La crisis habitacional en Andalucía en el tiempo: solo se construyó un 6,5% de viviendas protegidas entre 2014 y 2024

Sevilla, Málaga y Santa Cruz de Tenerife presentan un escenario similar dentro de la crisis habitacional que afecta al conjunto del país: se encuentran en el sur, el fenómeno de la turistificación expulsa a los residentes de los centros y afrontan las mayores demandas del mercado con una ausencia palpable de viviendas protegidas. ¿Cómo afectan estos parámetros a los hogares vulnerables? Un equipo de investigadores de la Universidad de Sevilla (US) analiza el contexto urbanístico y social con tal de elaborar un mapa digital que dé a conocer de forma rápida y accesible las circunstancias del territorio y propicie soluciones inmediatas para quienes más sufren la escalada imparable de los precios, a sabiendas de que entre 2014 y 2024 solo se construyó un 6,5% de VPO en Andalucía.

Málaga cerró 2025 con 14,6 millones de turistas, un 10% más que en 2024, publicó el balance de Turismo Costa del Sol, mientras que la Junta adelantó que Sevilla marcó récord con 5,9 millones de turistas, lo que supuso un 5,3% más. Con un sector boyante, la contraparte está en el coste de adquirir una vivienda: en Málaga capital, por la zona de Torre del Río y La Térmica, ya se alcanzan los 9.500 euros por metro cuadrado, y, a la saga, el centro de Sevilla supera los 6.000 euros por metro cuadrado, según la tasadora Tecnicasa con base en los datos recogidos el año pasado. Ante este panorama, ¿cómo se mueven sus habitantes, qué rentas tienen, cómo soportan este embate?

A algunas de estas preguntas quiere responder el proyecto de la US. Bajo el título La cuestión de la vivienda: tensiones en el mercado, desigualdades socioespeciales y vulnerabilidad residencial en ciudades del sur de España (VIVIENDIGNA), los geógrafos e investigadores, Estrella Candelaria Cruz Mazo y Jaime Jover Báez, unifican datos procedentes de diversas fuentes institucionales. El resultado final será un visor cartográfico en el que plasmarán las circunstancias que afectan a la población andaluza y, aunque todavía es pronto para arrojar conclusiones, se dan algunas claves para entender cómo se ha llegado hasta este punto de tensión en el mercado de la vivienda.

Vulnerabilidad residencial

A lo largo de la primera fase del proyecto, el equipo se centró en Sevilla y Málaga y, entre los parámetros utilizados, desmenuzan el Registro de Demandantes de Vivienda Protegida de la Junta. “Nos da información muy relevante al cruzarla con otro tipo de fuentes, de ámbito económico, social, desde qué territorios se está produciendo las inscripciones en el registro, así se vislumbra dónde está vulnerabilidad residencial”, detalla Cruz Mazo en conversación con este medio. Así, advierte que la dificultad de acceder a una propiedad ya se sitúa alrededor de los 40 años, “el umbral se sitúa en los 35-36 años”, siendo una de las consecuencias directas el aumento de la edad de emancipación.

El proyecto abarca un margen cronológico amplio: desde el boom inmobiliario de 1997, pasando por la crisis mundial de 2008 con el hundimiento del sector de la construcción y la recuperación del sistema hasta alcanzar la pandemia de 2020. “Nos da una idea de cómo se amoldan los territorios a las nuevas lógicas económicas”, y parece que la historia vuelve a repetirse, “estamos viendo una nueva burbuja”. A finales del siglo pasado, se construyeron 6,5 millones de viviendas en “un periodo tan corto” de siete años, apunta, “esto supone el 24% del parque de vivienda actual de España, un porcentaje muy elevado, y la pregunta es, ¿quiénes son los propietarios y cómo se produce el negocio inmobiliario, en un momento en el que hay 4 millones de viviendas vacías?”.

