Freno a la turistificación en El Cabanyal: máximo de 10% de vivienda turística y prohibición de cambiar casas por hoteles en primera línea

El barrio de El Cabanyal se ha convertido en uno de los objetivos prioritarios en València de los fondos de inversión inmobiliarios por sus perspectivas de rehabilitación y, sobre todo, por el valor añadido que le da su privilegiada ubicación junto al mar. Sin embargo, el Ayuntamiento quiere evitar que estos factores se traduzcan en un problema de gentrificación como consecuencia de la conversión indiscriminada de viviendas en apartamentos turísticos o en hoteles.

Este es precisamente uno de los aspectos que tratará de evitar el Plan Especial de El Cabanyal-Canyamelar (PEC) aprobado este lunes en la comisión de Urbanismo y que será refrendado por el pleno del Ayuntamiento el próximo jueves, de manera provisional, una vez recibido el visto bueno de la dirección general de Cultura y Patrimonio, y finalizada la última exposición pública.

La vicealcaldesa y concejala de Desarrollo y Renovación Urbana, Sandra Gómez, dio a conocer los detalles de este proyecto que, tal como aseguró, “se trata de un plan muy esperado, que ha conllevado un largo proceso de redacción y tramitación, pero que va a consolidar la protección de este barrio, de su patrimonio y su identidad, y que va a garantizar también su futuro, dotándolo de los equipamientos y servicios necesarios para sus vecinos y vecinas”.

El pleno municipal aprobará el documento de manera provisional, tras lo cual se enviará a la Comisión Territorial de Urbanismo de la Generalitat, que emitirá informe de manera inmediata, de manera que la Corporación pueda aprobar el plan definitivamente en el primer trimestre del año. Tal como ha explicado Sandra Gómez, “este nuevo plan se articula en torno a cuatro ejes estratégicos: generar un sistema vertebrador de espacio público e infraestructura verde, conformar un sistema de dotaciones y equipamientos de proximidad, proteger el uso residencial y la vivienda, y poner en valor el patrimonio y el paisaje”.

Gómez se felicitó por el momento alcanzado, y recordó la situación “bien diferente” de hace apenas ocho años cuando, afirmó, “el plan aprobado por el anterior gobierno, lejos de priorizar la calidad de vida y la puesta en valor del barrio, apostaba por una prolongación injustificada de la avenida de Blasco Ibáñez que arrasó con cientos de viviendas y expulsó a sus habitantes, desde el desarrollo entendido como especulación”. “No obstante”, ecordó la vicealcaldesa, “gracias al esfuerzo y lucha de sus vecinos y vecinas, y a la determinación del Ministerio de Cultura, finalmente pudo frenarse el anterior plan, aunque ya fuera tarde para gran parte de las viviendas que fueron derribadas para la prolongación de Blasco Ibáñez”.

El nuevo PEC plantea un sistema de espacios públicos como eje vertebrador del barrio, e integra la infraestructura verde en una estrategia para aumentar la calidad ambiental y potenciar la convivencia y relación de las personas para que, de manera paralela, se ponga en valor la vinculación con el mar y la playa. Para ello, explicó Sandra Gómez, se promueve por un lado una red de espacios a escala del peatón, mediante la jerarquización del tráfico rodado, y priorizando la conexión peatonal de los caminos y travesías al mar. Y por otra parte, se potencia la infraestructura verde del barrio, estructurada en tres grandes ejes: el Bulevar de San Pedro, el Paseo Marítimo (mediante un rediseño que potenciará su carácter de espacio natural, incrementará las zonas verdes y el arbolado, y reducirá la presencia de tráfico rodado), y la llamada Vía Verde (una gran zona verde continua que se genera a lo largo de los espacios antiguamente ocupados por las vías del ferrocarril, integrando el parque de Doctor Lluch). En total el plan aumenta en 64.000 metros cuadrados las zonas verdes del barrio, lo que supone un incremento de casi el 47% más de las existentes.

Una zona verde como entrada al barrio

Con el objetivo de blindar “y evitar futuras tentaciones de derribo”, el plan prevé habilitar “un gran parque en la entrada del barrio, donde está actualmente la rotonda de la estación ferroviaria, en Blasco Ibáñez, que permeabilice el espacio, mediante una fórmula creativa e innovadora”, explicó la vicealcaldesa.

Gómez detalló los aspectos del PEC, “que apuesta por un modelo de ciudad compacta, sin vacíos urbanos y con equilibrio entre la población y los servicios y dotaciones disponibles. Se busca una mezcla de usos y actividades adecuada, que responda al concepto de ciudad 15 minutos”. Para ello, se generan casi 64.000 metros cuadrados (un 50% más) de nuevos espacios de uso dotacional (destaca el espacio para la construcción de las nuevas piscinas, junto a Blocs Platja, o un gran solar dotacional junto al Parque de la Remonta). También se incluyen las reservas de suelo para aparcamientos en altura, con una capacidad total aproximada de casi 900 plazas; o varias parcelas destinadas a vivienda dotacional.

