pueden favorecer plusvalías privadas injustificadas, mientras que la regularización de las viviendas históricas debe ofrecer a sus residentes una solución justa y económicamente asumible.

Gentrificación y presión turística

Mientras que en los últimos diez años avanzaban algunas de las actuaciones públicas, el mercado privado ha ido transformando el Cabanyal. La llegada de nuevos residentes con elevado poder adquisitivo, muchos procedentes del extranjero y atraídos por el teletrabajo o por la posibilidad de disfrutar de su jubilación en València, intensifica la competencia por la vivienda y dificulta que quienes disponen de rentas medias o bajas puedan alquilar o comprar en el barrio.

El problema del turismo en el Cabanyal aparece cuando deja de ser una actividad que se desarrolla en el barrio y empieza a convertirse en la actividad que lo transforma, condiciona quién puede seguir viviendo en él y contribuye a la expulsión de sus vecinos.

En mayo de 2026, el Registro Municipal contabilizaba en el Cabanyal-Canyamelar 4.736 plazas de alojamiento turístico: 2.889 hoteleras, 1.459 correspondientes a viviendas de uso turístico y 388 a apartamentos turísticos. Esta cifra equivale aproximadamente al triple del umbral de saturación turística establecido por la normativa municipal en relación con la población del barrio. Sin embargo, la oferta comercializada es mayor. La Oferta Online de la Fundación Visit València, elaborada a partir de datos de las plataformas de alojamiento turístico, se aproxima a las 7.000 plazas, más de 2.000 por encima de las registradas, casi un 50 % más.

El Cabanyal ha sufrido décadas de abandono, degradación y pérdida de población. Ahora que vuelve a ser atractivo para vivir, rehabilitar e invertir, aparece el riesgo contrario: que su recuperación acabe convirtiéndolo en un producto inmobiliario y turístico, en detrimento de su función residencial y de la continuidad de la vida vecinal.

No se trata de negar los beneficios del turismo ni la aportación positiva que muchos nuevos vecinos hacen a la comunidad. Se trata de establecer límites que permitan compatibilizar la actividad turística con el derecho a la vivienda y la permanencia de quienes viven en el barrio. ¿Puede considerarse sostenible un modelo turístico que contribuye a hacer inaccesible la vivienda en los barrios donde se desarrolla?

Realojos y responsabilidad de las administraciones

El Ayuntamiento de València y su sociedad instrumental, Plan Cabanyal-Canyamelar, tienen una responsabilidad especial en los derribos anunciados de edificios habitados, como el Bloque Portuarios y los dos bloques de las Casitas Rosas de la Malva-rosa.

Ambos complejos han estado históricamente vinculados a graves problemas sociales y al tráfico de estupefacientes. Sin embargo, el derribo no resolverá por sí solo estas situaciones. Sin una intervención social sostenida, la actividad delictiva puede desplazarse a otros espacios cercanos mientras las familias afectadas pierden sus hogares.

En estos edificios viven familias propietarias e inquilinas con recursos muy limitados, muchas de ellas en situación de exclusión financiera. También muchas familias en situación de vulnerabilidad residencial. Quienes no pueden afrontar nuevos desembolsos ni acceder a financiación hipotecaria necesitan una solución habitacional garantizada por la Administración y adaptada a sus posibilidades económicas. No puede exigírseles que resuelvan por sus propios medios una situación que no están en condiciones de afrontar.

En este contexto, resulta difícil justificar que el Ayuntamiento y su empresa pública mantengan inmuebles y solares municipales degradados o sin uso. Recuperar ese patrimonio y destinarlo, cuando sea viable, a realojos y alquiler social permitiría aprovechar recursos existentes para atender necesidades urgentes, en lugar de depender exclusivamente de futuras promociones.

Una mesa redonda para exigir respuestas y compromisos

La magnitud de estos problemas exige un debate público que permita contrastar propuestas y reclamar compromisos verificables. Con este objetivo, y ante los próximos procesos electorales, la Asociación de Vecinos y Vecinas del Cabanyal-Canyamelar ha organizado para el próximo 3 de noviembre a las 18:00 horas, en las instalaciones del Ateneo Marítimo, una mesa redonda a la que se ha invitado a representantes de las distintas fuerzas políticas.

La pregunta que debería orientar el debate es clara: ¿qué medidas están dispuestas a impulsar las distintas administraciones para que seguir viviendo en el Cabanyal-Canyamelar no dependa exclusivamente de la capacidad económica de cada persona?

Entre las cuestiones que requieren respuestas están la financiación y ejecución de la vivienda protegida, la ampliación del alquiler social, el aprovechamiento del patrimonio público, las garantías de realojo y la posibilidad de recuperar para uso residencial viviendas que hoy se destinan al alojamiento turístico. También es necesario abordar la prevención de los desahucios y la protección de quienes no pueden afrontar los precios del mercado.

La responsabilidad es compartida. Ayuntamiento, Generalitat y Gobierno de España disponen de competencias e instrumentos diferentes que necesitan coordinarse, incluso cuando estén gobernados por partidos distintos. La política de vivienda no puede quedar supeditada a las discrepancias partidistas ni a los calendarios electorales.

La mesa redonda debería permitir conocer las propuestas de cada formación, identificar acuerdos y diferencias y concretar qué actuaciones pueden ponerse en marcha, con qué financiación y en qué plazos. El barrio no necesita únicamente planes y declaraciones, sino compromisos que puedan traducirse en resultados.

La regeneración urbana debe garantizar la permanencia vecinal

El futuro del Cabanyal no puede medirse solo por la inversión atraída, las viviendas previstas o la recuperación de sus edificios. También debe valorarse por la posibilidad de que sus habitantes actuales y sus descendientes puedan permanecer en él.

El PEC corre el riesgo de no cumplir su promesa si la regeneración se convierte en gentrificación y reproduce las dinámicas de expulsión que marcaron los intentos de prolongación de la avenida Blasco Ibáñez. Para evitarlo, las previsiones urbanísticas deben traducirse en vivienda verdaderamente asequible, y la gestión del suelo público debe atender al interés general.

Vivir en el Cabanyal no puede convertirse en un lujo, ni para quienes llegan de otros lugares ni para quienes ya viven en él y aspiran a seguir haciéndolo. Sus vecinos tienen derecho a permanecer en su barrio, y también sus hijos y descendientes, si así lo desean.