Potenciación y abandono de la construcción de VPO

Cruz expone cómo ha sido la política de vivienda que se ha priorizado en la comunidad con relación a estos ciclos económicos. Basándose en los datos del Ministerio de Fomento y la Consejería de Fomento y Vivienda, explica la primera fase programada en Andalucía, que comenzó con el Primer Plan de Vivienda y Suelo (1992-1995).

Esta planificación tuvo un marcado “carácter anticíclico” —es decir, se potenciaba la inversión privada de las constructoras a partir del reparto de subvenciones públicas para apoyar al mercado en un momento de crisis—: en plena recesión, la vivienda protegida representaba el 30% del parque actual de VPO, aunque muchas de ellas ya se encuentran descalificadas en la actualidad. Pero, el enfoque cambió “radicalmente” entre 1996 y 2007, cuando la vivienda libre tomó las riendas de las constructoras y supuso el 313% de las promociones construidas.

Posteriormente, y a raíz de la crisis de 2008, hubo “un desplome inmediato de las construcciones y una vuelta a niveles previos al auge”. Por lo tanto, entre 2007 y 2009 volvieron a crecer las actuaciones en VPO alrededor de un 92% y las transacciones aumentaron un 125% frente al fuerte retroceso de la vivienda libre, “evidenciando su función como herramienta de estímulo económico anticíclico”.

A pesar de la recuperación del mercado inmobiliario, 2014 marcó un nuevo punto de inflexión: “La vivienda protegida queda relegada”, ya que hasta 2024 solo representa el 6,5% de las viviendas construidas en Andalucía frente a un 93,5% de vivienda libre, “lo que confirma un modelo de crecimiento prácticamente desvinculado de la promoción pública de vivienda”. En referencia a ese año, la investigadora llama la atención sobre el “importante desajuste territorial” que hay entre la oferta y demanda de VPO: “La mayor demanda se concentra en las aglomeraciones urbanas”, como por ejemplo, el centro de Sevilla o Málaga, “seguidas por las ciudades medias del Valle del Guadalquivir y del litoral”.

Sin embargo, “las actuaciones de VPO se localizan preferentemente en municipios con menor dinamismo económico y población más envejecida, ocupando las grandes áreas urbanas un lugar secundaria en la ejecución de políticas de vivienda por norma general, mientras que las zonas litorales presentan la menor oferta relativa”. Esto significa que, en vez de incluir a los centros de las ciudades en la construcción de VPO, se traslada al exterior donde se ubican las nuevas parcelas y, por tanto, se mueve a la población con estas necesidades.

Tendencia centro-periferia

“Se ve una tendencia centro-periferia”, indica, “encontramos que los grandes polígonos de viviendas sociales construidas en las etapas preconstitucionales siguen teniendo los mayores índices de vulnerabilidad social, no solo por las personas que lo habitan, que tiene unas capacidades de rentas más bajas que en otros barrios más cercanos al nodo principal (casco histórico), sino por el descuido de las edificaciones, necesarias de políticas de rehabilitación”. Por el contrario, contempla que hay una mayor presencia de grandes tenedores de vivienda en las zonas de la ciudad con mejor dotación de servicios, coincidentes con mayores niveles de renta y contribuyendo a tal efecto, en gran parte “ligado también a la potenciación turística”.

Al respecto, la especialista pone el foco en la necesidad de recuperar los procesos de rehabilitación. En un momento en el que el ritmo inversor vuelve a niveles similares a la década de los 90, es partidaria de una política pública basada en el reajuste: “Hay que planificar muy bien cómo está el parque de viviendas actual, dónde y cómo se deben acometer las acciones, además de con qué tipo de fondos y qué tipo de promotores públicos o privados”. Frente a la construcción a mansalva de casas que, siendo optimista, no estarían terminadas hasta dentro de tres o cuatro años, propone impedir la descalificación de las VPO y su salida al libre mercado, con el fin de que continúen en el sistema para ayudar a más familias vulnerables, o la protección de los propietarios frente al incumplimiento de los contratos.