En cuanto a las necesidades habitacionales, la vicealcaldesa ha destacado que el modelo de ciudad compacta que plantea el PEC “fomenta la rehabilitación de viviendas para mejorar su habitabilidad, accesibilidad y eficiencia energética”. Además, se prioriza el derecho a la vivienda asequible, digna y adecuada para toda la población, y para ello se definen nuevos suelos residenciales en los que poder construir nueva vivienda libre y vivienda pública, a las que hay que sumar además las viviendas dotacionales previstas por el plan.

El nuevo plan prevé hasta 1.150 viviendas, de las que 700 serán viviendas públicas de alquiler asequible (un 60%), o destinadas a colectivos de mayor dificultad de acceso a la vivienda, como jóvenes o personas mayores. En este punto, Gómez destacó que la única vivienda que hay prevista para el barrio surge “de la recuperación de las viviendas que ya existían y que fueron derribadas, lo que llevó a un evidente descenso poblacional en la zona”.

Asimismo, Gómez insistió en la importancia, para proteger el carácter residencial del barrio, del control de los nuevos usos turísticos. Así que, para frenar procesos de turistificación o gentrificación (que desplazan a la población, incrementan el precio de la vivienda y generan problemas de convivencia), el PEC plantea una limitación del 10% de viviendas de uso turístico por manzana en plantas bajas y primeros pisos (siempre que en la planta baja haya una actividad comercial), “un límite máximo asumible sin que se esperen efectos negativos”. “La limitación por manzana garantiza además la dispersión de estos alojamientos, reduciendo la probabilidad de conflicto o de terciarización de zonas concretas”. Además, sólo se plantea una nueva parcela terciaria compatible con el uso hotelero, en la frontera del barrio con la Marina. Se trata de un adificio de hasta 15 plantas que iría ubicado frente a los Docks.

Gómez comentó que se ha concentrado todo el terciario del barrio en este edificio de manera que en primera línea de playa en la que actualmente hay viviendas queda prohibida la construcción de alojamientos con fines turísticos, incluso la agrupación de diferentes parcelas para desarrollar un hotel: “Queremos que ahí se desarrollen viviendas con carácter residencial, por es se ha concentrado todo el terciario en un único edificio y en una zona más apropiada porque ya existe esta actividad”.

Por último, un aspecto esencial del nuevo plan es la protección y puesta en valor de los elementos que determinan la identidad y patrimonio cultural del barrio: se incluye un catálogo de más de 1.600 fichas de protección, que determinan el nivel de protección de otros tantos inmuebles, la mayoría viviendas, así como los ámbitos Bien de Interés Cultural (BIC) y Bien de Relevancia Local (BRL) que se encuentran dentro del barrio. Tal como dijo Sandra Gómez, “las fichas han supuesto un trabajo minucioso, en el que se definen los valores a proteger de cada inmueble, considerando por ejemplo el tipo de edificio y su composición de fachada, recubrimientos, carpinterías, molduras, o cerrajerías”.

Actuaciones en el barrio

La vicealcaldesa y concejala de Urbanismo manifestó: “Aunque el PEC se aprueba ahora, durante estos años hemos avanzado mucho en el desarrollar de muchas de las actuaciones previstas en el Plan. De hecho, ya se ha acometido la reurbanización de gran parte del barrio, y actualmente se encuentran en licitación los cuatro proyectos incluidos en la EDUSI para renovar las calles de la zona oeste del barrio, la más castigada por los derribos, con una inversión total de 12,6 millones de euros”.

“También se han ejecutado actuaciones de recuperación del patrimonio o de nuevas dotaciones, como la nueva Junta de Distrito o la zona deportiva de Doctor Lluch, y otras en marcha como la nueva escoleta, el centro de día para personas mayores, el centro de empleo, ya en licitación, o el centro cívico, que se encuentra actualmente en obras. Estas obras suman además una inversión total de otros 12,7 millones”, añadió y defendió “la importante apuesta de este gobierno por la regeneración del barrio, que ha permitido invertir más de 25 millones de euros”.

En cuanto a la rehabilitación y reedificación de viviendas, los distintos programas ARRU, financiados dentro del marco de los Planes Estatales de Vivienda, han permitido de momento rehabilitar o reedificar más de un centenar de edificios, llegando las ayudas a más de 500 viviendas en el barrio. “Una cantidad que aumentará con la convocatoria actual, a la que han presentado solicitud de ayuda casi otro centenar de edificios, lo que supone casi 400 viviendas a rehabilitar”. Finalmente, también desde Pla Cabanyal se han promovido actuaciones para recuperar el tejido residencial del barrio, como las dos subastas de solares que van a permitir la reedificación de nuevas viviendas, o la operación de reedificación del Bloque Portuarios.

Gómez concluyó su intervención asegurando: “Con este nuevo plan, sentaremos las bases de un barrio digno y lleno de vida, con las dotaciones, viviendas, y espacios libres que los vecinos y vecinas de El Cabanyal-Canyamelar merecen, tras años de espera y de abandono por el anterior gobierno”.