La vivienda se modera... para desgracia de los propietarios: “El mercado ha perdido alegría”

Es un piso amplio: de 95 metros cuadrados, dos habitaciones, terraza, piscina y otras comodidades como armarios empotrados o lavavajillas. Está aún dentro de la M-30 madrileña (aunque se oye su tráfico), a pocos minutos del metro y frente a las vías de la estación de Chamartín. Salió en alquiler a mediados septiembre por 1.200 euros, el precio medio por metro cuadrado de su zona. Dos meses después, el anuncio no solo sigue puesto sino que ha bajado en dos ocasiones: a 1.100 primero y a 1.000 después.

“El propietario reformó el baño y se pensaba que podía subir mucho el precio”, explican desde la agencia que lo alquila. “Le comentamos que tenía que bajarlo. Ahora mismo, si la gente ve un piso fuera de mercado ni te llama, no pierden el tiempo. Los propietarios han exprimido bastante el tema y se nota que está perdiendo alegría, aunque con la reforma de la ley y la ampliación de los contratos a cinco años algunos son menos flexibles a la hora de bajarlo. También ha caído la demanda: ya no tenemos listas de espera de veinte personas”.

En el mismo barrio, un piso algo más grande, mejor reformado y menos ruidoso salió por 1.300 euros en octubre y ahí sigue. Su propietaria lo achaca a que el anuncio parece haber estado desactivado un tiempo —“Idealista te pregunta si sigue en alquiler y al decir que sí algo no funciona, porque dejé de recibir llamadas”— , pero ahora que ha vuelto a tenerlas confía en alquilarlo sin problemas.

“Al contrario”, comenta. “Ha venido mucha gente a verlo que me decía que no podía pagarlo, pero que seguro que lo alquilaría rápido porque está genial”.

Tras varios años de subida disparada, de incrementos de hasta el 40% desde 2013, ¿ha tocado techo el precio del alquiler? ¿Están algunos propietarios teniendo que bajarse del guindo y abaratando sus pisos?

Beatriz Toribio, consultora y hasta hace poco jefa de estudios de Fotocasa, explica que el sector esperaba “la normalización y estabilización” del mercado. “En los dos últimos años estalló la compra y, sobre todo, el alquiler: por dificultad de acceso a la vivienda en venta, por falta de poder adquisitivo, por la estructura del mercado laboral... Eso hizo que mucha demanda se trasladara al alquiler. 2019 no podía seguir a ese ritmo”, indica. “Lo que reflejan los índices de precios es que ese crecimiento se está moderando. Se ve en las grandes ciudades. Barcelona ya registra caídas algunos meses y Madrid, que arrancó el año con incrementos de más del 10%, ya no tiene tanto. Tiene toda la lógica: los precios habían alcanzado niveles muy altos y el poder adquisitivo no crece. Los precios tienen que ajustarse a la demanda. Creo que seguirá creciendo, pero de forma más moderada”.

Por su parte, Metrovacesa, una de las primeras promotoras inmobiliarias cotizadas, anunció en un comunicado este jueves que ha detectado una “ligera desaceleración” en la demanda y los precios de viviendas que la firma achaca a la “incertidumbre política y los cambios regulatorios”. La promotora no lanzó ninguna nueva promoción en el tercer trimestre del ejercicio, si bien prevé hacerlo durante los últimos tres meses del año.

La gráfica inferior muestra los datos de los que habla Toribio. En ausencia de estadísticas oficiales —los datos que publicó Fomento en septiembre son parciales y no son el famoso y prometido índice de precios— hemos utilizado los del portal Idealista, que en grandes ciudades tiene más oferta que Fotocasa. Como ya explicamos entonces, las cifras difieren de las de Fomento porque muestran el precio de salida (al que pretenden alquilar los propietarios, aunque luego rebajen) y no el de las fianzas depositadas (que, por otro lado, pueden tener un peso importante de vivienda protegida). Y, en cualquier caso, este artículo va de propietarios que igual se han venido arriba, así que es interesante analizar la evolución de sus expectativas.

Barcelona registró una bajada interanual del -2,8% en diciembre de 2018, después de subidas de hasta el 20% en 2017. En Madrid, la subida interanual más alta fue la de junio de 2018 (12,2%). La tendencia en los últimos meses es positiva, pero a la baja. En otras palabras: aunque los precios suben, cada vez lo hacen menos.

Caseros que se “suben a la ola”

Marisa le pidió al portero de su urbanización que por favor enseñara su piso a los interesados. Malhumorado tras cinco meses mostrándolo sin éxito, el portero se dedicó a aconsejar a los potenciales inquilinos cómo pedir una rebaja. Y no solo en el piso de Marisa: también en otro piso del edificio, de un señor que lo compró hace treinta años y en los últimos tiempos lo tenía en alquiler. 

El piso de Marisa tenía 80 metros cuadrados, dos habitaciones y estaba en un barrio residencial de Madrid. Salió —recién pintado y con la cocina reformada— en 1.200 euros mensuales. Viendo que no lo alquilaba, Marisa dio su brazo a torcer un poquito y lo bajó a 1.150. Poco después, el vecino sacó el suyo (prácticamente igual pero sin reformar ni pintar) por otros 1.200 euros al mes.