VPO de lujo

La Junta de Andalucía aprobó a bombo y platillo en febrero del año pasado un decreto ley de medidas urgentes para favorecer el acceso a la vivienda, donde se preveía la construcción de 20.000 viviendas protegidas en el próximo lustro y la liberalización de suelo. La Consejería de Fomento estimó la inversión en unos 1.860 millones de euros, mientras que se subvencionará con otros 272 millones de euros las promociones públicas y privadas para construir VPO. Una apuesta que deja en manos de los ayuntamientos cambiar el uso de solares destinados a equipamientos turísticos o de oficinas a este menester.

Además, la normativa permitió ampliar los límites de ingresos de los demandantes de VPO hasta 5,5 veces el IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples), quedando en 46.200 euros por unidad familiar en 14 pagas para las viviendas en régimen general cuando antes era de 33.600 euros. En cambio, para el régimen limitado, el nuevo máximo será de siete veces el IPREM, por lo que serían 58.800 euros por unidad familiar, cuando antes estaba en un máximo 5,5 veces. Con ello, se amplía el rango de precios.

Una cuestión en la que Cruz ve fallas: “Se permite el acceso de personas que superan en 7 veces el IPREM, como en la Cruz del Campo, en Sevilla, cuando sigue habiendo personas con rentas más bajas sin opción. Habría que valorar dónde está la mayor vulnerabilidad”. En el caso de la localidad, se han sacado viviendas que oscilan entre los 200.000 a 350.000 euros. “La mayor parte de las personas que están en el registro no pueden acceder a este tipo de viviendas”. Entonces, ¿por qué se construyen VPO con tales precios? Al elevar el rango del IPREM, las constructoras diseñan edificaciones de lujo para lograr una mayor rentabilidad, aparte de recibir las subvenciones públicas. En este sentido, uno de los objetivos del estudio de la US es conocer qué cantidad de VPO están siendo construidas en función de las rentas permitidas, dilucidando si se favorecen a las de más poder adquisitivo.

“Intereses privados”

A tenor de este mecanismo, determina que “las ciudades están sometiéndose a los intereses privados, más que a los públicos, así que la vivienda se convierte en un activo financiero en vez de un derecho social y, con ello, se produce la expulsión centro-periferia”. En busca de equilibrar la balanza, la investigadora de la US estima que la vivienda social debería ser de gestión pública y rotatoria, y enfocada en los estratos sociales con menor poder adquisitivo.

Lograr llegar a estas primeras conclusiones ha sido arduo, dado que el acceso a la información para construir el futuro visor cartográfico es otro muro con el que se encuentran a menudo los investigadores. Entre los agujeros negros que hay, cuesta saber en manos de quién están las promociones de vivienda protegida. “Hay una opacidad tremenda”, lamenta la investigadora, por lo que han acudido en varias ocasiones al Portal de Transparencia y recurrirán a las entrevistas telefónicas con los mismos inquilinos.

Junta a la elaboración del visor cartográfico, publicarán un atlas sobre la vulnerabilidad residencial en España, a diferentes escalas de concreción y abordando los casos de estudio, Málaga, Sevilla y Santa Cruz de Tenerife, con mayor nivel de detalle. “Con todos los recursos estadísticos, podríamos vislumbrar toda esta problemática en papel, por lo que sería una de las contribuciones fundamentales del proyecto”, un trabajo en el que cuentan con la colaboración de especialistas de universidades de España, Holanda, Alemania, Argentina y Estados Unidos. Incluso, recibieron la visita de una delegación del gobierno de Corea del Sur en Sevilla con el fin de conocer las similitudes y diferencias entre sus mercados inmobiliarios.

Con el afán de que el proyecto de la US sea útil y, sobre todo, accesible para la población, divulgarán su impacto en todos los foros posibles: “Mi esperanza es que funcione para los procesos de planificación en temas de vivienda con el propio Gobierno andaluz y también para la concienciación política”, adelanta Cruz. Con ese propósito, la transferencia de conocimiento será clave para plasmar los resultados de la investigación en iniciativas palpables que orienten las políticas de vivienda en los próximos años, ya que la voluntad del equipo es “ayudar a la gente”.