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El urbanismo de la crisis: ‘Torre-Village’

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El pasado mes de febrero publique un artículo para la revista de la FABZ (Federación de Asociaciones de Barrios de Zaragoza ) en el que se hablaba sobre diferentes operaciones inmobiliarias que en ese momento estaban en las portadas de la prensa de Zaragoza. En el texto se valoraba cómo tras el fiasco de la denominada ‘burbuja inmobiliaria’, y el consiguiente hundimiento del sector de la promoción y construcción edificatorias, muchas voces (promotores, constructores, arquitectos, etcétera) reclaman medidas de reactivación de un sector que en el 2010 suponía el 11,9 % y en 2014 el 5,6 % del PIB.

Si tradicionalmente el ‘negocio’ inmobiliario se basaba en la ‘extensión’ urbana, esto es, la adquisición de terrenos periféricos a precio de suelo rústico, para su reclasificación posterior como suelo urbano o urbanizable generándose importantes plusvalías que, en el mejor de los casos, permitiría a la postre la construcción y venta de productos inmobiliarios de alto valor añadido (viviendas a poder ser de lujo, centros comerciales, etcétera), hoy las políticas urbanísticas ‘expansivas’ han caído en el descrédito, y casi han desaparecido como consecuencia de la crisis. Eso sí, han dejado un rastro desolador, del que son prueba en Zaragoza los bloques de viviendas aislados en el páramo (o ‘ciudad fantasma’) de ‘Arcosur’.

Las miradas se han vuelto hacia la ‘ciudad consolidada’, y hacia la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas (las tres erres), que son reclamadas, no solo por los profesionales del sector, sino también por diversas organizaciones ciudadanas (ecologistas, asociaciones de vecinos, fuerzas políticas) y por el Estado (Ley de las 3 ERRES), viniendo a constituir una parte del pensamiento ‘políticamente correcto’.

Una confluencia de intereses como la descrita nos lleva a analizar algunos episodios recientes del ‘retorno’ a la ciudad consolidada en la ciudad de Zaragoza.

Las operaciones que han marcado la agenda del Ayuntamiento de Zaragoza y son significativas del cambio de paradigma en curso han sido: ‘Torre Village’ (un “outlet” promovido por “Iberebro” de la división inmobiliaria del ‘Grupo Pikolín’), la pretendida implantación de un nuevo ‘”Hospital Quirón” en el entorno de “La Romareda”, la renuncia de la implantación del “Colegio Montessori” en el antiguo edificio del colegio “Compañía de María - Lestonnac” en el barrio de Torrero (en las inmediaciones del Cementerio) para dar lugar a un nuevo centro comercial, el asunto de la antigua fábrica de “Averly”, y la ‘rehabilitación’ de los llamados ‘grupos sindicales’ de vivienda.

De los ejemplos anteriores, extraídos de la prensa más reciente, se deduce que el primitivo negocio de la expansión urbanística se ha trasladado hacia las operaciones en la ‘ciudad consolidada’, de la ‘reclasificación’ a la ‘recalificación’ urbanísticas, pero siempre a través de modificaciones del planeamiento.

El planeamiento (el PGOU) es el documento, con el que nos hemos dotado los zaragozanos, que plasma la ordenación urbanística de la ciudad futura, y el marco que proporciona seguridad jurídica de las operaciones a desarrollar, por lo que se presume la conveniencia de su estabilidad. Curiosamente son los mismos sectores que usualmente reclaman ‘seguridad jurídica’ son los que pretenden pescar en el río revuelto de las recalificaciones arbitrarias.

Y si bien desde muchos sectores se propugna la ‘flexibilidad’ del planeamiento, esto es la capacidad de su adaptación a circunstancias socioeconómicas cambiantes, actuaciones como las descritas abren la puerta a negociaciones poco transparentes que unidas a la campaña mediática favorable que se ha orquestado, pueden saldarse arbitrariamente en favor de intereses espurios ligados a la especulación inmobiliaria, y configuran lo que he denominado como ‘urbanismo a la carta’.

El ‘outlet’ de ‘Torre Village’ es el proyecto de construcción de un gran centro comercial de 63.000 metros cuadrados en los terrenos de la fábrica “Pikolin” en la autovía de Logroño, la cual se traslada a ‘Plaza’, el polígono logístico que se pretende reconvertir en polígono comercial. Es decir, una clásica operación de relocalización o traslado industrial, en este caso a escasa distancia de su actual emplazamiento, que pretende financiarse, al menos en parte, con la recalificación urbanística de terrenos destinados a usos industriales por usos comerciales, lo cual permitiría obtener un importante beneficio económico.

Los motivos que se aducen para justificar la operación son la creación de unos 1.500 empleos directos entre 2015-2020 (incluidos 818 de la fábrica), la importante inversión de unos 200 millones de euros, y el impacto que supondría para la ciudad de Zaragoza como ‘ciudad de compras’ frente a la competencia comercial de otras ciudades.

El diseño del nuevo complejo comercial se plantea conservar el ‘hito’ urbano que supone la torre de Pikolín, y adoptar una estructura que recuerde un entorno urbano, a modo de un ‘pueblo’, con calles, plazas, y tiendas, siguiendo un modelo que ya tiene cierta tradición en centros comerciales y de ocio de gran tamaño.

No obstante, para que el ‘outlet’ pueda materializarse es necesaria la modificación del planeamiento (tramitación de un Plan Especial) para cambiar el actual uso industrial de los suelos por el nuevo uso comercial.

Sin embargo, no es evidente que Zaragoza necesite nuevos centros comerciales a modo de ‘islas’ (Torrevillage) o ‘islotes’ (Montessori) en el ‘archipiélago’ urbano, máxime cuando desde muchas instancias se reclama la protección del comercio de proximidad tradicional e incluso la revitalización de mercados de barrio en decadencia.

Según el informe elaborado por el IMEFEZ (Instituto Municipal de Empleo y Fomento Empresarial “Zaragoza Dinamica” ) en el propio expediente del Plan Especial, el comercio de Zaragoza ha sufrido un gran retroceso durante estos años. Tal como consta en el censo que se elaboró por la empresa GFK para el Ayuntamiento de Zaragoza, en enero de 2015 había 7.104 comercios de proximidad en la ciudad, mientras que en el anterior censo de 2009 se contabilizaron 8.494, lo que ha supuesto en dicho periodo el cierre de 1.390 comercios en la ciudad, motivados por la crisis de consumo, la apertura de nuevos formatos y el auge del comercio por internet. Además, según  la Asociación de Centros Comerciales de España (AECC), ‘la superficie bruta alquilable (SBA) en los centros comercial de Aragón es de 474 metros cuadrados por cada mil habitantes, lo que supone la mayor densidad comercial del país por comunidad autónoma, muy superior a la de media española, que está en 320’.”

Y es mucho menos evidente que estas operaciones se financien a costa de un crecimiento urbano generado socialmente (entre todos), cuyas plusvalías pueden transferirse ‘graciosamente’ al sector privado, con el señuelo de la inversión y creación de puestos de trabajo.

Creo conveniente una mayor reflexión acerca del urbanismo deseable.

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