“Marisa ha metido algo de dinero en la reforma y no se baja de los 1.150. Como mucho, se puede intentar con 1.100”, aconsejaba el portero. “Él va mucho más pillado y se le puede apretar, porque necesita tenerlo alquilado. ¡Y aquí hace pocos meses se han alquilado pisos iguales por 900 euros! Pero uno lo pone a 1.150 y el de enfrente dice: pues yo soy más listo todavía y lo saco a 1.200. Y son pisos que deberían estar a 800 euros. Mira, en esto no te habrás fijado, pero la cajonera del lavabo de mármol se le rompió hace años y lo sujeta con un palo de plástico. Por ahí se le puede apretar”. 

La escena es de hace un mes y los dos anuncios siguen ahí. “Hay pisos que no están reformados y se suben a la ola”, señala una profesional inmobiliaria que alquila en todo Madrid. “Luego se dan cuenta de que están meses sin alquilarlos y dicen: vamos a bajar un poquito. Pero deberían bajar aún más. El problema no es tanto el precio que tú pongas como quién acepta vivir en esas condiciones. Ahí la zona tiene mucho que ver: en el barrio de Salamanca todo se alquila fuera de precio. Hace poco tuve uno de 30 metros cuadrados y mala distribución que se alquiló por 900 euros en menos de una semana. Era vergonzoso. Pero el portal era bonito y estaba entre Velázquez y Príncipe de Vergara [dos ejes ricos]. Muchas veces se alquila por lo que la gente quiera representar, como un jersey con el mismo tejido se vende más caro si es Channel que si es Pepito”.

Los agentes consultados señalan que ahora mismo “vuela” lo que está en buenas zonas y a menos de 1.000 euros, mientras que los pisos más caros van despacio aunque a veces también bajen. Este coqueto ático en Gran Vía salió a 2.900 euros y no tardó en bajar hasta los 2.000, un 31% menos del precio original. “Nada, que no se alquilaba. El señor pedía más, pero lleva ya dos semanas puesto y la bajada fue sugerencia nuestra para ajustarlo de una vez”, señalan en la agencia. “De todas formas, llevo en esto trece años y los pisos casi nunca se cierran al precio que están en internet”.

Las inmobiliarias recomiendan a sus clientes bajar el precio cuando no reciben llamadas. “Lo que hemos hecho en algunas viviendas es poner precios más agresivos al principio para ver si tienen salida”, explican en Progesban. “Si no, se baja. En algunos casos quitamos la plaza de garaje para bajarlo”. Otro comercial que trabaja para inversores (que alquilan pisos reformados y con muebles modernos) tiende a verlo claro. “Este lo pusimos a 1.200 pero no tenía visitas. Yo desde el primer momento dije que su precio eran 1.000. Al final es lo que pide el mercado: si no llama nadie, hay que bajarlo”.

En Madrid, uno de los nichos que actualmente no tiene techo es el de los extranjeros que vienen a hacer másters al Instituto de Empresa, que varios agentes mencionan como “dinamizadores” del mercado. “Viene mucha gente de fuera, de Sudamérica y especialmente de Venezuela, sin experiencia. Les da igual el dinero: quieren súper diseño, lo pagan y no tienen problema. No miran el precio. Te pagan agencia sin problema, lo que les pidas”, cuentan en RL Arquitecturas. “Lo que más cuesta son las casas sobrepreciadas o las que tienen muebles de abuelos. Cuando buscas un piso amueblado prefieres que sea básico, de Ikea”. Por esta razón, añade, han bajado recientemente un piso de una habitación de 1.200 a 1.000 euros.

La compraventa baja más

La “moderación” del mercado se nota más en la venta que en el alquiler. Los principales indicadores se han ralentizado en los últimos meses a nivel de precio, de compraventas y de concesión de hipotecas. En julio hubo 46.015 transacciones, un 20,8% menos que el año anterior, según datos del Consejo General del Notariado. En el precio pasa lo mismo: sube, pero menos. 

“Ya se apreciaba de forma sutil. En 2019 se ha constatado esa desaceleración del crecimiento, que no quiere decir parón ni crisis. Son oscilaciones”, asegura Toribio. “Se preveía, pero ha habido factores adicionales: el Brexit, la ley hipotecaria... Ahora la duda está en si se trata de moderación o estancamiento, porque la economía, la inestabilidad política y el contexto internacional no acompañan”.

De estancarse, habrá propietarios que tengan que rebajar su expectativas. “La gente se cree que tiene unos pisos que valen un potosí y pasa lo que pasa, que hay que ajustar”, concluye un agente que trabaja en todo Madrid y anuncia un piso rebajado. “No tienen visitas. Los que tienen visitas hacen ofertas muy a la baja que inicialmente los propietarios no aceptan. Y mientras no les apriete no pasa nada, pero si les aprieta están obligados a reducir. Siempre he dicho que si alguien necesita vender tiene que poner un precio justo, porque si no va a tener que reducir 40 o 50.000 euros... y ya habrá quemado el producto”.