Año cero en Marbella, o cómo volver al urbanismo de 1986
El urbanismo de Marbella se gestiona hoy con un documento de 1986 que fue ignorado a conciencia durante los años del gilismo. Ni siquiera estaba disponible en formato PDF hasta ahora y está siendo adaptado por los técnicos del ayuntamiento y de la Junta de Andalucía, que trabajan en una solución transitoria hasta que se apruebe un nuevo plan en un plazo probable de cuatro o cinco años. ¿Es aplicable un documento de 30 años de antigüedad a una ciudad de 140.000 habitantes con el potencial turístico de Marbella?
La gran preocupación del ayuntamiento durante las semanas posteriores a la anulación del PGOU de 2010 ha sido tranquilizar a los habitantes e inversores de Marbella. Ha creado una oficina de información presencial y una página web con respuestas técnicas y jurídicas consensuadas en Junta de Gobierno. Según Isabel Pérez, concejala de Urbanismo, el PGOU de 1986 permite un funcionamiento “normal”: “Todo lo que esté acorde al plan del 86 se puede seguir tramitando, dando licencia o elaborando cualquier instrumento de planeamiento que necesite para realizarse”. Alfonso Peralta fue el redactor de ese plan. Explica en un correo electrónico que puede aplicarse “de manera directa” en todo aquello en lo que no contravenga a la actual Ley de Ordenación Urbanística, pero para los demás casos sería necesaria “alguna forma de adaptación”, en la que trabajan los técnicos municipales y autonómicos.
Otros no lo ven tan sencillo. Manuel González Fustegueras, redactor del PGOU de 2010 anulado por el Tribunal Supremo, cree que el funcionamiento bajo el plan de 1986 es más complicado. “No se puede funcionar con ese plan. Fue el plan maltratado sobre el que se dieron de forma ilegal miles de viviendas. Podrá servir algo en suelo urbano consolidado y poco más”. Según Fustegueras, el documento está “obsoleto”. “Quien dice que es adaptable no conoce la realidad de Marbella”, zanja.
En esta tesitura, el Ayuntamiento se ha planteado dos opciones transitorias hasta la aprobación de un nuevo plan: elaborar normas sustantivas (siguiendo la única experiencia de Chiclana, con unas 13.000 las viviendas irregulares) o adaptar el antiguo plan a las leyes aprobadas desde 1986. Esta es la opción más probable, según las fuentes consultadas. La decisión debería tomarse en los próximos días.
Un urbanismo “a golpe de convenio” sin soporte legal
Un urbanismo “a golpe de convenio” sin soporte legalDicen los expertos que todos los planes son adaptaciones del anterior, pero el documento de 1986 no contempla el estado actual de la ciudad. El urbanismo marbellí es el resultado del incumplimiento recurrente y de una actuación “a golpe de convenio” muchas veces sin soporte legal, según Alfonso Peralta, para quien la “superposición” de normas y planes posteriores al plan que él elaboró en 1986 no deja demasiado suelo sobre el que se pueda actuar. Con el rescate de urgencia del plan de 1986 será necesario adaptar nombres y estándares, pero no podrá calificarse suelo nuevo.
La Asociación Provincial de Constructores de Málaga cree que el golpe en la cara de Marbella se siente en toda la Costa del Sol. Para Emilio López Caparrós, presidente de la asociación, ese golpe es “durísimo”: el sector quedó hundido después de los años del boom del ladrillo y apenas empezaba a asomar la cabeza. Según los datos del Colegio de Arquitectos, en 2013 se visaron 80 viviendas para Marbella; en 2014 fueron 143 y hasta septiembre de 2015 se habían visado 444 viviendas, el 30% del total de la provincia. De las 13.000 compraventas realizadas en Málaga hasta junio, el 17% fue sobre inmuebles de Marbella, el mismo porcentaje que en Málaga capital, que la cuadriplica en población. Gran parte de estas operaciones están vinculadas al turismo residencial.
Los promotores piden salir del ayuntamiento con más certezas que dudas. Sin embargo, no está claro aún qué ocurrirá con las viviendas ilegales, cuya regularización (o “normalización”) es el motivo de fondo de la anulación del plan. En Marbella se da por segura una solución que evite el derribo, pero pese a la petición del ayuntamiento el Tribunal Supremo no ha aclarado el alcance de su sentencia. ¿Implica esa nulidad deshacer todo lo hecho bajo el plan nulo o las licencias otorgadas son firmes? “Hay jurisprudencia para las dos opciones”, responde Carola Herrero, arquitecta y presidenta de la Asociación de Comerciantes y Profesionales del Casco Antiguo, que alerta: “Si se anula todo, podría anularse hasta la subida del catastro” y los impuestos generados por la “normalización” de más de 1.000 viviendas.
“Podemos esperar que se produzcan sentencias de derribo o buscar soluciones”
“Podemos esperar que se produzcan sentencias de derribo o buscar soluciones”Para Fustegueras, el caso de Marbella es singular porque se concedieron 32.000 licencias irregulares, de las que se ejecutaron 16.500: “Podemos esperar que se produzcan sentencias [de derribo] o buscar soluciones que pretenden mejorar el futuro de la ciudad”. Peralta opina que la anulación es consecuencia indirecta de las ilegalidades “sistemáticas” de los años de Gil. Igual que su plan de 1986 debió tener en cuenta los incumplimientos de muchas urbanizaciones que no habían cedido suelos para dotaciones públicas, los redactores del PGOU de 2010 se encontraron con una realidad urbana “al margen de lo planificado”. “Se ha pretendido que el plan se olvidara de eso, y es imposible y será imposible. Por mandato legal”, resalta Fustegueras, el arquitecto del plan anulado.
Para enero se espera la visita de la Presidenta de la Junta de Andalucía, Susana Díaz. Entre tanto, Peralta insiste: “No hay fórmulas mágicas”. “El problema está ahí, sólo se ha trasladado en el tiempo”, opina la concejala, quien dice tener “afán de rapidez” pero a la vez pide tiempo para tomar una decisión correcta: “Vamos a intentar a hacer un documento partiendo de la experiencia que hemos adquirido”. Se trata de evitar que esto vuelva a suceder y que Marbella deje de pagar los intereses de la cuenta que dejaron los años del GIL.
