El stock “invendible” de viviendas torpedea la recuperación del sector

Los dos principales motores del sector inmobiliario español, Madrid y Barcelona, celebran esta semana sus salones especializados. Quienes conocen el sector hablan de un optimismo moderado más acusado si se compara con la situación vivida durante la crisis. Tras la explosión de la burbuja, la vivienda parece que ha tocado suelo y comienza a repuntar, aunque todo depende de zonas y de tipos de producto.

Mientras las grandes ciudades y algunas zonas de litoral como la Costa del Sol o Baleares han cambiado el paso, el resto del territorio todavía sigue a la baja. Los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento, correspondientes a 2014, cifran en 535.735 el número de viviendas nuevas sin vender. En muchos casos, tendrán difícil encaje en el mercado. De hecho, la agencia de calificación de riesgos Fitch apunta que el 25% de este stock es “invendible”.

“Debido a su pobre localización y condiciones, un considerable número de viviendas de nueva construcción tiene muy pocas oportunidades de encontrar un comprador”, señala en su informe de Fitch, que apunta que el mercado inmobiliario español sigue atravesando “dificultades” y es “improbable” que comparta los beneficios de la recuperación generalizada de la economía del país en el corto y medio plazo.

El mercado residencial español se caracteriza por una fuerte asimetría. “En general hablamos de un mercado a dos velocidades diferenciado entre las grandes capitales y lugares turísticos donde los precios ya habrían tocado suelo, sobre todo, en zonas con suelo limitado, y el resto de España, donde aunque se cierran operaciones el precio puede seguir un poco a la baja”, explica David Herencia, director comercial de idealista. Estas diferencias también se observan en la distribución de las casi 600.000 viviendas nuevas sin vender que todavía quedan en España como consecuencia de la burbuja inmobiliaria.

En este contexto, este viernes se inaugura el Salón Inmobiliario de Madrid (Sima) en su edición de otoño, que aunque recupera algo de espacio y expositores, sigue lejos de las grandes cifras previas a la crisis. La feria, cuyo principal objetivo es cerrar operaciones, llega con la mayor parte de su oferta centrada en Madrid con 91 expositores, la misma cifra de la edición de 2009, cuando la organización comenzó a realizar una edición otoñal de la feria que hasta ese momento solo se organizaba en primavera y que durante los años de boom iba al ritmo del sector. “En 2007, ocupamos seis pabellones”, recuerda Eloy Bohúa, director del salón.

En su último informe, la inmobiliaria Servihábitat, perteneciente a La Caixa, apunta que en 2015 se continuará “drenando” el stock que queda a ritmos superiores a los dos dígitos. “Según las estimaciones realizadas por Instituto de Prácticas Empresariales, pasaremos de 675.411 viviendas -según las estimaciones del IPE- que se estimaba que formaban el stock en 2014 a 462.658 en 2015 (-31,5%) y a 349.377 en 2016 (-24,5%)”, explican en el mismo informe. En él señalan que en 2016 quedará solo sin vender una parte muy “localizada” pendiente de sincronizarse con demandas efectivas, según rentabilidad y servicios.

Daniel Cuervo, gerente de Asprima, la patronal de promotores inmobiliarios de Madrid, coincide en que este remanente “tardará mucho tiempo en absorberse”. “Existen promociones que se encuentran muy aisladas de zonas de actividad económica y no tienen interés en ser habitadas. Además, en estos años, la demanda exige otra tipología de vivienda (superficie, calidad, eficiencia energética, etc.) lo que complica seriamente su venta. En cuanto a la titularidad del stock, el ajuste de precios está supeditado a la asunción de pérdidas que puedan soportar los balances de las entidades financieras y Sareb [el denominado banco malo], lo que se traduce en un lento ajuste del precio de parte de las viviendas que componen el stock”, precisa. Por su parte, Herencia no descarta que haya viviendas que tengan que ser demolidas.

¿Quién vende ahora el ladrillo?

La explosión de la burbuja también se ha saldado con la caída de muchas de las empresas que en épocas de bonanza se dedicaron a gestionar complejos de viviendas. “Las grandes empresas fueron a concurso o están en proceso de liquidación”, recuerda el experto inmobiliario José Luis Ruiz Bartolomé. “Ahora son importantes las que eran antes de tamaño mediano y bien capitalizadas, que tienen poca deuda”, añade.

El último informe de perspectiva de mercado elaborado por Solvia, la inmobiliaria del banco Sabadell, apunta que los nuevos promotores son ahora más cautos. “El modelo de negocio de estos jugadores es más conservador que en épocas pasadas, ya que la compra de suelo se financia en general con recursos propios, e incluso existen compras de suelo condicionadas a un porcentaje de reservas o preventas sobre plano para hacer efectiva dicha compra, por lo que se intenta minimizar el riesgo asociado”, explican. 

“Dentro de los expositores han aparecido los servicers -plataformas creadas por las entidades financieras para gestionar los activos inmobiliarios que tenían en cartera- y los gestores o cooperativas que permiten capear mejor la escasez de liquidez”, apunta Eloy Bohúa.

Junto a los nuevos jugadores está aumentando la presencia de cooperativas que tratan de dar solución al problema de la financiación. Bartolomé explica que para la compra del suelo estas no suelen encontrar financiación bancaria, por lo que lo que recurren a agrupar a varios interesados para adquirir el terreno. Una vez que comienza el proyecto, para la financiación de la construcción sí que suelen poder acudir al banco. Si en 2006 este tipo de jugadores representaba un 2% del total del mercado, en 2014 supone un 4%, según los datos del informe de Solvia.