Las renegociaciones de hipotecas se desploman en 2022 antes de la llegada del nuevo código de buenas prácticas

Una mujer señala el valor de mercado de una escritura de compraventa de una hipoteca

Diego Larrouy


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La gran banca ha ido anunciando en los últimos días su adhesión al código de buenas prácticas en materia hipotecaria, que aprobó la pasada semana el Gobierno tras una larga negociación con el sector. El texto incluye una serie de de compromisos para intentar proteger a los clientes más vulnerables frente a la subida de tipos de interés y, con ello, el aumento del gasto en la hipoteca. A ello se sumaban medidas para reducir los gastos a aquellos clientes que quisieran cambiarse de tipo variable a tipo fijo. Este tipo de operaciones, que en 2021 se dispararon, viven un año desplomadas antes de la entrada en vigor del código, el 1 de enero.

¿Quiénes se pueden beneficiar de las ayudas a las hipotecas?

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Estas operaciones se encuadran en lo que técnicamente se llaman novaciones. Son las renegociaciones que se realizan entre el cliente y el banco sobre una hipoteca registrada y que afecta a aspectos como el tipo de interés, la duración o los cambios en las amortizaciones. El INE realiza un conteo mensual de estos acuerdos —conocidos como cambios registrales— y hasta septiembre habían alcanzado en España los 98.400. Pese a la envergadura de la cifra, como se puede ver en el gráfico, el dato es sensiblemente inferior al del pasado ejercicio. En concreto, se han desplomado un 45%, teniendo los datos entre enero y septiembre publicados por la institución pública de estadística.



Sirva como muestra el detalle del último mes para comprender la naturaleza de estas renegociaciones. Se produjeron casi 8.800, de las que más de 3.600 fueron para modificar el tipo de interés. El principal cambio fueron para las hipotecas fijas, que pasaron de ser el 16.8% de los préstamos renegociados, a prácticamente el 50%. Con ello, se logró para estos préstamos una rebaja de 0,7 puntos en el coste, según concluye el análisis del mes de septiembre. En el caso de renegociación de las variables, se rebajó en 0,4 puntos.

El problema que se van a encontrar quienes pretendan renegociar sus hipotecas para cambiar de tipo variable a tipo fijo es que las segundas se han encarecido en los últimos meses por parte de los bancos. Así lo han advertido asociaciones de consumidores como Asufin, que avisan de que distintas entidades ya han situado sus ofertas de tipo fijo por encima del 4%, por lo que deja de ser una salida adecuada para los clientes que buscan asegurarse un tipo más bajo frente a las subidas que está realizando el Banco Central Europeo. Tal y como han asegurado distintos ejecutivos de banca en los últimos días, la estimación con la que trabajan a día de hoy es que los tipos suban hasta el 3%, para posteriormente volver a las bajadas, algo que ocurriría en 2024.

El Gobierno incluyó tres paquetes de medidas en el nuevo código. Una parte, para hogares con rentas menores a los 25.200 euros. Otra, para los que quedasen por debajo de los 29.400. El tercero se hacía extensivo a todos los hogares hipotecados. La nueva norma aprobada, que precisa de que las distintas entidades se adhieran voluntariamente, contemplaba la eliminación de los gastos y las comisiones por trasladar la hipoteca de tipo fijo a variable o por amortizar anticipadamente el préstamo durante el próximo año y limitaba para el futuro el coste en el que se puede incurrir.

Aunque el Gobierno planteó este último apartado del código como una gran novedad, lo cierto es que la última ley hipotecaria, aprobada en 2019, ya permitía facilidades para los hogares de cara a plantearse tanto un cambio de banco como una renegociación del préstamo. De hecho, los efectos de esta norma ya se apreciaron hace un año, como muestra el gráfico.

El contexto en 2021 era diferente. Los tipos de interés seguían muy bajos, en negativo, y no se vislumbraba en el horizonte una subida como las que se están produciendo este año. En esta situación, los bancos se abrieron a renegociar los contratos que tenían vivos para modificar las condiciones. La batalla comercial que existía por captar cuantos más clientes mejor, permitía encontrar situaciones que podrían ser beneficiosas para el cliente.

Las renegociaciones acostumbran a crecer en periodos de crisis, en busca de soluciones para hogares con problemas para pagar la hipoteca. Es lo que muestran los datos de 2008 y los años siguiente. En estos momentos el mercado de las novaciones se encontraba en máximos. El pasado año se alcanzó el mayor registro desde la crisis financiera, pero los datos, aunque disparados frente a años previos, se encontraban sustancialmente por debajo de los peores años del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. El frenazo de 2022, sin embargo, sigue sustancialmente por encima del lustro previo a la pandemia, cuando el mercado hipotecario todavía no se había recuperado del todo.

Las renegociaciones se han frenado sin que lo haya hecho la concesión de hipotecas. Los recientes datos publicados por el INE, que incluyen hasta el tercer trimestre del año, apuntan a un crecimiento anual acumulado de casi el 13%. Es cierto que el último meses muestra un incremento más moderado y que en el sector se da por hecho que el mercado se ralentizará el próximo año, pero las estadísticas muestran un volumen de concesión de créditos que no se alcanzaba desde hace muchos años.

Menos cambios de banco

Menos numerosas que las renegociaciones son los cambios de banco, pese a que las entidades han realizado en este tipo campañas para atraer a clientes que trasladasen sus préstamos. Entre enero y septiembre se han realizado17.000 traslados de entidad, frente a las más de 26.000 que se hicieron en 2021. Han caído más de un 34%. La modificación del código de buenas prácticas aprobado por el Gobierno incluye también un límite al coste de esta operación si se realiza en los tres primeros años de vida y si se realiza un cambio de tipo variable a tipo fijo.

El nuevo código entrará en vigor el 1 de enero de 2023. Se aprobó la pasada semana tras una larga negociación de más de un mes entre el Gobierno y las entidades financieras. La medida buscaba crear una vía para proteger a los clientes más vulnerables a quienes les ha subido mucho la hipoteca con la normalización de la política monetaria del BCE y el crecimiento del euríbor. El cumplimiento es voluntario, lo que ha generado malestar entre Unidas Podemos y algunos socios parlamentarios del Gobierno.

El sector criticó en un primer momento algunas dudas que generaba respecto a como contabilizar en sus resultados estos préstamos. Sin embargo, todas las principales entidades han anunciado en los últimos días su adhesión. Santander, CaixaBank, BBVA, Sabadell o Unicaja ya han anunciado su adhesión. El Gobierno aspira a que un millón de hipotecados se beneficie de este acuerdo.

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