Una socimi que quería doblar el precio de los alquileres acepta dar una tregua de tres años por la presión vecinal

Un grupo de vecinos de El Raval, en Barcelona, apoyados por el Sindicato de Inquilinas de la ciudad, ha conseguido que la socimi Optimum Re abandone los planes de expulsarles de sus viviendas o de doblarles el precio del alquiler. Es una victoria “histórica”, según el portavoz del Sindicat de Llogateres, Jaime Palomera, aunque con fecha caducidad: la sociedad de inversión inmobiliaria ha pactado una tregua de tres años con los vecinos con hijos menores y de dos y medio con los demás. Otros tres vecinos disfrutan de alquileres indefinidos de renta antigua.

La socimi, que no ha querido responder a las preguntas de eldiario.es, adquirió en 2015 estos dos bloques en El Raval, en la calle Carme. Se trata de un antiguo palacete transformado en pisos que fue vendido a Optimum por los hermanos De Janer, herederos del noble que lo construyó en el siglo XVIII, Erasme de Gònima.

A medida que iban venciendo los alquileres, Optimum remitía a los inquilinos un burofax en el que les anunciaba el fin del contrato. En los casos en los que los afectados aceptaron, fueron tapiando las puertas de las casas.

Los inquilinos que seguían en el edificio se habían organizado ya en torno a otra causa. Pretendían que les arreglaran la escalera, en condiciones de salubridad y seguridad muy precarias. Con motivo de la negativa de Optimum, y asesorados por el Sindicat de Llogateres, les denunciaron ante el ayuntamiento por “acoso inmobiliario” e incumplimiento de la ley de vivienda aprobada en 2007 por la Generalitat. Admitida a trámite la denuncia, la sociedad procedió al arreglo de la escalera.

Cuando consiguieron este propósito, los vecinos decidieron continuar las movilizaciones al ir recibiendo los burofaxes que les instaban a abandonar las casas. Llegaron a manifestarse a las puertas de la empresa, que aceptó reunirse con los inquilinos, y a publicar los nombres de los inversores. En uno de los primeros encuentros, el portavoz de la socimi les dijo que no tenían problema en renovar sus contratos, pero a “precio de mercado”, es decir, a 1.400 euros frente a los entre 600 y 800 que de media están pagando mensualmente los vecinos en la actualidad, según relata a eldiario.es Pau, uno de los inquilinos.

La negativa de los vecinos a aceptar este trato y la presión de las organizaciones por la vivienda digna, ha desembocado en que la sociedad haya aceptado firmar un “acuerdo de transacción” con los vecinos en lucha. Como explica Palomera, en este caso, como en otros, ha sido fundamental que todos los vecinos hayan actuado en una misma dirección (incluidos los de renta permanente, que temían sufrir otro tipo de presiones posteriores), así como medidas como advertir al propietario de que permanecerían en las casas aunque los contratos finalizasen, depositando las mensualidades correspondientes ante un juzgado.

El acuerdo, explica Pau, ha sido una renovación desigual en función de las características de cada inquilino: a las dos familias con hijos menores les ha prorrogado el contrato tres años y al resto 2,5. Hay además tres vecinos de contrato indefinido y renta antigua que han quedado fuera de los acuerdos, pero que también se habían movilizado con el resto.

“Hemos conseguido paralizar nuestra expulsión, con gran esfuerzo y desgaste anímico, y hemos llegado un acuerdo de mínimos. Intentamos que nos hicieran un contrato de siete años, como marca la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, pero por la naturaleza del acuerdo que hemos firmado no estaban obligados a cumplirla”, explica Pau. Para este vecino, que un grupo de nueve inquilinos y las asociaciones por el derecho a la vivienda hayan conseguido frenar los planes de una socimi que mueve cientos de millones “es un importante precedente” y demuestra que se debe “alzar la voz”.

Especializados en edificios de conservación deficiente

Optimum Re es una de las sociedades inmobiliarias de la gestora BNB, especializada en la compra de bloques de vivienda que después rehabilita y vende por precios muy superiores, tanto en Barcelona como en Madrid y Berlín.

Propiedad del empresario Josep Borrell (nada que ver con el ministro socialista), su estrategia es “comprar edificios completos y tras una inversión para optimizar las viviendas, venderlos por unidad, esto es piso a piso, a un mayor precio”, explican en documentación disponible el Mercado Alternativo Bursátil (MAB), en el que cotizan desde 2016.

Según afirmaban hace tres años, con el mercado inmobiliario en pleno proceso de calentamiento, “el número de inmuebles en zonas prime de Barcelona y Madrid es limitado, lo que incrementa todavía más su elevado atractivo”. Recalcaban que algunos de estos edificios se encuentran “en un estado de conservación deficiente, infraarrendados y con inquilinos con contratos indefinidos”. Son este tipo de edificios los que tienen un precio por debajo de mercado y por tanto son uno de los objetivos principales de esta sociedad de inversión.

En el caso de Barcelona y Madrid, añadían, “el turismo está en pleno crecimiento, generando una mayor presión al alza en los precios en el sector viviendas a través del incremento en la demanda de alojamiento”. A ello unían que la demanda extranjera en ambas ciudades está en crecimiento, “causada en gran medida por su marca internacional”, lo que justificaba el atractivo de las inversiones.

Según su memoria, el valor total de los inmuebles de Optimum Re a 31 de diciembre era de 104,7 millones de euros, un 16,22% más que un año antes. Según las cuentas publicadas, la socimi registró pérdidas de 4,3 millones en el ejercicio de 2018 y para este año “no se espera que el resultado sea positivo si bien se estima que aumenten los ingresos como consecuencia de la optimización de las rentas y en su caso con la venta de inmuebles”.

El papel de las socimis

Estas sociedades de inversión inmobiliaria, que para los sindicatos de inquilinos explican en parte la subida desbocada de los precios de los alquileres al haber hecho de éstos su principal negocio, están en la actualidad exentas del pago del Impuesto de Sociedades en las rentas obtenidas en su actividad principal (alquiler y renta de inmuebles) y tienen una fuerte bonificación (95%) en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. El PSOE y Unidas Podemos pactaron un impuesto del 15% sobre ese 20% que no reparten, aún pendiente de concreción.

Aunque se crearon en 2009, no fue hasta 2013, en plena debacle del mercado inmobiliario, que se flexibilizaron los requisitos para crear estos vehículos y su fiscalidad. Ese primer año nacieron dos socimis, y su registro se ha ido acelerando hasta más de 70 a día de hoy. La mayoría cotizan en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB). Cinco de ellas (Colonial, Merlin, Hispania, Axiare y Lar) son las mayores y están en el Mercado Continuo. España es ahora mismo el segundo país en el mundo con más socimis.

Estas sociedades se dedican a la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas entre otros“. Comenzaron estando mayoritariamente en manos de inversores extranjeros, pero cada vez tienen más peso los grandes patrimonios nacionales, según los expertos del sector. Su funcionamiento consiste en la captación de financiación a través de inversores, institucionales o minoristas, para la inversión en bienes inmuebles que se destinen al mercado de alquiler. Aunque comenzaron centradas en la inversión en oficinas, locales comerciales y hoteles, desde 2017 pusieron el foco en la vivienda.

Con un mínimo de 5 millones de capital social, su balance debe estar formado al menos en un 80% por activos inmobiliarios destinados al arrendamiento, que deberán permanecer en alquiler durante, al menos, tres años. Están exentas del impuesto de sociedades pero tienen la obligatoriedad de repartir anualmente dividendos (por el que los accionistas sí tributan). Además, hay exenciones en actos jurídicos documentados; impuestos municipales y de plusvalía.